Ставка НДС по аренде
Подборка наиболее важных документов по запросу Ставка НДС по аренде (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- НДС:
- 18210301000010000110
- 18210301000011000110
- 18210301000012100110
- 18210301000013000110
- 18210401000011000110
- Показать все
- НДС:
- 18210301000010000110
- 18210301000011000110
- 18210301000012100110
- 18210301000013000110
- 18210401000011000110
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 164 «Налоговые ставки» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик применил ставку НДС 0 процентов при реализации услуг по предоставлению в аренду судов в случаях, когда рыбопродукция перевозилась из исключительной экономической зоны РФ в порт на территории РФ, считая, что такая перевозка является международной. Суд признал обоснованным вывод налогового органа об отсутствии оснований для применения ставки НДС 0 процентов, так как ставка 0 процентов применяется только в случае трансграничного перемещения товаров. В данном случае рыбопродукция добывалась и перегружалась с российских судов в исключительной экономической зоне РФ, а не на территории иностранного государства, являлась собственностью российских юридических лиц. Следовательно, перевозка не может быть признана международной, у товара отсутствует статус иностранного.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: О ставке НДС при передаче воздушного судна по договору аренды с экипажем.
(Письмо Минфина России от 27.09.2023 N 03-07-11/92027) Вопрос: Обществу с ограниченной ответственностью (далее — Общество) требуется разъяснение положений российского законодательства об обложении НДС оказания услуг по передаче гражданских воздушных судов, зарегистрированных (подлежащих регистрации) в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации, по договорам аренды (лизинга) (пп. 17 п. 1 ст. 164 НК РФ).
Нормативные акты
Федеральный закон от 05.08.2000 N 118-ФЗ
(ред. от 27.11.2017)
«О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах» Статья 26.3. Установить, что до 1 января 2021 года при реализации услуг по передаче племенного скота и птицы во владение и пользование по договорам финансовой аренды (лизинга) с правом выкупа налогообложение налогом на добавленную стоимость производится по налоговой ставке 10 процентов.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
ИП сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?
В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.
Как платить налоги
Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.
ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО). При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
УСН
Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.
При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.
На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.
Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков.
30 дней Эльбы в подарок
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Попробовать бесплатно
ИП на патенте
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.
Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента.
Порой предприниматели берут патент на срок аренды. Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.
Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.
Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.
ИП на ОСНО
Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит.
ИП на ОСНО платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д. Если они есть, общая система может стать выгодной.
Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽. В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.
Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.
Что с кассой
Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки.
На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.
Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб.
ИП обжаловал постановление инспекции в суде. Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.
Статья актуальна на 26.05.2022
Ндс на аренду помещения сколько процентов
4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
12 февраля 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение ООО на общей системе налогообложения осуществляет деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости. Данные операции облагаются НДС по ставке в размере 20%. В 2023 году общество ввело в эксплуатацию гостиницу и на основании подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ исчисляет НДС в отношении гостиничных услуг с применением налоговой ставки в размере 0%. Деятельности, освобождаемой от налогообложения НДС, общество не осуществляет. Согласно п. 5.5 ст. 165 НК РФ при реализации услуг, предусмотренных подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ, для подтверждения обоснованности применения налоговой ставки 0% и налоговых вычетов в налоговые органы представляется отчет о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания. Данный отчет общество разработало самостоятельно. Общество учитывает на счете 20 прямые расходы по номенклатурным группам «Гостиница» и «Аренда» и общехозяйственные расходы на счете 26. 1. Необходимо ли обществу вести раздельный учет входного НДС по товарам (работам, услугам), которые будут использоваться в деятельности, облагаемой НДС по ставкам 0% и 20%? 2. НДС к вычету по прямым расходам, учтенным на счете 20 «Гостиница», должен быть принят к вычету в том же квартале, когда были приобретены соответствующие товары (работы, услуги)? Есть ли возможность переноса данных вычетов на следующий квартал в пределах трехлетнего срока? 3. По товарам (работам, услугам), отраженным на счете 26 «Общехозяйственные расходы», общество должно распределять вычеты в той пропорции, в которой они используются для деятельности, облагаемой по разным ставкам? Порядок ведения раздельного учета в такой ситуации НК РФ не определен. В связи с этим налогоплательщик должен самостоятельно установить порядок раздельного учета предъявленных сумм НДС, отразив его в приказе об учетной политике организации? 4. Должно ли общество по строке 030 раздела 4 налоговой декларации по НДС отражать налоговые вычеты по операциям, обоснованность применения налоговой ставки 0 процентов по которым документально подтверждена? Кому общество должно представлять отчет о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания? 5. В случае, если общество отражает вычеты по гостиничной деятельности по строке 030 раздела 4, то по строке 120 раздела 3 налоговой декларации по НДС отражаются только вычеты, относящиеся к аренде? 6. Какой код вида операции (строка 010 раздела 8 Сведения из книги покупок налоговой декларации по НДС) необходимо указывать по товарам (работам, услугам), расходы на которые учитываются на счет 20 «Гостиница»?
ООО на общей системе налогообложения осуществляет деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости. Данные операции облагаются НДС по ставке в размере 20%. В 2023 году общество ввело в эксплуатацию гостиницу и на основании подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ исчисляет НДС в отношении гостиничных услуг с применением налоговой ставки в размере 0%. Деятельности, освобождаемой от налогообложения НДС, общество не осуществляет. Согласно п. 5.5 ст. 165 НК РФ при реализации услуг, предусмотренных подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ, для подтверждения обоснованности применения налоговой ставки 0% и налоговых вычетов в налоговые органы представляется отчет о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания. Данный отчет общество разработало самостоятельно. Общество учитывает на счете 20 прямые расходы по номенклатурным группам «Гостиница» и «Аренда» и общехозяйственные расходы на счете 26. 1. Необходимо ли обществу вести раздельный учет входного НДС по товарам (работам, услугам), которые будут использоваться в деятельности, облагаемой НДС по ставкам 0% и 20%? 2. НДС к вычету по прямым расходам, учтенным на счете 20 «Гостиница», должен быть принят к вычету в том же квартале, когда были приобретены соответствующие товары (работы, услуги)? Есть ли возможность переноса данных вычетов на следующий квартал в пределах трехлетнего срока? 3. По товарам (работам, услугам), отраженным на счете 26 «Общехозяйственные расходы», общество должно распределять вычеты в той пропорции, в которой они используются для деятельности, облагаемой по разным ставкам? Порядок ведения раздельного учета в такой ситуации НК РФ не определен. В связи с этим налогоплательщик должен самостоятельно установить порядок раздельного учета предъявленных сумм НДС, отразив его в приказе об учетной политике организации? 4. Должно ли общество по строке 030 раздела 4 налоговой декларации по НДС отражать налоговые вычеты по операциям, обоснованность применения налоговой ставки 0 процентов по которым документально подтверждена? Кому общество должно представлять отчет о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания? 5. В случае, если общество отражает вычеты по гостиничной деятельности по строке 030 раздела 4, то по строке 120 раздела 3 налоговой декларации по НДС отражаются только вычеты, относящиеся к аренде? 6. Какой код вида операции (строка 010 раздела 8 Сведения из книги покупок налоговой декларации по НДС) необходимо указывать по товарам (работам, услугам), расходы на которые учитываются на счет 20 «Гостиница»?
13 июля 2023
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
1. Обществу необходимо вести раздельный учет входного НДС по товарам (работам, услугам), которые будут использоваться в деятельности, облагаемой НДС по ставкам 0 и 20 процентов.
2. При выполнении иных необходимых для этого условий общество вправе применять вычеты входного НДС в отношении деятельности по оказанию гостиничных услуг (в том числе по прямым расходам, учтенным на счете 20 Гостиница) на конец квартала, в котором были приобретены соответствующие товары (работы, услуги) и фактически оказаны услуги по предоставлению мест для временного проживания. Возможности переноса данных вычетов на следующий квартал в пределах трехлетнего срока не предусмотрено.
3. НДС по товарам (работам, услугам), отраженным на счете 26 Общехозяйственные расходы, обществу следует распределять между видами деятельности, облагаемыми по разным налоговым ставкам, в самостоятельно разработанном порядке, закрепленном в учетной политике для целей налогообложения.
4. Общество должно отражать по строке 030 раздела 4 налоговой декларации по НДС суммы входящего НДС, относящиеся к операциям по реализации гостиничных услуг, обоснованность применения налоговой ставки 0 процентов по которым документально подтверждена. Общество должно представлять отчет о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания в налоговый орган по месту учета вместе с налоговой декларацией по НДС.
5. По строке 120 раздела 3 налоговой декларации по НДС Общество должно отражать только вычеты, относящиеся к аренде.
6. В графе 3 по строке 010 раздела 8 налоговой декларации по НДС по товарам (работам, услугам), расходы на которые учитываются на счет 20 Гостиница, обществу следует указывать код 01.Обоснование позиции:
Налогообложение НДС (далее также — налог) производится по налоговой ставке 0 процентов при реализации услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и иных средствах размещения (подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ).
При реализации данных услуг для подтверждения обоснованности применения налоговой ставки 0 процентов и налоговых вычетов в налоговые органы одновременно с налоговой декларацией по НДС представляется отчет о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания. В отношении отдельных видов гостиничных услуг также представляется документ (его копия), подтверждающий ввод объекта туристской индустрии в эксплуатацию (в том числе после реконструкции) (пп. 5.5, 10 ст. 165 НК РФ).
В письме Минфина России от 09.12.2022 N 03-07-11/121016 разъясняется, что нормами главы 21 НК РФ не предусмотрено утверждение формы отчета о доходах от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания и порядка его заполнения. В связи с этим отчет, в котором следует указывать размер дохода от оказания услуг по предоставлению мест для временного проживания в гостиницах и иных средствах размещения, составляется по форме, разработанной налогоплательщиком самостоятельно.
Согласно п. 10 ст. 165 НК РФ порядок определения суммы налога, относящейся к товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретенным для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых облагаются по налоговой ставке 0 процентов, устанавливается принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения. Данное требование не распространяется только на операции по реализации товаров, указанных в подп. 1 (за исключением сырьевых товаров) и 6 п. 1 ст. 164 НК РФ.
Приведенные нормы предполагают необходимость ведения обществом в рассматриваемой ситуации раздельного учета сумм входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для деятельности по предоставлению недвижимости в аренду и для деятельности по оказанию гостиничных услуг. Порядок ведения раздельного учета для целей п. 10 ст. 165 НК РФ законом не регламентирован, поэтому он разрабатывается налогоплательщиком самостоятельно и фиксируется в учетной политике для целей налогообложения (смотрите, например, письмо Минфина России от 17.11.2020 N 03-07-08/100058).
Из официальных разъяснений следует, что требование о ведении раздельного учета входного НДС актуально и в отношении налога по общехозяйственным расходам, если они непосредственно связаны с операциями, облагаемыми по нулевой налоговой ставке (смотрите, например, письмо ФНС России от 31.10.2014 N ГД-4-3/22600@).
При этом в целях ведения раздельного учета сумм НДС по приобретенным товарам (работам, услугам, имущественным правам), используемым как для операций, подлежащих налогообложению по ставке НДС в размере 20 процентов, так и для операций, облагаемых по ставке НДС в размере 0 процентов, налогоплательщик может использовать такие показатели, как стоимость товаров (работ, услуг, имущественных прав), реализуемых за соответствующий налоговый период, фактические расходы на производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг) или иные показатели, выбранные налогоплательщиком с учетом особенностей его деятельности (смотрите, например, письмо Минфина России от 17.07.2019 N 03-07-08/53071).
Необходимость ведения раздельного учета входного НДС обусловлена различными правилами применения вычетов налога, относящегося к операциям, облагаемым по ставкам 20 и 0 процентов.
Так, согласно общему правилу вычеты сумм налога, предусмотренных пп. 1-8 ст. 171 НК РФ, в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), указанных в п. 1 ст. 164 НК РФ, производятся в порядке, установленном ст. 172 НК РФ, на момент определения налоговой базы, установленный ст. 167 НК РФ (п. 3 ст. 172 НК РФ). При этом моментом определения налоговой базы по НДС при реализации услуг, предусмотренных подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ, является последнее число каждого налогового периода (квартала) (ст. 163, п. 9.3 ст. 167 НК РФ).
Что касается вычетов НДС в отношении операций по реализации, облагаемых по налоговой ставке 20 процентов, то они согласно общему правилу могут заявляться после принятия на учет товаров (работ, услуг), имущественных прав (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Отсюда следует, что общество в рассматриваемой ситуации при выполнении иных необходимых для этого условий вправе применять вычеты входного НДС в отношении деятельности по оказанию гостиничных услуг (в том числе по прямым расходам, учтенным на счете 20 Гостиница) на конец квартала, в котором были приобретены соответствующие товары (работы, услуги) и фактически оказаны услуги по предоставлению мест для временного проживания (смотрите письмо Минфина России от 25.10.2022 N 03-07-11/103440).
В соответствии с п. 1.1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 171 НК РФ, могут быть заявлены в налоговых периодах в пределах трех лет после принятия на учет приобретенных налогоплательщиком на территории РФ товаров (работ, услуг), имущественных прав или товаров, ввезенных им на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией.
Формально приведенная норма допускает ее применение и в отношении товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретенных для осуществления гостиничных услуг, облагаемых НДС по нулевой ставке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). Вместе с тем момент применения вычета входного НДС по указанным гостиничным услугам увязывается не с датой принятия на учет товаров (работ, услуг), имущественных прав (как в общем случае), а с особой датой — моментом определения налоговой базы по оказанным услугам, что, на наш взгляд, исключает возможность переноса данного вычета на основании п. 1.1 ст. 172 НК РФ (смотрите также письма Минфина России от 25.05.2020 N 03-07-08/43499, от 12.02.2018 N 03-07-07/8206). Официальных разъяснений и материалов судебной практики, из которых следовала бы иная точка зрения, нами не обнаружено.
Форма налоговой декларации по НДС (далее — Декларация), порядок ее заполнения (далее — Порядок), а также формат представления в электронной форме утверждены приказом ФНС России от 29.10.2014 N ММВ-7-3/558@.
Согласно п. 41.3 Порядка по строкам 030 раздела 4 Декларации по каждому коду операции отражаются налоговые вычеты по операциям по реализации товаров (работ, услуг), обоснованность применения налоговой ставки 0 процентов по которым документально подтверждена, включающие в том числе сумму налога, предъявленную налогоплательщику при приобретении на территории РФ товаров (работ, услуг), имущественных прав.
Следовательно, общество в данном случае должно отражать по строке 030 раздела 4 Декларации суммы входящего НДС, относящиеся к операциям по реализации гостиничных услуг, обоснованность применения налоговой ставки 0 процентов по которым документально подтверждена.
Что касается строки 120 раздела 3 Декларации, то в ней согласно п. 38.13 Порядка отражаются суммы налога, подлежащие вычету в соответствии со ст. 171, 172 НК РФ, а также в соответствии с п. 26 Протокола. При этом нужно учитывать, что раздел 3 Декларации заполняется и включается в состав представляемой в налоговые органы Декларации при осуществлении налогоплательщиком операций, налогообложение которых производится по налоговым ставкам, предусмотренным пп. 2-4 ст. 164 НК РФ (п. 3 Порядка). Соответственно, подлежащие вычету суммы НДС, относящиеся к операциям по реализации гостиничных услуг, подлежащим налогообложению по ставке, предусмотренной подп. 19 п. 1 ст. 164 НК РФ, по строке 120 раздела 3 Декларации не отражаются. В противном случае произойдет задвоение налоговых вычетов, что следует из механизма формирования показателей, отражаемых по строкам 040 и 050 раздела 1 Декларации (пп. 34.3, 34.4 Порядка).
Пункт 45.4 Порядка предусматривает, что в графе 3 по строкам 010-230 раздела 8 Декларации отражаются данные, указанные соответственно в графах 2-8, 10, 12-19 книги покупок. Показатели по строкам 010-230 заполняются в порядке, аналогичном порядку заполнения показателей граф 2-8, 10, 12-19 книги покупок, установленному Правилами ведения книги покупок, применяемой при расчетах по НДС (далее — Правила), утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137.
В графе 2 книги покупок указывается код вида операции по перечню, утвержденному приказом ФНС России от 14.03.2016 N ММВ-7-3/136@ (подп. д п. 6 Правил). Для операций по приобретению товаров (работ, услуг), имущественных прав, включая операции, облагаемые по налоговой ставке 0 процентов (за рядом исключений, не актуальных в отношении анализируемой ситуации), предусмотрен код 01. По нашему мнению, именно этот код общество должно отражать в графе 3 по строке 010 раздела 8 Декларации в отношении вычетов НДС, относящихся к операциям по реализации гостиничных услуг, облагаемых по налоговой ставке 0 процентов.Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев ДмитрийОтвет прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду
Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает нежилое и жилое помещения. Какие налоги следует уплатить?
Ответ:
Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.
В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).
Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.
Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).
Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.
Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.
Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:
- за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
- за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.
В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.
В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.
Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).
Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).
Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.
Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.
Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.
Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. По мнению Минфина РФ граждане и ИП, оказывающие услуги по сдаче в аренду жилых помещений, могут применять НПД (письмо Минфина от 27.03.2020 № 03-11-11/24601)
Важно учесть, что ИП не разрешено совмещать налог на профессиональный доход с другими спецрежимами или с общей системой налогообложения (при уплате НДФЛ).
Согласно подпунктам 1 и 2 ст. 10 Закона № 422-ФЗ налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:
- 4 процента — в отношении доходов, полученных от физических лиц;
- 6 процентов — в отношении доходов, полученных от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Причем при выплате дохода плательщику НПД при аренде помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.
Таким образом, физическое лицо вправе применять данный спецрежим по доходам от сдачи в аренду недвижимости , если доходы от этой деятельности не превысят в календарном году 2,4 млн рублей. Для применения данного режима необходимо пройти регистрацию через мобильное приложение «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика. В случае наличия нескольких объектов, среди которых имеются нежилые, полагаем, необходима регистрация в качестве ИП.