Ввод в эксплуатацию и выдача ключей в чем разница

Чем срок ввода дома в эксплуатацию отличается от срока передачи ключей?

Процедура ввода объекта в эксплуатацию и процедура передачи квартир различны, как по содержанию, так и во времени.

Что такое ввод объекта в эксплуатацию?

Ввод объекта в эксплуатацию (срок сдачи/госкомиссия) – это срок, в который застройщик планирует получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: документа, удостоверяющего выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Срок ввода в эксплуатацию носит более мягкий, ориентировочный характер. Застройщик устанавливает срок сдачи дома исходя из своих планов по строительству. При необходимости, может этот срок корректироваться. А вот срок передачи ключей – это срок, прописываемый в договоре. Не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана по акту приема-передачи.

В большинстве случаев разница между сроком ввода в эксплуатацию и сроком передачи ключей составляет около полугода. В этот период проводятся пуско-наладочные работы и подключение коммуникаций.

Срок ввода дома и срок получения ключей — в чём разница?

Договор участия в долевом строительстве — это главный документ для дольщика, который ожидает завершение строительства своего дома. И одним из наиболее значимых его пунктов является пункт, который определяет срок получения дольщиком ключей от своей квартиры. Важный момент: часто дольщики путают два срока — срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи ключей. О том, когда застройщик обязан передать ключи от квартиры дольщику — в интервью с директором «Тюменской коллегии юристов» Ильей Коршуновым.

— Илья Владимирович, разъясните, пожалуйста, в какой срок согласно договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать ключи дольщикам?

— Это срок, который в договоре так и обозначен — срок передачи квартир дольщикам. Хочу отметить, что его часто путают с другим сроком — сроком ввода дома в эксплуатацию. И часто дольщики именно на него ориентируются при планировании своего переезда и новоселья. И это неправильно. Застройщик имеет право передавать квартиры дольщикам в течение какого-то определенного периода после ввода дома в эксплуатацию. И это может быть один, два, три, четыре и даже больше месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

— Это законно?

— Это абсолютно законно. Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства».

— Приведите, пожалуйста, пример.

— Например, в договоре указано, что дом согласно проектной декларации вводится в срок не позднее 30 сентября 2019 года, а срок передачи квартир дольщикам — не позднее 3-х месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. То есть застройщик имеет право передавать квартиры покупателям до 31 декабря 2019 года.

— В каком случае дольщик может посчитать, что застройщик ему не передал квартиру в срок и его права нарушены?

— Только в случае, если застройщик передал квартиру позже срока, который определен договором. В нашем примере это любая дата после 31 декабря 2019 года. Например, если дольщик принял квартиру 15 января 2020 года, то он имеет право подать в суд на застройщика и получить неустойку.

— А если застройщик ввел дом не 30 сентября 2019 года, а 31 октября 2019 года? Права дольщиков будут нарушены?

— Нет. Этот срок никак не влияет на правоотношения «застройщик-дольщик». Например, дом введен в эксплуатацию позже указанного в договоре срока, но квартиры застройщик передает в срок, указанный договором — до 31 декабря 2019 года. Права дольщика не нарушены. И даже если он подаст в суд на застройщика относительно переноса срока ввода дома, то суд откажет ему в удовлетворении требований. Главный срок для дольщика — срок передачи квартир участникам долевого строительства, указанный в договоре.

— Для чего застройщику необходим определенный запас времени для передачи квартир?

— Во-первых, застройщику необходимо достаточно времени, чтобы организовать передачу квартир. Каждый дольщик должен осмотреть свою квартиру вместе с представителем застройщика, подписать акт приема-передачи. Во-вторых, если есть недостатки строительства, которые дольщики отметили при приемке квартиры, то застройщик обязан их устранить. В-третьих, всегда есть определенный пул дольщиков, которые не торопятся получать квартиру. В основном, это жители северных городов.

В общем, я советую всем участникам долевого строительства внимательно читать свой договор и ориентироваться на получение ключей в срок передачи квартир, а не в срок ввода дома в эксплуатацию.

Подписывайтесь на наши соцсети, чтобы первыми узнавать об акциях, выгодных предложениях и скидках.

Сайт носит информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. О наличии и стоимости указанных квартир обращайтесь в отдел продаж. Политика персональных данных.
Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф.

Расчеты ежемесячных платежей по ипотеке носят предварительный характер. Окончательный расчет суммы кредита и размер ежемесячного платежа производятся банком после предоставления полного комплекта документов и проведения оценки платежеспособности клиента.

Сайт использует куки

Куки — информация о посещениях, которая хранится на вашем устройстве.

С помощью них сайт запоминает, какие квартиры вы добавляли в избранное, что уже видели, а для менеджеров — ещё и запоминает авторизацию.

Узнать больше можно в политике.

«Сроки горят»: в чем разница между сроками сдачи в эксплуатацию и сроками получения ключей

В рекламных буклетах ЖК всегда прописаны сроки завершения строительства.

Однако надо понимать, что буклет — это мини-презентация объекта.

То есть, основные тезисы задвинуты в чёткие рамки, а подача информации заточена под наиболее выигрышную подачу для покупателя.

Для ознакомления с «полной версией» всегда стоит ориентироваться на договор и внимательно его изучать.

Например, в договоре «Срок ввода объекта в эксплуатацию» и «Срок передачи объекта долевого строительства» — это совсем полярные сроки.

Во избежание путаницы в голове, мы вместе с экспертами решили рассказать о том, почему эти даты отличаются между собой и какую разницу по срокам они могут иметь.

По понятиям: в чем разница этих дат?

«Срок сдачи дома в эксплуатацию – это фактически срок завершения строительства, то есть это крайняя дата, на которую выдано разрешение на строительство на конкретный дом.

Срок передачи ключей – это юридическая дата, до которой застройщик обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи. То есть все прекрасно понимают, что за 1 день все это сделать невозможно.

Как только застройщик получил разрешение на ввод, наивно полагать, что на следующий день у всех дольщиков будет на руках акт приема-передачи: ведь всем дольщикам необходимо подъехать, осмотреть, принять квартиру, подписать все необходимые документы, получить физически ключи, принять счетчики, пообщаться с управляющей компанией и т.д, а это не быстрый процесс, все это занимает время.

А вот дата передачи ключей — это именно тот срок, до которого застройщик согласно договору долевого участия обязуется подписать акты приема-передачи квартиры со всеми дольщиками», — объясняет Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ».

Какая разница между сроком сдачи ЖК в эксплуатацию и получением ключей?

Мы разобрались, что та дата, которую потенциальный покупатель видит в рекламных роликах и буклетах ЖК, и та дата, когда покупатель получит заветные ключи — разные даты, которые уж точно не происходят в одном месяце, и даже могут не произойти в один год.

«От ввода объекта в эксплуатацию до передачи ключей может пройти от 2 до 9 месяцев, сроки могут отличаться в зависимости от застройщика и параметров конкретного проекта.

Такая разница закладывается для того, чтобы у застройщика после ввода было время устранить все замечания, например, в оформлении технической документации. Кроме того, в ходе визита комиссии по приемке на объект, могут обнаружиться мелкие недочеты. Также, если новостройку вводят в эксплуатацию зимой, а у застройщика есть определённые обязательства по благоустройству территории, закладывается дополнительное время на выполнение этих работ весной, чтобы будущие жители, приезжая за ключами попадали в красивый двор.

Период между вводом и передачей ключей может зависеть от того, сколько квартир с отделкой продается в комплексе. Так, на приемку квартир с отделкой уходит значительно больше времени, чем на приемку квартир без нее. Если к отделке есть замечания, то процесс их устранения может быть довольно длительным, так как он включает в себя не только непосредственные работы, но и повторный визит владельца на осмотр. Такие визиты происходят совместно с представителем обслуживающей организации, которая занимается приемкой.

Чтобы сдать все в идеальном виде, требуется время, поэтому застройщики оставляют себе такой временной люфт между вводом и передачей ключей

Если в комплексе нет квартир с отделкой, разница между вводом и ключами, может быть минимальной и составлять не более двух месяцев», — поясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Кстати! Что касается отслеживания сроков строительства на законодательном уровне — за ними никто, к сожалению, не следит. «На законодательном уровне промежуток времени между вводом в эксплуатацию и получением ключей не регулируется, поэтому застройщики руководствуются внутренними положениями и бизнес-процессами, однако слишком большая разница во времени между этими двумя этапами может насторожить банки и существует вероятность отказа в проектном финансировании и аккредитации проекта по ипотечным программам», — добавляет Александр Козлов.

О «лимитах» застройщика: на сколько можно подвинуть сроки сдачи в эксплуатацию и выдачи ключей, чтобы не пошла «просрочка»?

«Для девелопера важно завершить строительство в отведённое время. Несмотря на отсутствие серьезной ответственности застройщика за смещение даты ввода объекта в эксплуатацию, для государственных служб это факт является основанием для более пристального внимания за работой компании. Стройка может быть остановлена органами государственного строительного контроля и надзора.

Ответственность перед дольщиками наступает только в случае несоблюдения срока передачи ключей даже на незначительный срок. Клиенты могут потребовать от застройщика выплату неустойки (1\300 ставки рефинансирования — если участник юрлицо, 1\150 — если участник физлицо от цены договора) за каждый день просрочки. Однако стоит отметить, что стороны всегда могут в согласительном порядке перенести срок передачи объекта долевого строительства путем подписания сторонами Дополнительного соглашения к ДДУ», — рассказывает Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград».

«Подписание этого документа лишает дольщика права требовать с застройщика неустойку за неисполнение первоначальных обязательств. Однако покупатель может и не подписывать дополнительное соглашение. По закону дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в том случае, если застройщик превысил срок по передаче квартиры на 2 месяца.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию или сроков передачи ключей дольщикам более чем на 6 месяцев грозит девелоперу тем, что новостройка попадет в реестр проблемных объектов.

Отдельно отмечу, что в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 действует мораторий на включение объектов в реестр проблемных и на выплату неустоек за неисполнение застройщиком своих обязательств. По сути, речь идет об отсрочке, которая позволяет девелоперам аккумулировать средства и направить их на завершение строительства», — добавляет Надежда Коркка управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

В сухом остатке мы имеем следующее:

— Дата ввода в эксплуатацию никогда не равняется передаче ключей;
— Можно не обладать дипломом маркетолога, но однозначно стоит иметь ввиду, что та информация, которая указана в рекламных буклетах — это наиболее выигрышные выжимки, на которые легче ориентироваться, однако главный правдивый ориентир — подписанный договор и все даты, указанные в нем.

Как происходит выдача ключей в новостройке?

Получение ключей от новой квартиры — долгожданное событие в жизни покупателя недвижимости. И некоторые ошибочно полагают, что произойдет оно сразу после завершения строительства объекта.

На деле это не так, и заселение дома требует времени. Расскажем, как происходит передача ключей от застройщика «Меридиан», и когда реально можно начинать готовиться к новоселью.

Передача квартир дольщикам: почему спешить нельзя?

Итак, дом построен. Но ориентироваться на окончание работ покупателям не стоит. Впереди предстоит процедура получения разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Застройщик подает в Госстройнадзор пакет документов и на объект приезжает комиссия. Она или принимает дом, или выдает предписание на устранение недостатков.

Важно понимать, сколько времени занимает ввод дома в эксплуатацию: от момента подачи документов в Госстройнадзор до получения разрешительной документации может пройти от двух недель, если замечаний нет, до нескольких месяцев.

И только получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию можно считать полным окончанием работ. Но и это не значит, что пора идти за ключами.

В течение какого срока застройщик передает квартиру

В договоре участия в долевом строительстве всегда есть две даты. Первая — это дата ввода новостройки в эксплуатацию. Вторая — срок выдачи ключей. Именно на нее нужно ориентироваться покупателям.

Ввод дома в эксплуатацию и передачу ключей могут разделять от месяца до полугода. Этот срок необходим, чтобы застройщик мог:

Устранить замечания, которые не препятствуют сдаче дома, но требуют исправлений;
Закончить благоустройство территории. Особенно это актуально если дом был сдан зимой: проводить в это время озеленение территории невозможно;
Провести тестирование всех инженерных систем: отопления, водоснабжения, канализации;
Завершить отделку квартир, где она предусмотрена договором.

Срок передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию указан в ДДУ. Но при этом точной даты нет: обычно обозначен квартал года, или дата, до которой застройщик обязан провести заселение. И это тоже не просто так: сам процесс занимает не один день, и заселение дома может длиться от нескольких недель до пары месяцев, в зависимости от количества квартир в доме.

В течение какого срока застройщик передает квартиру

Как происходит передача ключей в новостройке

Перед началом выдачи ключей застройщик проводит ряд работ:

Выделяет место, где будет проводиться заселение. Обычно это или коммерческое помещение, или еще не проданная квартира на первом этаже сданного дома;
Оснащает его мебелью, оргтехникой, проводит интернет;
Подготавливает команду специалистов, которые будут работать с дольщиками;
Готовит необходимую документацию и формирует списки покупателей.

Когда все готово, застройщик не позднее чем за месяц до начала процедуры высылает покупателям уведомление о выдаче ключей в новостройке. Оно может направляться по СМС, сообщением на электронную почту или почтовым отправлением.

Выдача ключей: наша практика

Как происходит получение ключей от квартиры в новостройке: порядок действий компании «Меридиан».

Записаться на выдачу ключей можно в мобильном приложении с возможностью выбора удобной даты и времени. В один день могут записаться не более 30 человек, поскольку процедура выдачи занимает определенное время.

В назначенное время дольщик в сопровождении представителя компании идет на осмотр квартиры. Если претензий к качеству работ нет, то стороны подписывают акт приема-передачи квартиры и клиент получает ключи.

В случае, если при осмотре выявлены недочеты, то составляется претензия с описанием всех недостатков, а при подписании акта делается отметка, что квартира принята с замечаниями. Акт о несоответствии прилагается к акту приема-передачи, и застройщик обязан их устранить в самые короткие сроки.

Выдача ключей: наша практика

Когда дольщик должен принять квартиру?

Взаимоотношения сторон прописаны в 214 ФЗ. Согласно закону, если застройщик задерживает выдачу ключей, то покупатель вправе потребовать компенсацию, размер которой рассчитывается исходя из стоимости договора ДДУ и сроков задержки.

Но и дольщик в свою очередь также обязан вовремя принять квартиру. Закон отводит на это семь рабочих дней, если иное не прописано в ДДУ. В компании «Меридиан» точные сроки в договоре не указаны, поэтому клиент обязан прийти за ключами в течение установленных законом 7 рабочих дней с момента получения уведомления.

Если по каким-то уважительным причинам, например, из-за болезни, командировки, отъезда клиент этого сделать не может, он обязан предупредить застройщика и согласовать другую, удобную для обеих сторон дату.

Если он этого не сделает, застройщик имеет право по истечении двух месяцев подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, и предъявить ему претензии в случае обнаружения недочетов в дальнейшем будет нельзя.

Итак, главные выводы:

Срок передачи ключей прописан в договоре. Не стоит настаивать на досрочной выдаче ключей. Отказ застройщика будет правомерным, и в ваших интересах, чтобы к моменту заселения дом был полностью готов.

Дождитесь уведомления о начале выдачи ключей и запишитесь на удобную дату. Когда застройщик передает ключи от квартиры покупателю, важно присутствовать при осмотре квартиры. В противном случае претензии приниматься не будут. В случае невозможности прийти на приемку в установленные законом 7 дней, обоснуйте причину и договоритесь на другую дату, вам обязательно пойдут навстречу.

Остались вопросы? Закажите звонок — мы поможем