Строить и покупать апартаменты станет невыгодно
Депутаты предлагают ввести 20-процентный НДС для застройщиков, занимающихся возведением апартаментов. Госдума в первом чтении приняла соответствующий документ. Речь идет о законопроекте N 369931-8 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные акты РФ». Напомним, НДС на апартаменты раньше был, но его отменили в 2010 году.
Эти апартаменты с антресолью продаются в Москве за 4,4 млн рублей. / cian.ru
Введение такого налога отразится только на застройщиках или на покупателях тоже?
Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева уверена, что это поставит крест на строительстве апартаментов под видом жилья. «Потому что их строить и покупать будет невыгодно, — считает она. Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами примерно 15 процентов, а теперь еще добавится НДС на застройщика. Хотя и декларируется, что он будет облагаться не на оборот, а на прибыль компании. Тем не менее это отразится на разнице в цене. Насколько мне известно, в Москве уже перестали выдавать разрешение на строительство апарт-комплексов. Хотя в других регионах они активно продолжают возводиться».
Спрос на апартаменты есть! По договору долевого участия (ДДУ) их продают как офисы или как бы гостиницы либо «нежилые помещения» в отдельных зданиях. Но все чаще, по информации руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, практикуются иные схемы: реконструкция офисных зданий, «самодельные» апартаменты на первых этажах жилых домов, в мансардах, в коттеджах и т.д.
За правовое регулирование статуса апартаментов, правил строительства и проживания в таких комплексах выступает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. По его словам, доля апартаментов на рынке постоянно увеличивается. И главная причина — более низкая цена по сравнению с квартирами, да и месторасположение зачастую более выгодное.
— Но они никогда не будут признаны жилой недвижимостью и не должны быть приравнены к промышленным зданиям и сооружениям, — уверена Светлана Разворотнева. А сейчас нужно разбираться с теми апартаментами, что уже построены и люди там купили жилье.
В продолжение истории с апартаментами мало кто заинтересован, уверена депутат. И в первую очередь минстрой, так как введенные квадратные метры в апарт-комплексах не учитываются при вводе жилья и не улучшают показатели ведомства. А регионы не заинтересованы, так как их строительство создает дополнительное обременение на социальную инфраструктуру. В том же Краснодарском крае, где спрос на жилье велик, строят абсолютно везде — в прибрежных зонах, где должны быть индивидуальные дома или хозпостройки. Так, на участке, где по документам сарай для лодок, в итоге 10 этажей.
Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Ольга Бухарова
Сколько их в регионах?
Семьдесят процентов апартаментов приходится на четыре региона: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым. Такие данные приводит ЦИАН. Но их доля растет и в других субъектах РФ. Так, по данным NF Group, на региональном рынке апартаментов в 14 городах России (исключая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край) по итогам марта 2023 года экспонировалось 2000 апартаментов в 33 комплексах. Причем 60 процентов из них вышли на продажу в последние два года. Большая часть предложений (48%) относится к несервисному формату, который по функционалу близок к квартирам.
Инфографика «РГ» / Антон Переплетчиков / Ольга Бухарова
Мониторинг
А что с ценами?
Средняя цена квадратного метра (без учета элитного сегмента) в апартаментах на первичном рынке Москвы — около 340 тыс. рублей, Санкт-Петербурга — 250 тыс. рублей, Краснодара — 120 тыс. рублей, Сочи — 390 тыс. рублей.
Самые дорогие апартаменты, по данным эксперта «Циан.Аналитики» Елены Лапшиной, в «Москва-Сити». Апартаменты свободной планировки площадью 2500 кв. метров в ЖК «Башня Федерации» выставлены на продажу за 2,6 млрд рублей.
В Госдуме рассчитывают принять закон о статусе апартаментов до конца 2023 года
Москва. 28 февраля. INTERFAX.RU — Закон, определяющий статус апартаментов, планируется принять до конца года, заявил «Интерфаксу» депутат Госдумы Владимир Ресин.
«В этом году мы планируем разобраться с вопросом апартаментов. Хочу сразу сказать: маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только», — отметил он.
Депутат напомнил, что исполнительные власти и законодатели создавали условия, чтобы строительство жилья было комплексным и включало в себя всю необходимую коммунальную и социальную инфраструктуру, и апартаменты чаще всего не проходят по этим критериям.
«Речь сегодня идет лишь о том, присваивать ли им особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет. Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет», — подчеркнул Ресин.
Сейчас апартаменты относятся к статусу нежилых помещений. Такие объекты оцениваются на 10-15% дешевле аналогичных квартир.
Премьер-министр Михаил Мишустин в 2020 году и в 2021 году поручал разобраться со статусом апартаментов.
Осенью 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о планах законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов, но в дальнейшем запретить их строить. Останавливать строительство уже начатых проектов апартаментов на тот момент не собирались. Позже вице-премьер Марат Хуснуллин уточнял, что правительство не намерено запрещать строительство апартаментов, но собирается максимально узаконить их статус и приравнять к жилью.
Жилье за действительное: апартаменты жилого статуса не получат
Апартаменты полноценным жильем признаны не будут, заявил «Известиям» источник в межведомственной рабочей группе по законопроекту о статусе апартаментов. В настоящее время законотворцы спорят о пробелах, связанных с нормами обеспечения таких помещений социальной инфраструктурой, инсоляцией и зонированием территорий. Как замечают эксперты, рынок недвижимости неоднороден и потребность в таком жилье в разных субъектах Российской Федерации неодинакова. А значит, убеждены специалисты, универсального для всех регионов закона, скорее всего, не получится. Подробности — в материале «Известий».
Могут ли апартаменты перейти в статус квартиры
На данный момент для дальнейшего межведомственного обсуждения законопроекта об апартаментах создана рабочая группа, в которую вошли представители Госдумы, правительства Москвы, МВД и Росреестра, заявили «Известиям» в пресс-службе Минстроя России. При этом Минстрой является головным исполнителем поручения президента об уточнении статуса апартаментов. Как пояснили «Известиям» два источника в Госдуме, до конца 2023 года законопроект о статусе апартаментов принят не будет. На данный момент подготовку документа комментировать преждевременно, сказали «Известиям» в офисе вице-премьера Марата Хуснуллина. — В текущей конфигурации регулирование апартаментов не вопрос жилищного законодательства, поскольку этот тип недвижимости никогда не был жилым, — говорит председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.
Само понятие так называемых апартаментов — это просто красивое слово и маркетинговый ход девелоперов. Но это не жилье, к нему не применяется широкий перечень соответствующих градостроительных требований со всеми вытекающими последствиями, подчеркивает депутат.
Фото: Global Look Press/Keystone Press Agency/Cfoto
Пахомов полагает, что единственное определение апартаментов для проживания — это «определенный вид гостиниц». — То есть это здание, построенное на земельном участке, предназначенном конкретно для размещения именно объектов гостиничного типа, — объясняет депутат ГД. Апартаменты никто никогда не обещал сделать жильем, поскольку это невозможно ни физически, не юридически. Невозможно разработать адекватное правовое регулирование для разнородных объектов, расположенных на земельных участках с различными видами разрешенного использования, подчеркивает Сергей Пахомов. Председатель профильного комитета ГД согласен с тем, что «если спрос на такие помещения есть, то рынок должен получить возможность строить больше такого продукта». «Но по четким правилам, не в обход», — заметил депутат.
На апартаменты в России приходится 3–4% всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет.
Не до квартиры: в РФ запретят рекламу апартаментов под видом жилья
Поможет ли мера решить проблему отсутствия статуса у такой недвижимости
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что на этот раз обсуждение проблематики апартаментов с высокой долей вероятности завершится принятием необходимой нормативной базы. — При разработке нормативов важно учесть права добросовестных приобретателей, а также сформулировать универсальные правила игры для всех форматов такого жилья, в том числе тех зданий, которые находятся вне рамок ФЗ-214, — настаивает он. Прежде чем выпускать ограничительные постановления или запрещать строительство апартаментов, нужно провести глубокий социально-демографический анализ развития по каждому региону или даже городу отдельно, а также спрогнозировать, сколько потребителей такого типа жилья существует в населенных пунктах сегодня и сколько их будет в ближайшем и отдаленном будущем, уверен гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Фото: ТАСС/Владимир Гердо
Именно на основе этой аналитической базы нужно принимать решение о том, достаточно ли уже построено апартаментов или их строительство лучше продолжить. Также станут понятны объемы строительства и конкретные территории, подчеркивает профессионал рынка. На данный момент можно выделить следующие основные типы: апартаменты — аналог квартир (так называемое псевдожилье), сервисные апартаменты или брендированные резиденции (неклассифицированные объекты с гостиничным сервисом для собственников) и апарт-отели (классифицированные объекты гостиничной недвижимости, позволяющие собственникам получать пассивный доход).
Стоит ли брать апартаменты вместо квартиры
Президент Национального объединения строителей (Нострой) Антон Глушков уверен, что к законодательному определению апартаментов необходимо отнестись в первую очередь как к набору технических требований. Основная проблема кроется не в налогообложении и не в земельном законодательстве, а именно в технических требованиях к новому объекту (например, необходимость в соответствующем размещении лифтовых шахт), акцентирует глава Ностроя. — Апартаменты должны обеспечивать все требования по безопасности, а не гарантировать социальные блага. И потребитель, понимая это, должен отдавать себе отчет, что он выбирает: социальную инфраструктуру либо экономию и привлекательное и удобное расположение. Конечно, формально апартаменты имеют признаки жилья, хотя и относятся к нежилой коммерческой недвижимости, — отмечает Глушков.
Фото: ТАСС/Ведомости/Евгений Разумный
По его словам, одной из причин распространения такого рода недвижимости стал дефицит площадок под строительство жилья. В реальности, разъясняет президент НП «Российская гильдия риелторов» Ирина Зырянова, какое-то универсальное юридическое правило разработать очень сложно, нужно предусмотреть механизм с учетом реального состояния и потребностей рынков в разных городах. — Депутаты не могут игнорировать программы комплексного развития регионов и населенных пунктов. Формируемая городская среда должна быть комфортна и одновременно отвечать всем существующим требованиям, — говорит Ирина Зырянова. По ее словам, строительство комплексов с апартаментами, наполненными жителями на постоянной или временной основе, должно соответствовать планам и логике развития населенных пунктов.
Нежилье мое: что происходит с ценами на столичные апартаменты
С чем связана популярность таких помещений у покупателей
Почему не стоит брать апартаменты
Отрицательной стороной апартаментов, по словам члена общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, является отсутствие возможности регистрации по месту жительства, более высокие платежи за коммунальные услуги, управление и содержание зданий, а также повышенный по сравнению с жильем налог на имущество физических лиц (хотя, например, в Москве предусмотрена льгота для граждан — собственников апартаментов по этому налогу). Член экспертной группы общественного совета при Минстрое Иван Камельских добавляет, что в последнее время формат апартаментов-«псевдожилья» попал под очень сильный информационный прессинг из-за отказа от присвоения им статуса жилых помещений, применения налога НДС к таким комплексам, а также из-за сохранения для них жилищно-коммунальных тарифов на уровне коммерческих помещений без дополнительного субсидирования.
Фото: Global Look Press/Maksim Konstantinov
— Массовое строительство несервисных апартаментов создает дополнительную нагрузку на социальную и коммунальную инфраструктуру в локации строительства, которая даже гипотетически не была учтена в генеральном плане. Всё дело в том, что данный земельный участок, как правило, был рассчитан на строительство коммерческих объектов недвижимости, не требующих дополнительных мест в тех же школах, больницах и дошкольных учебных заведениях, — подчеркивает эксперт ОС при Минстрое. Всё же количество строящихся апартаментов несколько сократилось, в том числе в связи с локальными мерами на уровне отдельных городов, отмечает Надежда Косарева. В 2024 году, по ее прогнозу, можно ожидать дальнейшее снижение в связи с установлением в этом году НДС на услуги застройщика, возводящего апартаменты.
Жилья комплекс: в РФ хотят ввести плату за капремонт в апартаментах
Для чего предлагается новая мера и что она может изменить на рынке
Директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков отмечает, что сейчас доля апартаментов в сделках составляет не более 4%. Такой вид недвижимости нельзя купить с помощью льготной ипотеки и семейной ипотеки, нельзя применить маткапитал. Зачастую соседнее помещение могут использовать не как жилье, а для других целей, так как Жилищный кодекс на них не распространяется. — Помимо апартаментов, где застройщики получают весь набор документации по ФЗ-214, в городах России присутствуют и объекты, где используются иные схемы продаж, а сами объекты представляют собой еще более «спорные» сущности, — замечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Речь идет о квартирах-конструкторах на первых этажах, а также разделенных на несколько квартир загородных коттеджах, реконструированных общежитиях и этажах в гостиницах.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин
— Здесь и покупатели хуже защищены, так как эти сделки находятся вне рамок защиты прав дольщиков, и сами объекты могут доставить много проблем при их полноценной эксплуатации, а для потенциального регулирования апартаментов они будут не настолько заметны, как большие ЖК, строящиеся и рекламируемые крупными застройщиками, — пояснил руководитель «Циан.Аналитики».
Сколько в России апартаментов
Зачастую «псевдожилье» строится в востребованных локациях, например в центре города, объясняет директор по маркетингу компании e. Development Вячеслав Батаков. По его словам, преимуществом таких апартаментов становится доступность деловых, исторических и культурных центров и в городах-миллионниках, и тем более в столицах.
Жилой фронт: почему апартаменты не признают квартирами
Депутат Галина Хованская назвала многострадальный законопроект мошенничеством
По данным консалтинговой компании Nikoliers, на начало октября 2023 года в России строится 4,3 млн кв. м апартаментов (как сервисных, так и «псевдожилья»). С 2017 года этот показатель вырос в 2,3 раза — тогда проекты апартаментов были сосредоточены в Москве и Санкт-Петербурге, а объем строительства составлял всего 1,8 млн кв. м. На две столицы теперь приходится менее половины объема строительства (49%): в Москве возведено 1,58 млн кв. м, или 34%, а в Санкт-Петербурге — 645 тыс. кв. м, или 15%. Также комплексы апартаментов строят более чем в 20 регионах: объем возводимых площадей вне двух столиц с 2017 года увеличился в восемь раз и сейчас составляет более 2 млн кв. м.
Фото: Global Look Press/Keystone Press Agency/Cfoto
Самый высокий спрос на апартаменты — на черноморском побережье (1,12 млн кв. м, или 26%). В десятку регионов входят примыкающие к мегаполисам Московская и Ленинградская области, а также Новосибирская, Свердловская, Челябинская и Калининградская области и Республика Башкортостан. По оценкам аналитической платформы bnMAP.pro, на данный момент в старых границах Москвы реализуется 123 проекта апартаментов, это около 7,8 тыс. лотов общей площадью порядка 419,8 тыс. кв. м. Средний бюджет такой покупки составляет 29,98 млн рублей, а квадратный метр в среднем стоит 557,3 тыс. рублей. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время на рынке новостроек Москвы по количеству проектов с апартаментами лидирует ЦАО — они занимают здесь 30% в общем объеме. На втором месте Северный АО, где на комплексы с апартаментами приходится 16% от всех предложений. Замыкает тройку лидеров Северо-Западный округ, у которого проекты с апартаментами составляют 10% экспозиции, остальное — жилые комплексы. В ЗАО предложение составляет 9%, а в СВАО, ВАО и ЮАО — по 7% от всех предложений. Меньше всего комплексов апартаментов строят в ЮВАО (6%) и ЮЗАО (5%). В Новомосковском округе проекты с апартаментами занимают всего 2% первичной экспозиции, в Зеленограде — не более 1%.
Пол над головой: в России появились первичные апартаменты в подвалах
Будет ли и дальше развиваться тренд в сегменте новостроек
Чем апартаменты выгоднее квартиры
Объекты для постоянного проживания должны соответствовать всем требованиям жилья, считает партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. В то же время если говорить о курортных локациях, то формат апартаментов «под себя» для сезонного проживания — это правильный продукт, который несправедливо пострадал в этой борьбе против апартаментов в принципе, подчеркивает аналитик.
Фото: РИА Новости/Владимир Федоренко
— Социальное обеспечение для таких проектов не нужно. Приобретая летнюю резиденцию в Сочи или Геленджике, потребители не оказывают негативного влияния на социальную инфраструктуру — сады и школы. При этом не все готовы сдавать их в аренду для получения дополнительного дохода, — поясняет Ольга Широкова. Гендиректор ООО «Маяк Аналитика и Консалтинг» Владимир Окунев указывает, что сейчас идет тренд на сокращение строительства апартаментов. В 2023 году темпы запуска новых проектов апартаментов замедлились, и общая площадь строящихся объектов данного типа увеличилась всего на 7% с начала года (в то время как в 2021 году рост составил 27%, а в 2022-м — 28%). — Такая тенденция может продолжиться после вступления в силу закона об отмене возврата застройщикам НДС в размере 20% при продаже апартаментов, что приведет к повышению их стоимости. В данном сегменте основная доля рынка принадлежит небольшим местным компаниям, которые не смогут поддерживать цены на приемлемом уровне, — полагает Окунев.
Подписка о въезде: апартаменты хотят приравнять к жилью второй категории
Почему вопрос со статусом таких объектов до сих пор не решен
И все-таки проблема апартаментов остается скорее для больших городов, отмечает глава ООО «Маяк Аналитика и Консалтинг». Он напоминает, что одной из влиятельных инициатив является запрет на строительство апартаментов вне зоны жилой застройки. Эта инициатива, по его расчетам, однозначно замедлит темпы строительства, так как цена на апартаменты возрастет из-за стоимости земли. — Появление апартаментов смогут самостоятельно регулировать регионы, например, в Москве уже перестают выдавать разрешение на строительство таких объектов, — уверен Владимир Окунев. А скажем, в том же Сочи строительство продолжится.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Волков
Что касается уже построенных апартаментов, то их, скорее всего, не получится перевести в статус жилья из-за требований к социальной инфраструктуре, считает эксперт. Также законодательного регулирования требуют вопросы налогообложения, временной регистрации и оплаты коммунальных услуг. — Вне всякого сомнения, необходимо обращать внимание на особенности региона и потребности людей на местах. Данные факторы являются определяющими в попытке классифицировать этот сегмент недвижимости, — подчеркивает руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева.
Стоит ли покупать апартаменты в 2023 году
Что такое апартаменты, можно ли в них зарегистрироваться и стоит ли приобретать — в материале “Ъ”.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ
Чем апартаменты отличаются от обычного жилья
Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.
1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.
2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.
3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.
4. Нет платы за капитальный ремонт.
5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.
2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.
3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.
4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.
5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.
6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.
Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:
«Все апартаменты можно условно разделить на «плохие» и «хорошие». «Плохие» это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. «Хорошие» апартаменты это те, что созданы с соблюдением требований, но в силу формального статуса исключают возможность регистрации в них граждан по месту жительства, имеют ограничения в пользовании социальной инфраструктуры, а также требуют повышенных расходов на их содержание и налоги».
Можно ли прописаться в апартаментах
Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.
Важно! Для прописки у апартаментов должен быть статус гостиничного типа. Зарегистрироваться даже временно не получится в помещениях административно-делового назначения.
Чем отличается студия от апартаментов
Квартира-студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородки, разделяющей кухню и комнату, но есть изолированный санузел. В отличие от апартаментов, она относится к жилым помещениям, поэтому на нее распространяются те же нормы и требования, что и на обычные квартиры.
Виды апартаментов
По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.
Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).
Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.
Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.
Переведут ли апартаменты в жилой фонд
Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.
В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.
Стоит ли покупать апартаменты
Законопроект «об апартаментах» в конце 2021 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной, рассказал гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин:
«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона «об апартаментах» вы, возможно, даже выиграете».
Артем Косенок; группа «Прямая речь»
- Артем Косенок подписаться отписаться