Самозанятый: сдача в аренду нежилого помещения
Стать самозанятым может любой гражданин, оказывающий услуги или выполняющий работы без привлечения наемных работников. Немало вопросов возникает о разрешенных видах деятельности. В частности, может ли заниматься самозанятый сдачей в аренду нежилого помещения.
- Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
- Что относят к нежилой недвижимости
- Аренда жилых помещений
- Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
- Как сдать в аренду нежилые помещения
- Налогообложение аренды
Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД) на территории любого региона РФ.
Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):
- полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;
- в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.
Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.
Об особенностях применения налога на профессиональный доход, читайте готовое решение КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня.
Что относят к нежилой недвижимости
Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:
- производственные здания и сооружения;
- коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;
- прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.
В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.
Аренда жилых помещений
Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:
- 4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;
- 6%, если арендатор ИП или организация.
При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).
Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.
ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.
Как сдать в аренду нежилые помещения
Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.
Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.
Налогообложение аренды
С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.
С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.
Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:
- при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;
- при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).
Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.
Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.Как самозанятому без статуса ИП арендовать нежилое помещение
Самозанятый может снять мастерскую или офис, а не только работать дома. Оформлять ИП для аренды не нужно. Расходы на арендную плату нельзя вычесть из налога НПД. А если захочется сдать лишние квадраты в субаренду, с прибыли придётся платить НДФЛ.
Ограничений на аренду коммерческих помещений нет
Самозанятый может снять коммерческое помещение и работать в нём: мастерить мебель, делать маникюр, продавать бижутерию ручной работы, оказывать услуги риэлтора. В Законе № 422-ФЗ о налоге самозанятых запрета на аренду нет. В главе 34 ГК РФ «Аренда» ограничений на коммерческую аренду самозанятым тоже нет.
Налоговая инспекция в базе знаний по НПД также отвечала, что самозанятый может работать в съёмном помещении, а не только у себя дома.
Оформлять ИП для договора аренды необязательно. Однако некоторые собственники недвижимости не доверяют самозанятым и готовы принять арендаторов только со статусом ИП. Волшебной палочки на такой случай, к сожалению, нет. Собственник вправе сдавать помещение, кому хочет — его защищает принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ. Если нашли подходящее помещение, а собственник отказывает, попробуйте поговорить и убедить его в своей платежеспособности. Или как вариант — оформить статус ИП, оставаясь на НПД.
Самозанятый даже может арендовать помещение у города через торги как субъект малого бизнеса. Например, зал под танцы у местного дворца спорта. Это правило из ч. 15 ст. 8 Закона № 223-ФЗ.
30 дней Эльбы в подарок
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Попробовать бесплатно
Как самозанятому оформить договор аренды
Самозанятый заключает договор аренды, точно так же как ИП или компания.
Вот самый краткий ликбез. Договор аренды надо составить письменно. Ремонт можно делать только с согласия арендодателя, иначе при выезде траты на него не компенсируются. Вывеска на помещении не должна быть рекламой, иначе оштрафует городская администрация. Договор на срок больше года надо регистрировать в Росреестре.
Подробно про безопасную аренду можно почитать в нашей подборке статей:
- Как арендовать офис
- Как не потерять деньги на ремонте
- Как не потерять депозит
- Как повесить вывеску
Самозанятый арендатор — как обычный предприниматель — отвечает за пожбезопасность: в помещении должны быть огнетушители, пожарные щиты, сигнализация, план эвакуации, указатели выхода и безопасный косметический ремонт. Всё это арендатор покупает за свои деньги. Заботиться об огнетушителях не нужно, только если по договору аренды противопожарное обустройство помещения арендодатель взял на себя.
Помещение под парикмахерскую или фитнес должны быть обустроены по Санпину 2.1.3678-20 для бытовых услугу. В частности, в парикмахерской должны быть: зал для клиентов, туалет, кладовая, место для одежды клиентов, место для мусора и остриженных волос. То есть, выбирая помещение, надо проверить, подходит ли оно под деятельность самозанятого.
С доходов от субаренды придется платить больше налогов
У арендатора есть возможность сдать помещение в субаренду с согласия собственника. Например, парикмахер может сдать отдельный кабинет под педикюр и дополнительно зарабатывать на субарендной плате.
Самозанятый арендатор сдать в субаренду лишние квадраты тоже может. Но доход от арендной платы нельзя внести в «Мой налог» и заплатить НПД 4 или 6 %. Это ограничение из ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ. Минфин несколько раз пояснял, что самозанятый не может платить льготный налог НПД от сдачи в аренду или субаренду нежилых помещений и апартаментов — письма № 03-11-11/9774, 03-11-11/95717, 03-11-11/106478. Сдавать в наём и платить НПД можно только квартиры.
С субарендной платы придётся платить 13% НДФЛ. Этот налог считают самостоятельно и отчитываются по нему в годовой декларации 3-НДФЛ. За несдачу декларации есть штраф 1000 ₽, а за неуплату — налог 20% от суммы. Получается, что доход от субаренды в плане налогов менее выгодный, чем доход от профессиональной деятельности самозанятого. А необходимость сдавать декларацию добавляет хлопот.
Расходы на аренду нельзя вычесть из налога
Самозанятый не сможет вычесть расходы на арендную плату из своего дохода, с которого он платит НПД. Может выйти печально: за месяц заработали 100 000 ₽, а на аренду ушло 40 000 ₽, но внести в «Мой налог» и заплатить государству надо со 100 000 ₽. Налог самозанятого платят со всей суммы, которую заплатил клиент или покупатель по ч. 1 ст. 6 Закона № 422-ФЗ.
Если аренда съедает много денег, а без помещения никак, стоит посчитать доходы и налоги и, возможно, открыть ИП на УСН «Доходы минус расходы». Там ставка налога от 5 до 15%, но расходы на бизнес будут уменьшать налог.
Статья актуальна на 25.10.2022
Арендодателей коммерческой недвижимости могут перевести на спецрежим для самозанятых
Самозанятым и индивидуальным предпринимателям могут разрешить применять налог на профессиональный доход в отношении деятельности по сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Соответствующий вопрос рассмотрит Правительство РФ по поручению Президента РФ, данному по итогам заседания президиума Госсовета.
Согласно документу , в течение ноября правительство рассмотрит возможность применения физическими лицами специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» при осуществлении деятельности по сдаче в аренду объектов коммерческой недвижимости, оборудованных для размещения туристов.
Напомним, в настоящее время специальный режим для самозанятых разрешено применять в отношении доходов от сдачи в аренду (внаем) жилых помещений при условии соблюдения ограничений, законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. В отношении деятельности по сдаче в аренду (внаем) нежилых помещений налог на профессиональный доход не применяется.
Следить за новостями удобно в нашем новостном Telegram-канале . Присоединяйтесь!
Можно ли самозанятому сдавать в субаренду нежилое помещение?
Я снимаю офис для занятий репетиторством. Остаются часы, когда помещение пустует. Хочу сдать его в субаренду коллегам, и мой арендодатель не возражает. Но я самозанятая и не могу официально сдавать коммерческое помещение.
Можно ли не составлять договор? Могу ли я платить с этих доходов налог 4%, просто заключив устное соглашение с коллегами? Что будет, если об этом узнает налоговая? Штраф, административное или уголовное наказание?
Вы правы: сдать в субаренду нежилое помещение вы, как самозанятая, не можете. Если налоговая узнает об этом, то начислит 13% НДФЛ на полученные с субаренды доходы, пени за просрочку уплаты, штрафы за то, что вы не подали декларацию. Кроме того, вас могут оштрафовать за непостановку на учет в качестве ИП и доначислить НДС. Но в вашей ситуации есть варианты — расскажу о них.
Почему самозанятому нельзя сдавать нежилое помещение
По закону самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения — те, что пригодны для проживания граждан. Это, например, квартира, комната или жилой дом. С доходов от сдачи жилого помещения самозанятые платят налог 4%, если жилье снимает физическое лицо, или 6%, если квартиру арендуют ИП или компании.
Нежилое помещение, по-другому его еще называют коммерческой недвижимостью, самозанятые в аренду или субаренду сдавать не вправе. Об этом сказано в законе.
Как самозанятая, вы не сможете сдавать в субаренду помещение для занятий репетиторством, так как оно считается нежилой недвижимостью. Но можете сделать это в другом статусе.
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами
Начать учиться
Как самозанятый может сдать коммерческую недвижимость
Если вы хотите сдавать помещение в субаренду по закону, у вас есть два варианта:
- сдать помещение в качестве физического лица и платить налог 13%. От статуса самозанятого отказываться необязательно. Это опасный вариант: налоговая может посчитать сдачу в аренду коммерческого жилья предпринимательской деятельностью. Тогда она доначислит НДС, пени за просрочку уплаты налога и штраф за несдачу деклараций;
- стать ИП, перейти на УСН «Доходы» и платить 6%. В этом случае вы потеряете статус самозанятого, со всех доходов придется платить налог на УСН, а еще страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование.
Предложенные варианты могут быть не такими выгодными, но других способов сдать нежилое помещение нет.
Что можно сделать со свободными часами
Если вы уже передумали сдавать помещение в субаренду, попробуйте изменить свой договор аренды или разделить расходы с коллегами.
Изменить договор аренды. Возможно, стоит ввести почасовую аренду помещения. Обсудите с арендодателем такой вариант, предложите перезаключить договор. На освободившиеся часы арендодатель сможет заключить договоры напрямую с вашими коллегами.
Разделить расходы с коллегами. Арендодатель может отказаться переоформлять договор — тогда можно предложить коллегам разделить сумму на всех, чтобы каждый платил за свои часы. В этом случае юридически у вас появляется долг перед коллегами, ведь они платят вашему арендодателю за вас. Поэтому лучше, чтобы коллеги платили за себя, то есть каждому из них следует заключить договор с арендодателем от своего имени.
Что будет, если самозанятый станет сдавать коммерческую недвижимость
Если налоговая узнает, что вы сдавали нежилое помещение, а доходы указывали как доходы от самозанятости и платили с них 4% или вообще ничего не платили, она начислит НДФЛ на эти доходы по ставке 13%. Кроме того, налоговая может начислить НДС по ставке 20/120 и штраф минимум 40 000 ₽ за то, что вы не зарегистрировались в качестве ИП.
Еще налоговая оштрафует на 20 или 40% от неуплаченной суммы налогов. Размер штрафа зависит от того, докажет ли налоговая умышленную неуплату. Например, самозанятый сдавал помещение за 2000 ₽ в месяц. За год, в котором он получил доход, штраф составит 4800 ₽. Если налоговая докажет, что самозанятый специально не платил налог, то штраф будет 9600 ₽.
При уплате НДФЛ нужно сдавать налоговую декларацию. За несданную декларацию также наложат штраф — до 30% от суммы налога, не уплаченной к 15 июля года, следующего за отчетным, но не менее 1000 ₽.