Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!
Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.
Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.
Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:
- банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
- покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
- сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.
Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.
Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.
Виктория, ведущий специалист
“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.
Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.
Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”
Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.
Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.
После этого недвижимость можно продавать.
Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.
Первый и самый простой — наличный расчет.
Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.
“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.
Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора.
Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».
Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.
Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.
“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.
Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком.
Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.
После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.
“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.
В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.
“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.
Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.
Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.
«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку. Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности. Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».
Немного статистики.
За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.
ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКИ «ЭТАЖИ»
г. ТУЛА, ул. СОВЕТСКАЯ, 74
телефон: (4872) 70-75-07
https://tula.etagi.com/
Хотите поделиться интересной новостью или проблемой? Связаться с нами можно по телефону редакции 52-55-33 в будни с 9:00 до 17:00. Также написать нам в любое время можно в WhatsApp и Telegram по номеру 8 (930) 074-52-17.
Правила публикации комментариев: Все комментарии предварительно проверяются модератором, это может занять некоторое время. При этом ночью срок публикации может увеличиваться. Будьте внимательны — по закону мы не можем размещать комментарии, содержащие нецензурную лексику и оскорбления.
Можно ли продать квартиру которая в залоге у банка
Заместитель руководителя отдела кредитования
Проконсультирую по вопросам кредитования и рефинансирования. Рассмотрю конкретно Вашу ситуацию и подскажу варианты ее решения.
Комментарии: Комментариев нет
Оставьте свой комментарий к этой публикации Отменить ответ
Популярные статьи
- 09.08.2023
- 105061
- 75
Арктическая ипотека 2023: когда запустят и на каких условиях
Какие банки не под санкциями: актуальный список на 2023 год
Льготная ипотека на вторичку 2023: когда заработает новая программа
Как и где можно рефинансировать микрозаймы
Семейная ипотека 2023: новые условия и требования
Льготная ипотека для учителей 2023: условия и требования
Автокредит от Сбербанка – какие условия предлагает банк в 2023
Госпрограмма «Семейный автомобиль» 2023: сроки, условия и требования
Можно ли рефинансировать автокредит?
Какие банки выдают сельскую ипотеку в 2023 году?
Самозапрет на кредиты: что это и как оформить
Рефинансирование с плохой кредитной историей
Последние статьи
Сервисы по подбору кредитов: плюсы и минусы
Что такое банковская гарантия и как ее получить?
Где взять кредит без справки 2-НДФЛ в октябре 2023 года?
Чем рассрочка отличается от кредита?
Сколько кредитов может оформить один человек?
Плюсы и минусы рефинансирования кредитов
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?
Что будет, если не платить кредит?
Где взять займ с убитой КИ?
Рейтинг лучших кредитных программ осени 2023 года
Какие банки дают кредит по двум документам?
Что такое лизинг?
Все права защищены. © 2008 — 2024 Группа Компаний «Содействие»
Ежедневно без выходных с 10:00 до 19:00 (мск.)
г. Москва, Нижний Сусальный переулок, д. 5, стр. 16
Cпециалист перезвонит вам в течение 10 минут.
Ограничения, накладываемые на недвижимость в залоге
Право собственности на недвижимость перейдет к банку?
Нет, перехода права собственности не происходит. На залоговую недвижимость лишь накладывается обременение, с которым без согласия банка ее нельзя продать или сдать в аренду. Недвижимость в залоге — это обеспечение обязательств заемщика по кредиту, то есть гарантия, что банк получит назад выданные деньги. Процесс оформления залога на недвижимость проходит под контролем государства: все документы оформляются в Росреестре. Залог снимается, как только клиент полностью выплатит кредит.
Даже при наличии просрочки залогодатель остается собственником залоговой недвижимости, а обращение взыскания возможно только законными способами: через суд и впоследствии службу судебных приставов либо по соглашению с залогодателем по отдельному документу, который подписывается после возникновения просрочки.
При возникновении проблем с выплатой кредита рекомендуем как можно раньше обращаться в банк для поиска совместного решения. Банк пойдет навстречу и предложит разные варианты урегулирования проблемы, выгодные обеим сторонам. Только если предложенные способы не подойдут клиенту и уплата регулярного платежа не будет поступать, банк будет вынужден начать процедуру принудительного взыскания долга.
Можно ли сдать или продать залоговую недвижимость?
Сдать в аренду квартиру или дом, находящиеся в залоге, можно при условии получения письменного согласия от банка. Для этого напишите в чате приложения Тинькофф или в личном кабинете на сайте tinkoff.ru либо позвоните по телефону 8 800 555‑09‑11 .
Продать залоговую недвижимость можно, если перед этим полностью погасить кредит. Деньги на это можно взять из аванса или задатка от сделки по продаже.
Например, ваш долг по залоговому кредиту составляет 700 000 ₽. В таком случае вам нужно договориться с продавцом, чтобы он выделил 700 000 ₽ из суммы сделки в качестве аванса.
Авансом вы погасите кредит, после чего покупатель может переоформить квартиру на себя, а вы — получить остаток суммы и завершить сделку.
Можно ли регистрировать жильцов в квартире или доме, которые находятся в залоге у банка?
Да, регистрация возможна без участия банка, если речь идет о близких родственниках.
Если это лица, не относящиеся к членам семьи собственника, для их регистрации потребуется согласие банка. Чтобы его получить, напишите в чате приложения Тинькофф или в личном кабинете на сайте tinkoff.ru либо позвоните по телефону 8 800 555-09-11.
Можно ли позднее переоформить договор залога на другое имущество или залогодателя?
Нет, так сделать не получится. Подписанный договор о залоге регистрируется в Росреестре. В него нельзя вносить изменения.
Можно ли сделать перепланировку в залоговой недвижимости до или после регистрации в Росреестре?
Да, можно. Но перепланировка должна проводиться в соответствии с законодательством. И вам потребуется получить письменное согласие банка. Для этого напишите в чат службы поддержки в приложении Тинькофф или в личном кабинете на сайте tinkoff.ru. Как узаконить перепланировку
Как продать залоговую квартиру?
Если еще недавно заемщики стремились получить ипотеку, то теперь часть из них думает, как это обязательство с себя снять. Тем, для кого кредит стал непосильным бременем, специалисты советуют продавать квартиру, не дожидаясь появления просрочек.
С момента первых продаж квартир с обременением прошло не меньше пяти лет, но пока они не стали ни проще, ни безопаснее для покупателей. Поэтому, если вы собираетесь совершить такую сделку, вам необходимо знать о нескольких нюансах.
Особенность продажи залоговой недвижимости заключается в том, что такая квартира находится в обременении у банка, и для ее продажи необходимо сначала это обременение снять. Поэтому продавцы стремятся найти покупателя, готового сразу внести деньги за покупку квартиры. Сумма должна быть не меньше, чем остаток долга продавца по кредиту.
Варианты продажи залоговой(ипотечной) квартиры
Схема продажи квартиры в большинстве случаев выглядит следующим образом: покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца на счет в банке, банк снимает с квартиры обременение, на следующий день после того, как остаток долга погашен, выдается закладная на квартиру с записью о выплате всей суммы кредита.
Если для приобретения квартиры покупатель использует наличные деньги, то он сначала передает сумму для погашения кредита, а оставшуюся вносит в тот же день, когда получена закладная с записью о гашении.
Когда для покупки используется новый ипотечный кредит в другом банке, то после получения закладной покупатель снимает обременение в Росреестре. На сделку стороны выходят только после регистрации погашенного обременения.
Еще один способ продажи залоговой квартиры — когда покупатель берет ипотечный кредит в том же банке. «Тогда покупатель и продавец одновременно приходят в банк, подписывают договор, происходит смена заемщика», — рассказывает директор АН «Кром» Алексей Лагутин. Для покупателя это самая простая и безопасная схема. Жаль, что не все банки предлагают такие условия. До недавнего времени таким образом работал Сбербанк, но с осени он перестал кредитовать покупку своих залоговых квартир. Теперь продать квартиру по такой схеме можно только заемщику банка «ВТБ 24».
«На таких условиях банк «ВТБ 24» работает со своим ипотечным портфелем, но по тем закладным, что он купил у Агентства ипотечного жилищного кредитования, банк так не работает, — объясняет директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. — К сожалению, далеко не все продавцы с кредитами АИЖК это понимают. Их обслуживает банк «ВТБ 24», они вносят платежи по своим кредитам через кассу этого банка, поэтому считают, что тоже подходят под эту программу, однако единственная возможность продать залоговую квартиру с кредитом АИЖК — найти покупателя с деньгами».
С продажей квартиры, купленной в ипотеку через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, дело обстоит непросто. Во-первых, такие кредиты зачастую выдавались с минимальным первоначальным взносом, поэтому остаток долга по ипотеке на момент продажи остается большим. В некоторых случаях он может даже превышать рыночную стоимость квартиры. Во-вторых, закладные, которые нужны при продаже квартиры, находятся не в Красноярске, и их приходится ждать. С момента, когда заемщик пишет заявление на погашение кредита, до того, как закладная доставляется в банк, проходит не меньше 30 дней. В остальных банках закладные поступают на следующий день после подачи заявления.
Риски при покупке залоговой квартиры
Покупка ипотечной квартиры несет для покупателя определенные риски, связанные с тем, что еще до регистрации сделки он передает продавцу крупную сумму. Поэтому для проведения такой сделки нужна поддержка профессионалов. Риелтор согласует с банком процедуру снятия залога, объяснит покупателю схему сделки, предусмотрит условия, обеспечивающие максимальные гарантии для покупателя, составит предварительный договор купли-продажи, условия которого удовлетворят обе стороны.
Чтобы покупателя как-то в этой ситуации подстраховать, деньги вносятся именно в тот день, когда происходит списание платежа со счета продавца. «Мы знаем механизм оформления документов и время транзакции в каждом банке. Покупатель вносит деньги через кассу банка или перечисляет на счет продавца, получает банковский документ, в котором указано назначение платежа», — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.
Специалисты работают над тем, чтобы сделать передачу денег для покупателей безопаснее.
«Если бы банки выдавали письменное согласие снять залог при условии, что сумма для погашения долга продавца заложена в банковскую ячейку и доступ к ней открывается после регистрации прав на покупателя, или использовали бы для передачи остатка по долгу продавца депозит нотариусов, то это дало бы покупателям полную гарантию, — объясняет Ирина Монастырская. — Тогда нотариус мог бы удостоверить сделку и сразу после этого передавал деньги в банк. Сейчас мы пытаемся эту схему с нотариусами отработать».
Ошибки при сделках с залоговыми квартирами
По словам специалистов, выставляя залоговую квартиру на продажу, продавцы придерживаются одной из трех стратегий. Одни за счет ее продажи стараются вернуть ту сумму, что должны банку. Другие стремятся продать выше рыночной стоимости на том основании, что они несли затраты при обслуживании кредита.
Третьи понимают: чтобы продать квартиру и уйти от нагрузки, которую они уже не способны нести, цену необходимо снижать. Ведь если на рынке одновременно выставляется много похожих по характеристикам квартир, покупатель выберет тот объект, на котором нет обременения. Рассматривать залоговую квартиру такой покупатель будет только в одном случае: если для него будет существовать определенная выгода — цена ниже, чем в среднем по рынку.
При этом сказать, что залоговая квартира обязательно должна выставляться по сниженной цене, нельзя, отмечают эксперты. «В конечном счете все будет зависеть от ликвидности квартиры, — считает Алексей Лагутин, — если она ликвидна, цена значительно проседать не будет. Если же у человека огромный долг и безвыходное положение, для того чтобы найти покупателя, ему, конечно, придется снижать цену».
Не снижать цену можно и в том случае, если остаток долга небольшой и не превышает 20 процентов от стоимости квартиры. Это та сумма, которую должны иметь для первоначального вноса покупатели с ипотекой. «Если залоговая сумма выше, круг покупателей сужается. Скорее всего, это будут только люди с наличными деньгами, — говорит Ирина Монастырская, — покупателей, которые располагают наличными, на рынке немного, если исключить оттуда тех, кто в принципе не рискует и не пойдет на покупку такой квартиры, останется небольшое число покупателей. Поэтому залоговая квартира — не простой объект, который можно легко реализовать».
Каждая такая сделка индивидуальна, говорят специалисты. Для ее проведения необходимо заручиться помощью риелторов, чтобы они нашли схему, которая подходит в случае этой конкретной квартиры.
Специалисты рекомендуют заемщикам, как только они начинают чувствовать, что ипотека становится для них непомерной нагрузкой, не доводить дело до появления просрочек, а стараться найти выход из ситуации. Снизить финансовую нагрузку можно, если продать свою квартиру и купить взамен нее меньшую по площади. Тем более за последнее время снизились и ставки по ипотеке, и цены на квартиры. Так что рынок сегодня предоставляет достаточно возможностей для решения этой задачи.