Что делать, если арендатор не освобождает помещение
При прекращении или расторжении арендного соглашения арендатор обязан освободить помещение. В ст. 622 ГК РФ говорится: если он вовремя не вернет имущество владельцу, то ему придется заплатить аренду за все время просрочки и возместить контрагенту убытки.
В теории это так, а на практике все намного сложнее. Нередко случается, что недобросовестный арендатор продолжает использовать имущество, но не платит за это и не вывозит свое оборудование из ранее арендуемого пространства. Ситуацию может усложнить отсутствие между сторонами письменного контракта.
- Арендодатель, как собственник помещения, может потребовать от арендатора освободить его имущество в случае окончания или досрочного расторжения арендного соглашения.
- Если арендатор не покидает помещение, то у арендодателя есть право взыскать с него плату за пользование и понесенные убытки за все время, в течение которого арендатор не покидал недвижимость.
- Добиться освобождения своего имущества арендодатель может путем подачи иска об освобождении помещения и взыскании арендных платежей. А при нежелании судиться, можно попробовать отключить коммунальные ресурсы или воспользоваться правом на удержание вещей арендатора. Главное — сделать все по закону, не навредить чужим вещам и не нарушить прав третьих лиц.
- Если арендные отношения между сторонами не оформлены юридически, возвращения помещения придется добиваться с помощью виндикационного иска (требовать вернуть имущество из чужого нелегального владения). А платы за пользование недвижимостью — с помощью иска о взыскании неосновательного обогащения.
- При обращении в арбитраж нужно помнить, что перед подачей иска придется соблюсти досудебный претензионный порядок. А вынесением решения в пользу арендодателя дело может не закончится. Часто необходимо получать исполнительный лист и обращаться за помощью к судебным приставам.
Когда можно выселить арендатора?
Собственник помещения может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если он связан арендным контрактом, он не имеет права просто так «выставить» за дверь неугодного арендатора. Возможность выдвинуть последнему требование об освобождении съемного пространства вытекает только из прекращения или расторжения арендного соглашения.
Данный договор прекращает свое действие, когда:
- истек его срок;
- стороны решили досрочно расторгнуть контракт;
- сторона воспользовалась правом на односторонний отказ от сделки (если такая возможность прописана в условиях контракта);
- сделка была досрочно расторгнута судом.
Обратите внимание! Смена замков и выставление вещей арендатора за дверь в рамках действующего арендного соглашения подпадает под признаки уголовного правонарушения, предусмотренного ст. 330 УК РФ (Самоуправство). Поэтому, даже если арендатор не прав и не хочет освобождать помещение добровольно, арендодателю следует действовать по закону.
Как выселить арендатора без суда?
Если срок арендного соглашения между сторонами истек или договор был прекращен по всем правилам досрочно, то арендодатель может попробовать добиться освобождения своего помещения путем отключения электроэнергии в помещении или через удержание вещей.
Важно! Данные способы применяем только в рамках официально оформленных арендных отношений (когда есть договор).
Отключение электроэнергии
Отключение коммунальных ресурсов в арендуемом пространстве может оказаться действенным способом, который поможет заставить арендатора покинуть помещение (если его деятельность не может продолжаться в новых условиях отсутствия благ цивилизации, то ему незачем оставаться в помещении). Когда арендное соглашение прекращается, то юридически с арендодателя снимаются обязанности по обеспечению контрагента электрической энергией, отоплением, водоснабжением и т. д.
Однако этот вариант можно использовать только при соблюдении ряда условий:
- между сторонами прекращены арендные отношения;
- есть техническая возможность отключить коммунальные услуги без нарушения прав третьих лиц;
- отключение электроэнергии или иных коммунальных ресурсов не нанесут ущерба имуществу (например, не стоит отключать электроэнергию в мясном или рыбном магазине, иначе это причинит вред продукции арендатора и будет признано незаконным способом защиты своих прав).
Важно! Таким способом возможно добиться освобождения помещения. Однако недоплаченные суммы арендных платежей, неустойки и иные штрафные санкции придется взыскивать в арбитраже.
Удержание вещей
Удержание — это законный способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 359 ГК РФ. Он предполагает, что в случае окончания арендного соглашения арендодатель может удержать имущество контрагента в помещении, чтобы понудить его заплатить долг по арендным платежам.
Еще в 2002 году Президиум ВАС РФ в ИП № 66 высказал позицию о том, что арендодатель имеет право удерживать вещи арендатора, которые остались в съемном пространстве после прекращения арендного соглашения, для понуждения арендатора погасить неоплаченную аренду.
Однако, чтобы удержание не превратилось в самоуправство, нужно соблюсти следующие требования:
- убедиться, что арендное соглашение прекращено или расторгнуто;
- составить опись имущества арендатора и уведомить его об удержании;
- убедиться, что удерживаемое имущество является собственностью арендатора (по закону можно удерживать только имущество должника);
- убедиться, что имущество оказалось в распоряжении арендодателя по волеизъявлению арендатора (арендатор сам оставил вещи в помещении, а не арендодатель захватил или забрал у арендатора против его воли какие-то вещи).
Если арендатор не проявляет заинтересованности к возврату вещей, арендодатель имеет право освободить свое помещение от удерживаемого имущества, обеспечив при этом его сохранность. А затем обратиться в арбитраж с иском к должнику об обращении взыскания на удерживаемое имущество в счет погашения долга по плате за пользование недвижимостью.
Как выселить арендатора через суд: какой иск нужно подавать?
В большинстве случаев «захвата» арендатором помещения арендодателю придется добиваться защиты своих прав через суд. Способ решения проблемы будет зависеть от наличия заключенного контракта и наличия (или отсутствия) оснований для освобождения помещения.
Вариант 1. Есть действующий договор аренды
Ситуация, когда есть арендное соглашение, срок которого не истек, — одна из самых сложных. По общему правилу у сторон есть право на односторонний отказ от договора в судебном порядке, если одна из сторон допустила значительные нарушения условий контракта.
В частности, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора, когда арендатор:
- использует помещение со значительными нарушениями контракта;
- использует помещение против его назначения;
- неоднократно нарушает условия использования помещения, предусмотренные контрактом;
- значительно ухудшает состояние имущества;
- просрочивает или не вносит арендные платежи более 2-х раз подряд;
- не осуществляет капремонт (если по условиям сделки на арендаторе лежит такая обязанность).
Важно! Перед обращением в арбитраж арендодатель должен направить контрагенту письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательства и дать разумный срок для устранения допущенных нарушений.
В иск также целесообразно включить требование о взыскании долга по арендным платежам, взыскании неустойки и иных штрафных санкций, выселении арендатора из помещения.
Вариант 2. Есть договор, но его срок истек
В данной ситуации арендатор не освобождает помещение, когда срок действия арендного соглашения подошел к концу. В судебной практике нет однозначной позиции, как действовать в таком случае.
Нужно подавать виндикационный иск — иск об истребовании помещения из нелегального владения. Законный владелец помещения (арендодатель) обращается с требованием к арендатору, который утратил правовые основания владеть помещением, потому что срок арендного соглашения истек. Неуплаченные арендные платежи в этом случае взыскиваются как неосновательное обогащение.
Нужно подавать иск об освобождении помещения и взыскании арендных платежей в рамках договора аренды. Некоторые суды считают, что несмотря на окончание срока контракта, он всё же когда-то существовал. Значит, арендодатель законно занимал помещение, и иск об истребовании чужого имущества здесь применяться не может.
Справка. Позиция 2 является более распространенной и поддерживается ВС РФ. Однако, прежде чем подавать иск в арбитраж, следует изучить позиции судов в конкретном округе и решения регионального арбитражного суда, который будет рассматривать спор.
Вариант 3. Арендного соглашения нет
Часто предприниматели пренебрегают оформлением официального договора аренды и строят свои отношения лишь на доверии. В случае возникновения конфликта арендодатели должны подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а неоплаченные арендные платежи взыскивать как неосновательное обогащение.
Вариант 4. Арендное соглашение является недействительным
Если договор аренды, заключенный между сторонами, был признан недействительным, то для освобождения своего помещения арендодатель должен подавать иск о применении последствий недействительности сделки, а не об освобождении имущества по договору аренды.
Как выселить арендатора через суд: порядок действий
Когда стало понятно, какое требование следует предъявлять к арендатору, можно обращаться за судебной защитой прав в арбитражный суд. Правда, сначала придется направить контрагенту письменную претензию и дождаться его ответа или истечения установленного АПК РФ срока для ответа на претензию 30 дней (если меньший период для ответа не установлен сторонами в договоре).
В случае отказа выполнить требования досудебной претензии или неполучения ответа в установленный срок можно составлять исковое заявление. В нем описывается произошедшая ситуация, даётся ее правовая квалификация, приводятся ссылки на доказательства.
Важно! Иск составляется в строгом соответствии с требованиями ст. 125–126 АПК РФ. Несоблюдение предписаний процессуального кодекса влечет возврат иска или его обездвиживание арбитражным судом.
Далее заявление подаётся в арбитраж по месту нахождения ответчика. Суд возбуждает арбитражное производство и назначает судебные заседания. На них истец и ответчик приводят свои позиции, демонстрируют доказательства и пытаются добиться вынесения решения в свою пользу. Конечным этапом судебного разбирательства является вынесение судебного решения и приведение его в исполнение.
Нередко вынесение судебного акта в пользу арендодателя и вступление его в силу не побуждает недобросовестного арендатора покинуть арендуемое помещение. В таком случае следует получить в суде исполнительный лист и обратиться с ним к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.
Приставы установят арендатору срок для добровольного освобождения помещения, а потом организуют принудительное выселение с описью имущества и понятыми.
Право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение
Подборка наиболее важных документов по запросу Право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Показать все
- Аренда земли:
- 229 КОСГУ
- Акт возврата земельного участка по договору аренды
- Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
- Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
- Аренда земельного участка КОСГУ
- Показать все
- Нежилые помещения:
- Аварийное здание
- Акт возврата нежилого помещения
- Акт возврата помещения
- Акт о затоплении нежилого помещения
- Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
- Показать все
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 23.04.2021 N 305-ЭС21-4566 по делу N А40-310965/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по требованию о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, пени и встречному требованию о взыскании переплаты.
Обжалуемый результат спора: 1) В удовлетворении основного требования отказано, поскольку арендодателем не доказан факт нарушения арендатором условий договора; 2) Встречное требование удовлетворено в части, поскольку арендатор в период ограничения доступа к арендуемым помещениям исправно уплачивал арендную плату, размер которой был установлен дополнительным соглашением, доказательства возврата денежных средств арендодателем не представлены.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано. Суды исходили из следующего: представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что арендатор в период действия договора от 14.11.2012 надлежащим образом исполнял обязанность по оплате пользования арендованным имуществом в установленном сторонами размере на основании выставленных предпринимателем счетов на оплату; заключая дополнительное соглашение от 08.11.2017, стороны не определили, что оно распространяет свое действие на их правоотношения, возникшие до его заключения; поскольку у арендодателя отсутствовало право ограничивать Обществу доступ в арендованное помещение в период с 01.11.2019 по 13.11.2019, он должен вернуть внесенную арендатором за этот период постоянную и переменную части арендной платы; договор от 14.11.2012 прекратил свое действие, оснований для взыскания пеней за просрочку внесения обеспечительного платежа не имеется.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора Арендодатель вправе ограничить арендатору доступ в арендуемое помещение, если договором предусмотрено условие, по которому он может ограничить такой доступ при нарушении арендатором договора. Подобное условие может быть включено в договор с учетом принципа свободы договора.
Статья: Досрочное расторжение договора аренды: анализ споров в судах, сложные случаи
(Боткин С.Н.)
(«Жилищное право», 2021, N 5) 3.5. Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя (ограничение или прекращение доступа в помещение), не может быть основанием для расторжения договора аренды. Такой вывод делают суды, признавая в соответствии со статьей 328 ГК обязанность по оплате аренды встречным исполнением арендатора по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование, а также исходя из пункта 4 статьи 614 ГК (ухудшение условий пользования) (Определение ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10621/12 по делу N А40-27268/11-53-233).
Нормативные акты
«Порядок заключения и сопровождения договоров в ходе конкурсного производства (ликвидации) в отношении финансовых организаций»
(утв. решением Правления ГК «Агентство по страхованию вкладов» от 04.12.2017, протокол N 138)
(ред. от 04.03.2019) 3.2.5. В случае нарушения Арендатором условий, предусмотренных п. п. 4.2, 4.5 Договора, Арендодатель вправе полностью или частично приостановить выполнение своих обязательств по Договору, в том числе временно ограничить доступ Арендатора в Помещения и в обеспечение обязательства Арендатора по оплате задолженности удерживать принадлежащее Арендатору имущество, оставшееся в Помещении, не неся при этом ответственности перед Арендатором за его утерю или повреждение, до полного погашения указанной задолженности или (и) устранения Арендатором допущенных им нарушений его обязанностей. При этом арендная плата за время, в течение которого Арендатор не допускался в Помещения, уплачивается Арендатором в обычном порядке и полном размере.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Проблемная аренда: на доверии и по договору
Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации
«Законы против владельцев? Да мы индейцы»
Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам. Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.
Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»
С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.
Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»
А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?
Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.
Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.
Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика
Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.
1. Первый вариант – «бытовой».
Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.
Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!
2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.
Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.
Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.
Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.
Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно
При наличии договора арендодатель может:
- без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
- запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
- в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
- согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.
Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.
Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.
Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.
Обратная ситуация: арендодатель не прав
Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?
Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.
Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.
(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).
Закон помогает тем, кто его соблюдает
Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.
Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.
Арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение (офис ООО) Арендатору. Документы ООО находятся в арендуемом помещении, к которому ограничен доступ, в т.ч. договор аренды на данное помещение. В связи с данным ограничением Арендатор (ООО) фактически не может осуществлять предпринимательскую деятельность, т.к. отсутствует доступ к документам, имуществу и т.д. Какие действия предпринять Арендатору директору (ООО), чтобы попасть в арендуемое помещение?
Ответ: Если удержание арендодателем имущества арендатора и ограничение доступа в арендуемое помещение произведено в связи с невнесением арендной платы, то действия арендодателя правомерны. В ином случае – действия неправомерны. За защитой нарушенного права арендатор вправе обратиться в суд, предварительно зафиксировав ограничение доступа в форме акта. Данные действия возможно произвести в присутствии сотрудников полиции для наличия вины арендодателя в случае гибели и/или утраты имущества и документов.
Обоснование: Право арендатора на удержание вещи возникает лишь тогда, когда спорная вещь оказалась во владении на законном основании. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Из п. 1 ст. 329 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника. На основании п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
В п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ). В этом значении удержание имеет аналогичную природу со средствами правовой защиты, направленными одновременно на обеспечение имущественных интересов и стимулирование к разрешению конфликта (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2018 N 09АП-47934/2018 по делу N А40-192907/2017).
Таким образом, удержание арендодателем имущества арендатора и ограничение доступа в арендуемое помещение в связи с невнесением арендной платы правомерно.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018). Вместе с тем, как было отмечено выше, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.
В случае если имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора (вследствие оставления данного имущества в помещении после истечения срока аренды), а по причине его захвата арендодателем, суды могут отказать в признании подобного завладения имуществом арендатора законным (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 N Ф09-8530/18 по делу N А60-14402/2018
Подборка:
Перспективы и риски арбитражного спора: Удержание вещи, задаток, обеспечительный платеж: Должник (Собственник) хочет обязать Кредитора вернуть ему удерживаемое Кредитором имущество (КонсультантПлюс, 2023)
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018;
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.02.2019 N Ф09-8530/18 по делу N А60-14402/2018.