Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома
Техническое обслуживание (ТО) здания – комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работ его конструкций, оборудования и технических устройств.
ТО включает работы по контролю за техническим состоянием, работоспособности, наладке и регулировке инженерных систем.
Перечень работ и периодичность:
1. Содержание конструктивных элементов зданий, обслуживание внутридомового инженерного оборудования, осмотры общего имущества, коммуникаций
Визуальный осмотр фундамента, восстановление красочного слоя цоколя. Проверка состояния продухов в цоколе здания. Визуальный осмотр стен, частичное восстановление окрасочного слоя, мелкий ремонт откосов. Восстановление облицовки дверей, окон. Проверка степени коррозии стальных балок, степени разрушения деревянных балок, степени разрушения перекрытий и отдельных элементов. Визуальный осмотр технического состояния стропильной системы. Ремонт приборов на слуховых окнах и жалюзи. Промазывание свищей и гребней суриковой замазкой, крепление шифера. Очистка крыши и чердака от мусора, с последующим вывозом мусора. Мелкий ремонт борова и изоляции. Прочистка водостока, укрепление труб, колен и воронок. Укрепление ходовых мостиков. Закрытие на замок выходов на крыши. Очистка крыши от наледи и снега. Мелкий ремонт дверных и оконных переплётов. Ремонт приборов (ручки, шпингалеты и т.п.). Утепление оконных и дверных проёмов в подъездах. Замена разбитых стекол в технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях. Визуальный осмотр технического состояния непосредственно самой перегородки, мест крепления и технического состояния закладных деталей. Визуальный осмотр технического состояния лестничных маршей, балконов, крылец в подъезды, зонтов-козырьков над балконами (лоджиями) верхних этажей. Укрепление ступеней лестничного марша. Крепление ограждений (перил) лестничного марша. Оценка технического состояния крепления закладных деталей выступающих элементов здания. Ремонт, устройство металлических решеток на слуховых окнах. Периодическая проверка технического состояния полов. Предотвращение длительного воздействия влаги на конструкцию полов. Поддержание в общедомовых подпольях и технических помещениях температурно-влажностного режима согласно установленным требованиям. Ревизия запорно-регулирующей арматуры на магистральном трубопроводе, на стояках и горизонтальной разводке. Гидравлические испытания трубопроводов. Мелкий ремонт разрушенной изоляции. Прочистка внутренних канализационных трубопроводов, в том числе выпуска. Устранение неплотностей в местах соединения трубопроводов общего назначения.
2. Содержание инженерных электрических систем многоквартирного дома. Освещение мест общего пользования.
Ревизия электрической арматуры в этажных щитках, вводно-распределительных устройствах (за исключением автоматических выключателей, электросчётчиков). Измерения сопротивления изоляции. Замена осветительных приборов (ламп). Заземление.
3. Санитарное содержание домовладений – уборка придомовой территории и уход за зелеными насаждениями
Зимняя уборка: подметание свежевыпавшего снега, подсыпка территории песком во время гололеда, очистка территории от наледи и льда. Летняя уборка: подметание, уборка газонов от листьев, сучьев, мусора. Очистка урн от мусора. Подрезка деревьев, кустарников, удаление сухих веток, сбор и вывозка удаленных ветвей.
4. Содержание систем внутридомового газового оборудования, меры пожарной безопасности
Проведение инструктажа граждан, ведение эксплуатационной документации, осмотр газопроводов, проверка на герметичность мест соединения, ревизия запорно-регулировочной арматуры, испытание газопроводов, проверка мест крепления газопроводов, отключения недействующих или поврежденных газопроводов.
5. Дератизация и дезинсекция
Дератизация и дезинфекция мест общего пользования, подвалов по уничтожению грызунов и насекомых.
6. Обслуживание дымоходов и вентиляционных шахт
Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах. Прочистка вентиляционных каналов, устранение завалов.
7. Уборка мест общего пользования
Влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей. Обметание пыли с потолков, влажная протирка стен, дверей, подоконников, перил, оконных ограждений, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков. Очистка металлической решетки и приямка, уборка площадки перед входом в подъезд.
8. Обслуживание мусоропроводов
Осмотр всех элементов мусоропровода, устранение мелких неисправностей. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов. Удаление мусора из мусороприемных камер и вывоз из здания в контейнер, уборка мусороприемных камер.
9. Сбор и вывоз твердых бытовых отходов
Сбор твердых бытовых отходов на контейнерной площадке.
10. Обслуживание лифтового хозяйства
Техническое обслуживание лифтового хозяйства в соответствии с требованиями ПУБЭЛ, Госгортехнадзора России. Содержание кабины лифта: ремонт, замена внутренней облицовки кабины, замена кнопок вызова, восстановление информационных надписей в кабине, восстановление освещения в кабине и шахте лифта, влажная уборка кабины. Сухая уборка приямка шахты. Ремонт и восстановление лестницы в приямке лифта.
11. Обслуживание электроплит
Техническое обслуживание стационарных электроплит. Замена вышедших из строя конфорок (стоимость конфорки оплачивается квартиросъемщиком), переключателей, нагревателей жарочного шкафа и других сменных элементов стационарных электроплит.
12. Услуги по управлению
Организация предоставления жилищных и коммунальных услуг: заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, контроль исполнения договоров; контроль состояния многоквартирного дома; организация текущего и капитального ремонтов; ведение технической документации. Организация расчетов: начисление и сбор платы за ЖКУ, формирование квитанций, ведение учета доходов и расходов на каждый дом по оказанным услугам и выполненным работам. Организация приема граждан: услуги паспортного стола, выдача необходимых справок и выписок, прием населения, прием обращений и подготовка ответов.
Текущий ремонт (ТР) здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей и обеспечения безопасного проживания граждан.
В счет оплаты услуг по содержания общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию входят работы на общих коммуникациях, технических устройствах и технических помещений жилого дома, вывозу твердых бытовых отходов и содержанию придомовой территории многоквартирных домов.
В счёт оплаты услуг по ремонту общего имущества жилого дома, входят работы на общих коммуникациях, технических устройствах и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории.
Общим имуществом в многоквартирном доме являются внутридомовые элементы, системы и помещения не являющиеся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Полезная информация
- Паспортный стол
- Законодательство
- Полезные ссылки
- Тарифы
Услуги по содержанию и ремонту МКД
Услуги, оказываемые УК ООО «Гарант-Сервис» в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах:
а) осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обслуживание освещения помещений общего пользования многоквартирных домов;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка;
д) накопление и организация сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) обеспечение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества, в том числе:
— обеспечение функционирования всех инженерных систем и оборудования дома (лифтов, вентиляционных каналов, систем отопления, водоснабжения, систем дымоудаления, внутридомовых электрических сетей, в том числе сетей, питающих электроприемники квартир до входных зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм;
— ремонт электропроводки в подъезде дома, а также в местах общего пользования;
— техническое обслуживание дома, которое включает в себя: наладку инженерного оборудования, снятие показаний общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и их обслуживание, работы по устранению аварийного состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, технические осмотры отдельных элементов и помещений дома, планово-предупредительные ремонты внутридомовых сетей, подготовку дома и его инженерных сетей к сезонной эксплуатации, санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий.
При проведении технических осмотров и обходов (обследований):
а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, протяжка резьбовых соединений);
б) устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.);
в) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;
г) прочистка канализационного лежака;
д) проверка исправности канализационных вытяжек;
е) проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
ж) проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки.
При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:
а) ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления;
б) укомплектование тепловых вводов, элеваторных и тепловых узлов поверенными контрольно-измерительными приборами;
в) восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях;
г) ремонт кровли;
д) остекление и закрытие чердачных слуховых окон;
е) замена разбитых стекол окон, ремонт входных дверей в подъездах и во вспомогательных помещениях;
ж) установка пружин или доводчиков на входных дверях;
з) ремонт, утепление и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов;
и) ремонт труб наружного водостока;
к) устранение причин подтапливания подвальных помещений.
Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.
Круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы.
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, его инженерных систем и оборудования в соответствии с утвержденном планом.
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ
1. Фундаменты Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы. 2. Стены и фасады Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов. 3. Перекрытия Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. 4. Крыши Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. 5. Оконные и дверные заполнения Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений. 6. Межквартирные перегородки Усиление, смена, заделка отдельных участков. 7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей Восстановление или замена отдельных участков и элементов. 8. Полы Замена, восстановление отдельных участков. 9. Печи и очаги Работы по устранению неисправностей. 10. Внутренняя отделка Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах. 11. Центральное отопление Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные. 12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях. 13. Электроснабжение и электротехнические устройства Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. 14. Вентиляция Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы. 15. Мусоропроводы Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств. 16. Специальные общедомовые технические устройства Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами. 17. Внешнее благоустройство Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
ПЕРИОДИЧНОСТЬ РАБОТ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ МУСОРОПРОВОДОВ
N
п/п
Вид работ
Периодичность
Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома
Из чего состоит плата для нанимателей и для собственников?
Структура платы за жилье и коммунальные услуги различна для нанимателей и собственников.
Плата для нанимателей по договору социального найма состоит из:
— платы за наем жилого помещения;
— платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, включающая в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
— платы за коммунальные услуги.
Плата для собственников жилых помещений в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Что такое «Содержание многоквартирных домов»?
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I — IV класса опасности;
ж) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями;
з) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
и) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
к) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
л) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
м) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);
н) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения.
Что такое «Управление многоквартирным домом»? Чем регламентируется способ и требования к управлению? Кто отвечает за управление многоквартирным домом? Что входит в состав услуги по управлению многоквартирным домом?
Управление многоквартирным домом – это работа по организации обеспечения нормативного (то есть соответствующего нормативным требованиям) содержания дома.
Способ и требования к управлению устанавливает Жилищный кодекс РФ.
За управление многоквартирным домом отвечают собственники. Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она.
Полный перечень услуг по управлению закреплен в постановлении Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.
Что значит «Техническая эксплуатация зданий»?
Техническая эксплуатация зданий — использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.
Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает:
— техническое обслуживание дома;
— ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий.
Что значит «Санитарное содержание многоквартирного дома»?
Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий.
В работы по санитарному содержанию входят:
— уборка мест общего пользования;
— уборка придомовой территории;
— дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования (см.вопрос 30).
Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил.
Что такое дератизация? Зачем ее нужно проводить?
Дератизация и дезинсекция проводятся для обеспечения санитарно — эпидемиологического благополучия населения. Это система организационных, санитарно — технических, санитарно -гигиенических и истребительных мероприятий для регулирования численности грызунов (дератизация) и уничтожения насекомых (дезинсекция), включая переносчиков возбудителей инфекционных заболеваний человека (дезинфекция), а также на создание условий, неблагоприятных для их жизни.
В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинсекцию в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
Что такое «Техническое обслуживание многоквартирных домов», зачем оно нужно?
Техническое обслуживание многоквартирных домов – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств.
Техническое обслуживание включает
— текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры);
— техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству);
— аварийно-ремонтное обслуживание (см. вопрос 37).
Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы.
Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат — сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью.
Техническое обслуживание – регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании.
Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам.
Технический осмотр и Техническое обслуживание – это одно и то же?
Нет. Технический осмотр – это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно-предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения.
Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.).
Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт. УК обязана довести до жильцов необходимость текущего ремонта и смету планируемых расходов.
Стоимость текущего ремонта устанавливается отдельным тарифом и утверждается собственниками на общем собрании.
В чем разница между техническим обслуживанием и ремонтом дома?
Техническое обслуживание – это поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования.
Ремонт многоквартирного дома – это восстановление работоспособности всего перечисленного. Существуют текущий и капитальный ремонт.
В чем разница между текущим и капитальным ремонтом?
В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели (см. вопрос 39).
При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии (см. вопрос 40).
Что такое «Подготовка домов к сезонной эксплуатации»? Какие сроки подготовки? Входит ли подготовка домов к сезонной эксплуатации в тариф?
Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией города.
Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы:
— устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия), а также внутридомовых сетей тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо- и газооходов;
— приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы;
— обеспечивается гидроизоляции элементов дома и смежных с ними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные клетки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.).
Перед весенне-летним сезоном также проводятся работы – укрепляются водостоки, флагодержатели, просевшие отмостки; консервируется система центрального отопления и расконсервируется поливочная система.
Подготовка домов к сезонной эксплуатации входит в тариф, как часть работ в рамках технического обслуживания дома. Однако, если в ходе подготовки выявлена необходимость в более крупном ремонте, это оплачивается дополнительно из средств на текущий ремонт.
Что такое диспетчерское обслуживание? Для чего оно нужно?
Диспетчерское обслуживание необходимо для того, чтобы в текущем режиме:
— собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов;
— оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии;
— постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе.
Что такое аварийное обслуживание? Для чего оно нужно?
Аварийное обслуживание – это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан. В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло- и газоснабжения, лифтовом оборудовании.
Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации.
Что значит «Благоустройство многоквартирного дома»? Эта услуга включается в тариф или ее нужно заказывать и оплачивать дополнительно?
Благоустройство многоквартирного дома – комплекс работ по созданию и поддержанию благоприятных, культурных и комфортных условий жизни.
Благоустройство включает в себя:
— мелкие работы в составе текущего технического и санитарного обслуживания;
— работы, требующие дополнительного утверждения собственниками, относящиеся к текущему или капитальному ремонту.
К первым относятся, например, укрепление флагодержателей, табличек с указанием улиц, домов, подъездов, телефонов аварийных служб; укрепление и мелкий ремонт дворовых скамеек и т.п.
Ко вторым – обустройство хозяйственных площадок приспособлениями для сушки белья, чистки ковров; установка скамеек в зонах отдыха, ремонт оснащения детских площадок и т.п.
По желанию собственников за дополнительную плату могут быть выполнены и другие работы по благоустройству, например:
— инженерная подготовка территорий;
— строительство и ремонт объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально-декоративного искусства;
— освещение, озеленение, ландшафтный дизайн.
Какие работы могут входить в текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят:
Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы.
Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов.
Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов.
Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.
Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно.
Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по текущему ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения.
Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на текущий ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании
Какие работы могут входить в капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома?
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к капитальному ремонту жилых домов входят:
— обследование здания и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
— ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
— модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (систем отопления, водоснабжения , замена плит, устройство лифтов, мусоропроводов, перевод сети электроснабжения на повышенное напряжение, устройство противопожарных систем, а также ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
— благоустройство придомовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок).
— утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
— установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
— переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
— авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта.
— технический надзор.
Перечень работ определяется по результатам технических осмотров. УК обязана довести до жильцов перечень необходимых работ по капитальному ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения.
Виды работ, период их выполнения, размер и график платежей на капитальный ремонт утверждаются собственниками на общем собрании.
Возможно ли многоквартирные дома, где собственники помещений выбрали непосредственный способ управления, включать в муниципальные и региональную адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона 185-ФЗ?
В соответствии с частями 4 и 6 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства Фонда могут быть израсходованы на проведение капитального ремонта многоквартирных домов включенных в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, средства финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, предоставляемые в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ не могут расходоваться на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, управление которыми осуществляется непосредственно собственниками помещений.
Объясните разницу между платежами за техническое обслуживание и за текущий ремонт.
Техническое обслуживание дома включает в себя обязательный перечень работ и изначально включается в тариф. Его Вы оплачиваете ежемесячно. Сюда может входить мелкий ремонт, не требующий дополнительных затрат, например, закрепить ручку входной двери, обжать клеммы на кабеле ВРУ, провести ревизию запорной арматуры, заменить разбитое стекло и т.п.
Затраты на текущий ремонт в тариф не включаются. В каждом доме такие затраты будут разные в зависимости от состояния дома. Потребность в текущем ремонте дома определяется во время плановых осмотров (сами плановые осмотры входят в техническое обслуживание). Устанавливается перечень работ, формируется смета. После этого УК обязана довести до собственников информацию о том, какие именно работы по текущему ремонту надо выполнить и сколько это будет стоить. Собственники должны принять на общем собрании решение о том, какие работы и в течение какого времени они готовы совместно оплатить. Если нет возможности оплатить работы в те сроки, которые предлагает УК, можно «растянуть» платежи и работы на более длительный период.
При этом следует помнить, что если вовремя не сделать работы по текущему ремонту, это может привести к необходимости уже капитального ремонта дома или каких-то его элементов.
Кто отвечает за состояние придомовой территории. Какие работы должны выполняться при уборке придомовой территории?
Придомовая территория относится к местам общего пользования, и за ее содержание по закону отвечают собственники. Собственники могут по договору управления передать эту обязанность Управляющей организации.
Примерный перечень услуг, которые могут быть включены в договор управления в раздел «уборка придомовой территории»:
— санитарная уборка в летний период;
— очистка урн, уборка газонов;
— в зимний период – в случае снегопада или гололеда – очистка от снега и посыпка песком входов в подъезд, пешеходных дорожек и тротуаров, а затем санитарная уборка;
— очистка крыш от снега и сосулек;
— уборка мусора на контейнерных площадках, вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ).
Кто отвечает за содержание контейнерных площадок?
Если собственники имеют договор с управляющей компанией, за порядок на контейнерных площадках отвечает управляющая компания.
Как определяется количество и объем контейнеров?
Необходимое количество контейнеров определяется, исходя из сложившейся фактической потребности по каждому участку. Если количество мусора вдруг увеличилось, следует обратиться в свою управляющую компанию, чтобы поставили дополнительные контейнеры.
Перечень работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества
Перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме (жилые дома с полным благоустройством, с лифтом, без мусоропровода, с ИТП, с общедомовыми приборами учета (свыше 6 этажей)
Периодичность
проведения работ
Раздел I. Содержание общего имущества многоквартирного дома
Техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома
— плановые и внеплановые осмотры кровли с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— укрепление и ремонт парапетных ограждений
по мере необходимости
— проверка исправности и ремонт слуховых окон и жалюзи
по мере необходимости
— изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках
по мере необходимости
— укрепление водосточных труб, колен и воронок
по мере необходимости
— промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли в местах протечки
по мере необходимости
— прочистка внутреннего водостока и водоприемных воронок до выпуска
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— плановые и внеплановые осмотры фасадов с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— проверка состояния продухов в цоколях зданий и их заделка
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— снятие с фасада угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток
по мере необходимости
Подъезды и лестничные клетки
— плановые и внеплановые осмотры подъездов и лестничных клеток с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— снятие пружин на входных дверях
при подготовке к работе
в весенне-летний период
— укрепление, ремонт и замена дверных деревянных блоков в подъездах
по мере необходимости
— утепление и мелкий ремонт входных дверей; установка пружин на входных дверях;
утепление оконных проемов; замена разбитых стекол окон
при подготовке к работе
в осенне-зимний период
— укрепление металлического ограждения лестничных маршей
по мере необходимости
— укрепление деревянных элементов лестниц
по мере необходимости
— плановые и внеплановые осмотры подвалов с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— мелкий ремонт и укрепление входных дверей в подвалы
по мере необходимости
— плановые и внеплановые осмотры чердаков с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— мелкий ремонт и укрепление дверей и люков выхода на чердаки и кровлю
по мере необходимости
— плановые и внеплановые осмотры отмосток с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— восстановление просевших и разрушенных участков отмосток
по мере необходимости
Внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации
— плановые и внеплановые осмотры систем водоснабжения, отопления и канализации с
обязательным отражением в журнале профилактического осмотра технического состояния
по мере необходимости,
но не реже 1 раза в год
— ревизия или замена отсекающих вентилей холодного и горячего водоснабжения
по мере необходимости
по мере необходимости
— устранение засоров стояков системы водоснабжения
по мере необходимости
— укрепление трубопроводов в местах их крепления
по мере необходимости
— устранение течи на трубопроводах и фасонных частях
по мере необходимости
— устранение засоров на главном стояке канализации
по мере необходимости
— устранение течи на стояке и канализационной разводке
по мере необходимости
— проведение планово – предупредительных ремонтов
— детальный осмотр общедомовых систем в технических подпольях и технических этажах
— уплотнение соединений, устранение течи, утепление и укрепление трубопроводов,
ликвидация засоров, смена отдельных участков трубопроводов, запорной и
регулирующей арматуры, фасонных частей, трапов, ревизий
по мере необходимости
— установка воздушных кранов
по мере необходимости
— замена отдельных участков и удлинение водопроводных наружных выпусков
для поливки дворовых насаждений
по мере необходимости
— прочистка сетей канализации до стенки первого канализационного колодца
по мере необходимости
— восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов
при подготовке к работе
в осенне-зимний период
— ремонт, регулировка и испытание системы центрального отопления
при подготовке к работе
в осенне-зимний период
— промывка системы центрального отопления
при подготовке к работе
в осенне-зимний период
— консервация системы центрального отопления
— механическая или химическая промывка теплообменников
при подготовке к работе
в осенне-зимний период
— ремонт, наладка и испытание теплообменников
при подготовке к работе
в осенне-зимний период
Техобслуживание общедомовых приборов учета и регулирования тепловой энергии и водопотребления:
Вычислитель тепловой энергии;
счетчик расходомер
— визуальный осмотр, очистка внешней поверхности от загрязнений
— проверка сходностей показаний счетчика воды и вычислителя тепловой энергии
1 раз в месяц
при снятии показаний
— проверка состояния кабеля
— расчет израсходованного объема теплоносителя за месяц
1 раз в месяц
при снятии показаний
— визуальный осмотр, очистка внешней поверхности от загрязнений
— проверка состояния кабеля
— проверка гильз на отсутствие течи
Течь устраняется немедленно
— визуальный осмотр, очистка внешней поверхности от загрязнений.
Проверка отсутствия течи в местах соединений
1 раз в месяц/течь устраняется
немедленно
— очистка проточной части: снятие крышки (нижнего фланца), извлечение сетчатого
фильтра (элемент и магнитный узел); очистка внутренней плотности, сетчатого фильтра
(элемент и магнитный узел), установка элементов в корпус,
установка крышки (нижнего фланца)
— визуальный осмотр, очистка внешней поверхности от загрязнений.
Проверка отсутствия течи в местах соединений
1 раз в месяц/течь устраняется
немедленно
— очистка фильтра: демонтаж фильтра; очистка внутренней поверхности сетчатого элемента;
монтаж в систему трубопровода
— Отладка пользовательского программного обеспечения (КСRead, КССom, KCView, Cdata)
— Считывание информации на месте эксплуатации
— Формирование таблицы отчета за потребленную теплоэнергию, в форме,
установленной теплоснабжающей организацией
ТО АСУ (в составе работ согл. Действующих специальных технических регламентов) насосами,
регуляторами перепада давления, др. оборудованием
По оборудованию узлов учета ТЭ,
расхода воды в целом
Проверка целостности пломб на счетчиках, термопреобразователях
Сдача отчета установленной формы в теплоснабжающую организацию
Аттестация и повторный допуск узла учета тепловой энергии и расхода воды в эксплуатацию
(с получением акта-допуска контролирующими/инспектирующими организациями)
Техническое освидетельствование узла учета с целью проверки правильности монтажа приборов
Внутридомовые системы электроснабжения
— плановые и внеплановые осмотры систем электроснабжения с занесением результатов в
рабочий журнал осмотров
не реже 1 раза в месяц
— составление дефектных ведомостей
по мере необходимости
— проверка крепления светильников коммунального и фасадного освещения
не реже 2 раз в год
— протирка светильников коммунального и фасадного освещения
по мере необходимости
— устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств: смена перегоревших
электроламп в помещениях общественного пользования, наружного освещения; смена и ремонт выключателей;
мелкий ремонт электропроводки; замена предохранителей, плавких вставок, автоматических выключателей,
пакетных переключателей; электромагнитных контакторов и пускателей, реле; ремонт или замена рубильников,
электродвигателей – для высотных жилых домов; замена настенных и потолочных патронов, распределительных коробок
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— визуальный осмотр видимой части заземляющего устройства, зануления; проверка состояния изоляции
проводов схем вводных и распределительных устройств; проверка состояния контактных соединений
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— осмотр линий электросетей, арматуры и электрооборудования жилого дома, в том числе контроль за отсутствием
перегрева сетей; проверка состояния аппаратов, протягивание и чистка контактов и крепежных соединений аппаратов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— техническое обслуживание общедомовых приборов учета электроэнергии и электрических счетчиков на коммунальное, фасадное освещение и лифты
— плановые и внеплановые осмотры вентканалов с составлением актов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— проверка наличия тяги в вентиляционных каналах
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— утепление и прочистка вентиляционных каналов
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— проверка двухсторонней переговорной связи и сигналов неисправности лифта из кабины, из машинного
помещения, сигналов неисправности лифта, контроля закрытия дверей, освещения, точности остановок и
работы лифта по вызовам и по приказам, ограждения и надежности запирания шахты, купе кабины лифта с
раздвижными дверями, автоматических замков дверей шахты и кабины с раздвижными дверями, проверка
санитарного состояния крыши кабины и приямка, машинного помещения
ежемесячно и по мере необходимости
— проверка работы лифтового оборудования, установленного в машинном помещении: тормозного устройства,
электромагнита тормозного устройства, канатоведущего шкива
— проверка работы оборудования кабины: подвесок, устройства слабины подъемных канатов, крыши и каркаса,
башмаков кабины лифтов с раздвижными дверями, смазывающих аппаратов, поста управления лифтом,
привода дверей, направляющих и противовеса
— проверка тяговых канатов, ограничителя скорости, башмаков противовеса; электроаппаратов,
установленных в шахте, вызывных аппаратов; приямка лифта — очистка приямка, проверка
натяжного устройства, электроаппаратов, установленных в приямке, проверка исправности
ограничителя скорости; проверка электропроводки в машинном помещении и в шахте
Аварийно — диспетчерское обслуживание
— круглосуточное диспетчерское обслуживание
— локализация аварийных ситуаций с 17-00 до 08-00 путем устранения:
постоянно, а также в выходные и
праздничные дни — круглосуточно
повреждений трубопроводов, водоразборной и регулирующей арматуры систем инженерного
внутридомового оборудования жилых зданий
постоянно, а также в выходные и
праздничные дни — круглосуточно
засоров канализации в жилых зданиях, включая выпуск до первого колодца
постоянно, а также в выходные и
праздничные дни — круглосуточно
повреждений вводно-распределительных устройств, электрических кабелей и в электрических щитовых
постоянно, а также в выходные и
праздничные дни — круглосуточно
2. Содержание общего имущества многоквартирного дома
— удаление с крыш снега и наледей
по мере необходимости
в зимний период
— очистка кровли от мусора, грязи, листьев
по мере необходимости,
но не реже 2 раз в год
— укрепление и замена аншлагов и номерных знаков на домах
по мере необходимости
Подъезды и лестничные клетки
— замена разбитых стекол окон лестничных клеток
по мере необходимости
— уборка подъездов и лестничных клеток
согласно приложению 2
— очистка наружных площадок у входных дверей и тамбуров лестничных клеток от снега и наледи
по мере необходимости
в зимний период
— соблюдение температурно-влажностного режима
— дератизация и дезинсекция подвальных помещений
ежеквартально,
по мере необходимости
— уборка подвалов от мусора
по мере необходимости,
но не реже 1 раза в год
— установка сеток и решеток на проемы, каналы и отверстия для защиты от проникновения грызунов
по мере необходимости
— откачка грунтовых вод
по мере необходимости
— соблюдение температурно-влажностного режима
— уборка на чердаках мусора
по мере необходимости,
но не реже 1 раза в год
— уборка и очистка придомовой территории и контейнерных площадок с вывозом мусора
согласно приложению 2
— озеленение территории, уход за зелеными насаждениями
в весенне-летний период
— вывоз снега на свалку
по мере необходимости
Сбор и вывоз твердых бытовых отходов
Раздел II. Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома
Фундаменты и подвальные помещения
— ремонт и восстановление поврежденных участков фундаментов и стен подвала, вентиляционных
продухов, отмосток и входов в подвалы
— ремонт и восстановление вентиляционных продухов и приямков
— ремонт поврежденных участков отмосток вокруг дома
— ремонт и восстановление поврежденных входов в подвалы
— герметизация вводов инженерных коммуникаций в подвал
— подсыпка песком подвальных помещений
— установка маяков на трещинах в стенах для наблюдения за деформациями
— герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин на поверхности блоков и панелей
при удельном весе заменяемых элементов не более 15% от общего объёма в жилом здании
— заделка трещин, расшивка швов в кирпичных зданиях, заделка отдельных участков кирпичных стен площадью до 2 кв.м
— частичный ремонт и частичная окраска тамбуров и цоколей
— частичное утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях при удельном весе заменяемых элементов не
более 15% от общего объёма в жилом здании