Что определяет градостроительный регламент территориальной зоны

ГрК РФ Статья 36. Градостроительный регламент

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 36 ГрК РФ

1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

(в ред. Федерального закона от 22.10.2014 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

(п. 4 введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

С 01.09.2024 в ч. 5 ст. 36 вносятся изменения (ФЗ от 04.08.2023 N 469-ФЗ).

5. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С 01.09.2024 в ч. 6 ст. 36 вносятся изменения (ФЗ от 04.08.2023 N 469-ФЗ).

6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 31.12.2014 N 519-ФЗ, от 14.07.2022 N 271-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. До установления градостроительных регламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов), такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 280-ФЗ)

Разрешенное использование земельных участков особо охраняемой природной территории, которая полностью или частично расположена в границах земель лесного фонда, устанавливается положением об особо охраняемой природной территории (ФЗ от 03.08.2018 N 342-ФЗ).

7. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земель или земельных участков из состава земель лесного фонда, земель или земельных участков, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий (за исключением территорий населенных пунктов, включенных в состав особо охраняемых природных территорий), определяется соответственно лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории в соответствии с лесным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях.

(в ред. Федеральных законов от 30.10.2007 N 240-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 30.12.2020 N 505-ФЗ, от 04.08.2023 N 448-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Статья 10. Градостроительные регламенты

1. Для всех территориальных зон городского округа Сызрань Правилами устанавливаются градостроительные регламенты.

2. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования городского округа Сызрань Самарской области, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 настоящей статьи.

4. Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

5. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

6. Использование земельных участков, указанных в частях 4 и 5 настоящей статьи, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти Самарской области или Администрацией городского округа Сызрань в соответствии с федеральными законами.

7. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

8. Установленные Правилами градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления при принятии решений (рекомендаций, заключений) в области землепользования и застройки.

9. При выявлении земельных участков, расположенных на территориях, отнесенных Правилами к различным территориальным зонам, Администрация городского округа Сызрань не позднее тридцати дней со дня получения соответствующей информации обязана направить в Комиссию предложение о внесении в Правила изменений, касающихся отнесения данных земельных участков к одной территориальной зоне. Комиссия обеспечивает внесение указанных изменений в Правила в соответствии с главой VI Правил.

10. До внесения в Правила изменений, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, земельные участки, расположенные на территориях, отнесенных Правилами к различным территориальным зонам, используются по выбору правообладателей таких земельных участков в соответствии с любым из градостроительных регламентов, установленных Правилами применительно к данным территориальным зонам.

Зонирование территории городского округа Сызрань	Статья 11. >> Зоны с особыми условиями использования территорий
Содержание Решение Думы городского округа Сызрань Самарской области от 30 марта 2011 г. N 16 «О правилах землепользования и застройки.

Статья 36 ГрК РФ. Градостроительный регламент

2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

4) видов территориальных зон;

4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Комментарии к ст. 36 ГрК РФ

Текст комментария: Отв. ред Н.Н. Мельников «КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. № 190-ФЗ»

Авторы: Мельников Н.Н., Амелин Р.В., Борисов А.А., Воробьев Н.И., Воробьева Л.В., Иванов А.В., Майборода В.А., Макаров О.В., Начичко Ж.А., Поваров Ю.С., Беляев М.А., Гемпик Е.А., Калинин А.А., Коновальчикова С.С., Котухов С.А., Султанов Р.С.

Издание: 2017 год

1. В комментируемой статье определены важнейшие юридические свойства градостроительных регламентов — их сфера действия, исключения из этой сферы и т.д. Следует иметь в виду, что градостроительный регламент представляет собой неотъемлемую часть правил землепользования и застройки и в этом отношении отличается от иных документов, в названии которых есть слово «регламент», — от административных регламентов федеральных органов исполнительной власти, от внутриорганизационных регламентов органов государственной власти (таких как Государственная Дума, КС РФ и пр.). Если в документах первого типа устанавливаются стандарты тех или иных административных процедур, а в документах второго типа регулируется текущая деятельность того или иного субъекта публичного права по принятию юридически значимых решений, то градостроительные регламенты имеют иные цели. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи их предназначение состоит в том, чтобы определять правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью участков и используется в процессе застройки и эксплуатации.

Показательно, что в ст. 85 ЗК РФ указано, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, но не весь режим целиком (хотя, следуя тексту закона, регламентация также распространяется и на недвижимость, возведенную на данных участках, правда, непонятно, какой смысл данная норма имеет в контексте ЗК РФ, возможно, здесь просто достигнуто единство формулировок, чтобы избежать коллизий между кодексами). Эта норма позволяет считать, что с точки зрения законодателя правовой режим земельного участка представляет собой сложную конструкцию, в которую входят как нормы земельного и градостроительного законодательства, так и нормы иных отраслей. Безусловно, приоритетным требованием является согласованность этих положений между собой как на уровне буквальном, так и в отношении принципов правового регулирования.

2. В содержание ч. 2 комментируемой статьи входят те обстоятельства, с учетом которых должны устанавливаться градостроительные регламенты. Подобно тому как это имело место в ст. 34 ГрК РФ, здесь приведены обстоятельства фактические (виды и формы использования земельных участков в границах территориальной зоны) и юридические (например, требования охраны объектов культурного наследия и т.п.). Необходимость подробного перечисления этих факторов, влияющих на содержание градостроительного регламента, обусловлена потребностью в его легитимации как документа, соответствующего и целям территориального зонирования, и направлениям развития данной конкретной территории. В судебной практике сложилась позиция о том, что подготовленный соответствующим образом градостроительный регламент не может нарушать субъективных прав частных лиц (в конечном итоге потому, что он разрабатывается и принимается в их же интересах).

Пример: суд отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя о признании недействительным утвержденного постановлением администрации города градостроительного плана земельного участка в части установления требования к предельному количеству этажей или предельной высоте здания, строения, сооружения. Как указал суд, согласно ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В соответствии с правилами землепользования и застройки города высота здания, строения, сооружения может устанавливаться в составе градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне, обозначенной на карте градостроительного зонирования. На карте градостроительного зонирования территории города выделены территориальные зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и предельным параметрам разрешенного использования объектов недвижимости, в том числе предельной этажности построек. Перечисленные документы в совокупности устанавливают градостроительные регламенты по предельным параметрам разрешенного использования объектов недвижимости, таким образом, спорный градостроительный план не нарушает права и законные интересы предпринимателя (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 марта 2016 г. по делу N А43-29993/2014).

3. Общим принципом является универсальность действия градостроительных регламентов. В границах территориальной зоны располагаются земельные участки, объекты капитального строительства и иные объекты, чей правовой режим подчиняется требованиям, установленным в регламентах. Формулировка комментируемой статьи (п. 3) исключает возможность существования таких земельных участков, правовой режим которых не определен. В судебной практике сложилась позиция, согласно которой приоритетом (для целей определения правового режима того или иного земельного участка) обладают именно градостроительные регламенты (соответственно, правила землепользования и застройки), но не другие нормативные документы.

Пример: постановлением главы городского округа — город Волжский был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Из преамбулы Постановления от 28 августа 2014 г. N 5975 следует, что оно принято в целях устранения технической ошибки и приведения ранее вынесенного Постановления от 24 мая 2006 г. N 185-ГО в соответствие с Методикой государственной оценки земель промышленности и иного специального назначения. ОАО «Волжский трубный завод», полагая, что Постановление N 5975 является незаконным, нарушает права и охраняемые законом интересы общества, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности принятия администрацией оспариваемого ненормативного акта об уточнении вида разрешенного использования, но суд апелляционной инстанции данное решение отменил. При этом судом было указано, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Частью 3 ст. 36 ГрК РФ предусмотрено, что действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Из системного толкования ч. 4 ст. 37 ГрК РФ и ст. 7 ЗК РФ следует, что изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно без волеизъявления собственника такого земельного участка, при этом вид разрешенного использования изменяется в соответствии с градостроительным регламентом (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2015 г. по делу N А12-42841/2014).

4. Помимо земельных участков с общим правовым режимом, законодатель устанавливает, что в ряде случаев действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, имеющие особое значение или находящиеся под охраной. Как следует из ч. 4 комментируемой статьи, таковыми являются земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Из приведенных выше исключений становится понятно, что земельные участки подобного рода не остаются без правового регулирования, их режим является специальным по отношению к тем участкам, в отношении которых действуют регламенты. Участки, названные в ч. 4 комментируемой статьи, не исключены из системы градостроительного планирования и кадастрового учета, подтверждением чему служит письмо Росреестра от 23 сентября 2015 г. N 14-09221/15, в п. 2 которого указано, что осуществление государственного кадастрового учета образуемого земельного участка возможно и в том случае, когда вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, — если речь идет об участке, на который не распространяется действие регламента. В судебной практике сложился аналогичный подход.

Пример: арбитражный суд удовлетворил исковые требования управления коммунального хозяйства и благоустройства муниципального образования к Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о признании незаконным решения кадастровой палаты об отказе управлению в осуществлении государственного кадастрового учета сформированного земельного участка. Как указал суд, в силу п. 1 ст. 85 ЗК РФ использование земель населенных пунктов осуществляется с учетом территориального зонирования и градостроительных регламентов, утвержденных для каждой территориальной зоны. При этом на основании п. 2 ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территории общего пользования. Оспариваемый отказ мотивирован несоответствием размера образуемого земельного участка предельному минимальному размеру участков, находящихся в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Между тем сформированный земельный участок расположен на территории (землях) общего пользования. Следовательно, минимальные размеры земельных участков в зоне жилой застройки на образованный (спорный) участок не распространяются (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2015 г. по делу N А32-10814/2015).

5. В комментируемой статье (ч. ч. 5 — 6) определены специальные случаи, когда применительно к некоторым территориям градостроительные регламенты не устанавливаются, а в других случаях — устанавливаются, но с соблюдением дополнительных требований, установленных в законодательстве РФ. Когда законодатель перечисляет категории земель, для которых отсутствуют регламенты (земли лесного фонда, земли запаса и пр.), он имеет в виду, что на данных землях вообще не дозволено сооружать какие-либо объекты капитального строительства. Таким образом, поскольку застройка подобных земель исключена, нет смысла в установлении дифференцированного по разрешенным видам режима использования земельных участков, в этом случае вся территория характеризуется единой функциональной ролью.

Когда законодатель определяет, что градостроительные регламенты не устанавливаются в отношении территорий опережающего социально-экономического развития, подразумеваются те части территории субъекта РФ, включая закрытые административно-территориальные образования, в отношении которых в соответствии с решением Правительства РФ установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения (ст. 2 Федерального закона «О территориях опережающего социально-экономического развития в РФ»). Подобного рода территории создаются на 70 лет. Срок существования территории опережающего социально-экономического развития может быть продлен по решению Правительства РФ.

При создании этой территории также определяются:

1) перечень видов экономической деятельности, при осуществлении которых действует особый правовой режим осуществления предпринимательской деятельности;

2) минимальный объем капитальных вложений резидентов территории опережающего социально-экономического развития в осуществление соответствующих видов экономической деятельности на территории опережающего социально-экономического развития;

3) положение о применении или неприменении на территории опережающего социально-экономического развития таможенной процедуры свободной таможенной зоны, установленной таможенным законодательством Таможенного союза;

4) описание местоположения границ территории опережающего социально-экономического развития;

5) при необходимости — минимальные требования к уровню применяемых резидентами территории опережающего социально-экономического развития технологий и методов производства, оборудования для соответствующих видов экономической деятельности.

В настоящее время действует 13 постановлений Правительства РФ, каждым из которых создана территория опережающего социально-экономического развития.

Как видно из приведенных выше положений, особый статус той или иной территории способствует выведению ее из-под общего правила о территориальном зонировании. Другим вариантом, предусмотренным комментируемой статьей в отношении территории исторических поселений, достопримечательных мест, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зон с особыми условиями, является установление регламентов в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются законодательством РФ к использованию земель данных видов. Так, например, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 г. N 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» установлено, что на территориях округов санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения устанавливается режим хозяйственной деятельности, запрещающий всякие работы, загрязняющие почву, воду и воздух, наносящие ущерб лесам, зеленым насаждениям, ведущие к развитию эрозионных процессов и отрицательно влияющие на природные лечебные ресурсы и санитарное и экологическое состояние территорий.

Округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. В составе округа выделяется до трех зон. Режим первой зоны устанавливается для месторождений минеральных вод (для скважин, источников), месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, используемых в лечебных целях, а также для оборудованных лечебных пляжей и прилегающих к ним акваторий. На территории первой зоны запрещаются проживание и осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. Режим второй зоны устанавливается для территории, с которой происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождениям лечебных грязей, минеральным озерам и лиманам, пляжам, местам неглубокого залегания незащищенных минеральных вод, для естественных и искусственных хранилищ минеральных вод и лечебных грязей, парков, лесопарков и других зеленых насаждений, а также для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства. Здесь запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов. Режим третьей зоны устанавливается для ближайших областей питания и участков разгрузки минеральных вод, водосборных площадей месторождений лечебных грязей, месторождений других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, а также для территорий, обеспечивающих защиту природных лечебных ресурсов от неблагоприятного техногенного воздействия. Здесь вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Допускаются только те виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.

6. Как следует из ч. ч. 8 — 10 комментируемой статьи, не соответствующие градостроительным регламентам земельные участки (или объекты капитального строительства) могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Необходимо иметь в виду, что законодатель под использованием подразумевает лишь ту деятельность, которая не влечет за собой изменения физических параметров данных объектов, поскольку в последнем случае речь идет о реконструкции, а она может осуществляться только в той мере, в какой достигается соответствие данных объектов регламентам (или в крайнем случае уменьшается степень несоответствия). Однако и в этом случае любое использование данных объектов может быть запрещено, если создается опасность, о которой было сказано выше. Угроза жизни, здоровью и иным названным в комментируемой статье ценностям составляет предмет доказывания и является содержательным основанием для запрещения использовать тот или иной объект. Суды, как правило, различают формальные и содержательные основания для запрета, склоняясь в пользу вторых, но не первых.

Пример: суд отказал в удовлетворении исковых требований администрации города к предпринимателю о запрете использовать жилой дом для размещения магазина продовольственных товаров и автозапчастей при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования. Как указал суд, на основании ч. ч. 8, 10 ст. 36 ГрК РФ запрет на использование земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости может быть наложен только в исключительном случае — их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Судом установлено отсутствие в материалах дела доказательств того, что использование принадлежащего ответчику жилого дома, находящегося на принадлежащем ему земельном участке, под объект торговли создает или может создать угрозу жизни или здоровью граждан, для окружающей среды, объектов культурного наследия (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 апреля 2016 г. по делу N А27-13386/2015).

Статья 3. Градостроительные регламенты и их применение

1. Решения по землепользованию и застройке принимаются с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, включая Генеральный план городского округа город Уфа Республики Башкортостан и план реализации Генерального плана, документации по планировке территории и на основании установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки и объекты капитального строительства независимо от форм собственности.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

2. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки и расположенные на них объекты капитального строительства:

в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия, решения о режиме использования, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления которых принимаются в порядке, установленном законодательством об охране объектов культурного наследия;

в границах территорий общего пользования, занятых элементами улично-дорожной сети (площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными), а также скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими подобными объектами;

занятые линейными объектами, решения об использовании которых принимаются уполномоченными органами на основании их индивидуального целевого назначения;

предоставленные для добычи полезных ископаемых, решение об использовании которых принимаются уполномоченными органами в соответствии с законодательством о недрах.

3. Порядок использования земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан определяется в соответствии с зонированием его территории, отображенным на картах:

1) территориальные зоны — на карте градостроительного зонирования территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан (статья 73 настоящих Правил) отображаются границы и кодовые обозначения зон;

2) зоны с особыми условиями территории:

а) санитарно-защитные зоны — на карте статьи 75 настоящих Правил;

б) водоохранные зоны — на карте статьи 75 настоящих Правил;

в) зоны действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия — на карте статьи 77 настоящих Правил.

г) зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

Для каждой из территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории настоящими Правилами установлен Градостроительный регламент (Часть II Правил) по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

При этом границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка (за исключением земельных участков линейных объектов) только одной территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом общности функциональных и параметрических характеристик земельных участков и объектов капитального строительства, а также требований об учете прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

4. Границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования установлены преимущественно в привязке к границам базисных кварталов земельного кадастра. В случае, если в пределах территории базисного квартала размещаются (или планируется размещение) объекты, виды использования которых соотносятся с разными территориальными зонами и их размещение соответствует положениям генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан, то территория базисного квартала делится на части, относящиеся к разным территориальным зонам.

При этом границы территориальных зон устанавливаются в увязке с территориальными объектами, имеющими однозначную картографическую проекцию:

— линиями магистралей, улиц, проездов, разделяющих транспортные потоки противоположных направлений;

— границами земельных участков;

— границами или осями полос отвода для коммуникаций;

— административными границами городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

— границами внутригородских административно-территориальных образований — районов города Уфы;

— естественными границами природных объектов;

— иными границами, отраженными в составе базисного плана земельного кадастра,

Границы территориальных зон, для которых отсутствует возможность однозначной картографической привязки, (например, границы территориальных зон, установленных на вновь осваиваемых территориях) определены по условным линиям в увязке с границами функциональных зон генерального плана городского округа город Уфа Республики Башкортостан, границами зон с особыми условиями использования территории, иными границами, отображенными на топографической основе, используемыми для разработки карты градостроительного зонирования. Местоположение границ территориальных зон, установленных в увязке с условными линиями, подлежит уточнению в документации по планировке территории и иных документах в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан и нормативно-правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан с последующим внесением соответствующих изменений в настоящие Правила.

5. Перечни зон с особыми условиями использования территорий, отображение их границ на карте градостроительного зонирования и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на их территории, указаны в соответствии с нормативными правовыми актами и иной нормативно-технической документацией Российской Федерации, Республики Башкортостан и городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

6. На карте зон действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия (статья 77 настоящих Правил) отображаются принятые в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия решения проекта зон охраны объектов культурного наследия, иных документов в части границ таких зон.

В настоящие Правила включается описание определенных проектом зон охраны объектов культурного наследия, иными документами ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия (статья 67-71 настоящих Правил). Указанные ограничения действуют в пределах указанных зон и относятся к:

— сопоставлению масштабов исторически сложившейся среды (существующим объектам капитального строительства) планируемых к созданию, реконструкции объектов капитального строительства;

— требованиям к оформлению фасадов вновь создаваемых, реконструируемых, ремонтируемых объектов капитального строительства в соответствии с исторически сложившимся архитектурным окружением.

В пределах границ зон охраны объектов культурного наследия, градостроительные регламенты, определенные Главой 15 настоящих Правил, применяются с учетом ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, изложение которых включается в статьи 67-71 настоящих Правил.

7. На картах зон действия ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям (статьи 75 настоящих Правил) отображаются установленные в соответствии с федеральными законами зоны, к которым приписаны ограничения на использование земельных участков и объектов капитального строительства в целях охраны окружающей природной среды, обеспечения экологической безопасности и охраны здоровья населения. Изложение указанных ограничений содержится в статьях 57-66 настоящих Правил.

8. К земельным участкам и объектам капитального строительства, расположенным в пределах зон ограничений, отображенных на картах, градостроительные регламенты, определенные применительно к соответствующим территориальным зонам Главой 15 настоящих Правил, применяются с учетом ограничений, описание которых содержится в статьях 57-71 настоящих Правил.

9. Для земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного в зоне с особыми условиями использования территории, а также на территории особого градостроительного контроля, градостроительным регламентом в составе ограничений (требований) может быть указана возможность установления уполномоченными исполнительными органами местного самоуправления дополнительных требований к его использованию, подлежащих соблюдению при разработке проектной документации.

10. Для каждого земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:

— ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия (в случаях, когда земельный участок или объект капитального строительства расположен в зоне охраны объектов культурного наследия);

— ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям (в случаях, когда земельный участок или объект капитального строительства расположен в зонах действия соответствующих ограничений);

— иным документально зафиксированным ограничениям на использование земельных участков и объектов капитального строительства (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).

11. Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (Глава 15 настоящих Правил) включает:

1) основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые при условии соблюдения требований технических регламентов (а вплоть до их вступления в установленном порядке в силу — нормативных технических документов в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации) не могут быть запрещены;

2) условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого, в том числе, с применением процедуры публичных слушаний;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые только совместно с ними (статья 51 настоящих Правил);

Виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, отсутствующие в списках Главы 13 настоящих Правил, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.

12. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, собственники, пользователи, владельцы, арендаторы объектов капитального строительства вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования земельных участков и объектов капитального строительства, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии соблюдения требований технических регламентов (а вплоть до их вступления в установленном порядке в силу — нормативных технических документов в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации).

Порядок действий по реализации приведенного выше права устанавливается законодательством, настоящими Правилами и иными нормативными правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:

— при изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой разрешенный вид использования, если затрагиваются конструктивные или иные характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. В этом случае необходимо получение разрешения на строительство, выдаваемое в порядке, установленном статьей 42 настоящих Правил, (за исключением случаев, изложенных в п.3 статьи 40 настоящих Правил, иных случаев, установленных действующим законодательством);

— при изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой разрешенный вид использования, если не затрагиваются конструктивные или иные характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. В этом случае собственник, пользователь, владелец, арендатор объекта капитального строительства направляет уведомление о намерении изменить вид разрешенного использования в орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности, который в порядке, установленном нормативным правовым актом Главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан предоставляет градостроительное заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований.

— собственник, пользователь, владелец, арендатор объекта капитального строительства запрашивает изменение основного разрешенного вида использования на разрешенное использование по специальному согласованию. В этих случаях применяются процедуры, установленные Главой 8 настоящих Правил.

13. Градостроительные регламенты в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительного изменения объектов капитального строительства могут включать:

— размеры (минимальные и/или максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины по фронту улиц (проездов), и предельной глубины земельных участков;

— минимальные отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участков, фиксирующих «пятно застройки», за пределами которого возводить строения запрещено (линии регулирования застройки);

— предельную (максимальную и/или минимальную) этажность (высоту) построек;

— максимальный процент застройки участка;

— максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков (отношение суммарной площади всех построек существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно к площади земельного участка);

Сочетание указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования территории городского округа город Уфа Республик # Башкортостан.

В пределах территориальных зон, выделенных по видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, могут устанавливаться несколько подзон с различными сочетаниями размеров земельных участков и параметров разрешенного использования строительных изменений объектов капитального строительства, но с одинаковыми списками разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Количество видов предельных параметров с установлением их значений применительно к различным территориальным зонам может увеличиваться путем последовательного внесения изменений в настоящие Правила, в том числе с использованием предложений, подготовленных на основе утвержденной документации по планировке территории.

14. Инженерно-технические объекты, сооружения, коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными при условии соответствия техническим регламентам (а вплоть до их вступления в установленном порядке в силу — нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации).

Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения и нормальной эксплуатации объектов капитального строительства в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры, расположение которых требует отдельного земельного участка с установлением санитарно-защитных, иных защитных зон, определяются документацией по планировке территории.

Градостроительная подготовка территории и земельных участков в части информации о требованиях к инженерно-техническому обеспечению территории представлена в статье 23 настоящих Правил.

Основания введения, назначение и состав Правил	Статья 4. >> Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
Содержание Решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22 мая 2008 г. N 4/8 «О публичных слушаниях по проекту.

Что определяет градостроительный регламент территориальной зоны