Стоит ли покупать апартаменты в 2023 году
Что такое апартаменты, можно ли в них зарегистрироваться и стоит ли приобретать — в материале “Ъ”.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Александр Петросян, Коммерсантъ
Чем апартаменты отличаются от обычного жилья
Апартаменты — это де-юре коммерческие помещения, которые зачастую используются в качестве жилых.
1. Апартаменты продаются дешевле квартир — в среднем на 10–30%.
2. Из-за относительно небольшой стоимости их выгоднее сдавать в аренду, чем квартиры.
3. Нет жестких ограничений, которые накладываются на перепланировку в жилых помещениях.
4. Нет платы за капитальный ремонт.
5. Как правило, комплексы с апартаментами возводят в районах с развитой инфраструктурой.
1. Нельзя оформить постоянную регистрацию.
2. Коммунальные платежи выше, чем в квартирах, в среднем на 15–30%.
3. Налог на имущество также больше: для жилой квартиры — 0,1% кадастровой стоимости, для апартаментов — 0,5–2%. Однако кадастровая стоимость у апартаментов ниже, поэтому на практике разница может оказаться незначительной.
4. Застройщик не обязан соблюдать строительные нормы, необходимые при возведении жилых помещений, а также благоустраивать придомовую территорию.
5. Апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала, с них не получить налогового вычета, нет льгот на оплату коммунальных платежей.
6. Приставы могут забрать апартаменты в счет погашения долга, даже если это единственное жилье.
Дмитрий Ильин, гендиректор юридической фирмы ARIUM:
«Все апартаменты можно условно разделить на «плохие» и «хорошие». «Плохие» это те, которые построены с нарушением строительных норм, предъявляемых к жилым помещениям (инсоляция, вентиляция, звукоизоляция и так далее) или построены с нарушением градостроительных регламентов, например, в местах, не предназначенных для временного проживания граждан. Такие апартаменты вне закона и подлежат сносу или приведению в соответствие. «Хорошие» апартаменты это те, что созданы с соблюдением требований, но в силу формального статуса исключают возможность регистрации в них граждан по месту жительства, имеют ограничения в пользовании социальной инфраструктуры, а также требуют повышенных расходов на их содержание и налоги».
Можно ли прописаться в апартаментах
Апартаменты относятся к коммерческим помещениям, поэтому, в отличие от квартир, постоянную прописку в них получить нельзя. Однако есть возможность оформить временную регистрацию.
Важно! Для прописки у апартаментов должен быть статус гостиничного типа. Зарегистрироваться даже временно не получится в помещениях административно-делового назначения.
Чем отличается студия от апартаментов
Квартира-студия — это однокомнатная квартира, в которой нет перегородки, разделяющей кухню и комнату, но есть изолированный санузел. В отличие от апартаментов, она относится к жилым помещениям, поэтому на нее распространяются те же нормы и требования, что и на обычные квартиры.
Виды апартаментов
По сути это квартира с гостиничным сервисом. Здесь можно останавливаться на небольшой срок, готовить еду. Есть ресепшн, куда можно обратиться с различными вопросами: например, заказать уборку в помещении. В некоторых апарт-отелях предусмотрено питание.
Как правило, это дом, построенный специально для сдачи жилья в аренду. В отличие от апарт-отелей, номера арендуют на более длительный срок (от одного месяца).
Это объект недвижимости, которым совместно владеют и управляют несколько собственников. Апартаменты в кондоминиуме можно выкупить для себя или сдавать в аренду.
Вид апартаментов, больше всех похожий на квартиру. В них можно жить, перепродать или сдавать в аренду.
Переведут ли апартаменты в жилой фонд
Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.
В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.
Стоит ли покупать апартаменты
Законопроект «об апартаментах» в конце 2021 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной, рассказал гендиректор юридической фирмы ARIUM Дмитрий Ильин:
«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона «об апартаментах» вы, возможно, даже выиграете».
Артем Косенок; группа «Прямая речь»
- Артем Косенок подписаться отписаться
Можно ли прописаться в апартаментах?
В новой статье разбираем юридические особенности апартаментов и их отличие от квартир вместе с экспертами в сфере недвижимости.
Самая главная особенность апартаментов заключается в том, что они не относятся к недвижимости жилого фонда.
«В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию. При этом далеко не каждый знает, что в апартаментах гостиничного типа есть возможность оформить временную регистрацию сроком до 5 лет с последующим продлением. С точки зрения гражданского законодательства временная регистрация на срок её действия даёт все те же права, что и постоянна», – комментирует Ригина Гордеева, управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime.
Апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости. Конечно, тут есть, как плюсы, так и минусы.
«К плюсам можно отнести локацию (такие проекты всегда строятся в инвестиционно- привлекательных районах), инфраструктуру, она практически отельная, что дает дополнительный комфорт как резидентам, так и гостям возможность получения пассивного дохода за счет сдачи в аренду, такие лоты всегда дороже чем квартира», – объясняет Алексей Кравченко, директор по правовым вопросам AVA group.
Теперь перейдем к минусам и юридическим нюансам.
«По факту это нежилые помещения, соответственно застройщики не связаны социальными обязательствами в виде обеспечения жителей объектами инфраструктуры. Оформить постоянную регистрацию и пользоваться социальными льготами (оформление в дошкольные и школьные учреждения) собственникам апартаментов затруднительно», – уверен Эдуард Гусар, коммерческий директор Концерна «РУСИЧ».
Могут не исполняться санитарные нормы по освещению посещений и другие требования, которые обязательны в сегменте жилой недвижимости.
«Сниженные нормы по звукоизоляции апартаментов и возможность размещения по соседству любых коммерческих объектов могут стать серьезной проблемой при выборе этого формата недвижимости для постоянного проживания. На апартаменты не распространяется закон о тишине, поэтому юниты лучше выбирать для инвестиций или аренды на короткий срок», – объясняет Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Важное отличие – налог на имущество в апартаментах выше, чем в квартирах. В перспективе нельзя оформить и получить налоговой вычет и не получится купить такой объект с привлечением материнского капитала.
«Но выше не сам налог, а его ставка. Бытует миф, что налог на имущество в случае апартаментов выше в пять раз. По факту речь идёт про ставку. В жилой недвижимости чаще всего налог на имущество составляет 0,1%, в апартаментах гостиничного типа налог на имущество составляет 0,5%», – объясняет Ригина Гордеева.
Весомое отличие между апартаментами и квартирами заключается в их стоимости. Как объясняют специалисты, апартаменты всегда стоят дешевле, чем квартиры аналогичной категории на разницу от 15 до 30%. Именно поэтому апартаменты более инвестиционно привлекательны с точки зрения срока окупаемости.
А что по коммунальным платежам?
«Если внимательно посмотреть на платёжку из управляющей компании, большую часть платежей составляет именно обслуживание тарифа управляющей компании. Платеж не зависит от того, жилое помещение или нежилое, а скорее зависит от количества включённых услуг. Если говорить про другие платежи – в «Мосэнергосбыт» или «Мосводоканал», там действительно стоимость коммунальных услуг в случае апартаментов будет выше на разницу НДС, как правило, на 20%», – поясняет эксперт.
А также читайте:
Возможна ли регистрация в апартаментах?
Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости относительно недавно, поэтому для многих людей пока остаются не раскрыты юридические аспекты владения такими помещениями, чтобы принять окончательное решение и вложить деньги в покупку.
Один из актуальных и чаще всего задаваемых вопросов – возможна ли регистрация в апартаментах в Санкт-Петербурге? Ведь по месту регистрации собственник рассчитывает получать медицинские, муниципальные и образовательные услуги. Особенно те, которые ему бесплатно гарантирует государство. Однако, здесь существует ряд тонкостей, которые связаны с юридическим статусом помещений, относящихся к категории нежилых. При этом застройщики, возводящие дом апартаментов, чаще всего оснащают их всем необходимым для комфортного проживания. А по требованиям к апарт-отелям нормативы для вентиляции, безопасности проживания, сервисным помещениям и многие другие ещё и выше.
Особенности регистрации
В соответствии с ФЗ №5242-1, регистрация в апартаментах с кухней и другими помещениями возможна, но только временная. Срок – от 1 месяца до 5 лет. Такое ограничение связано со статусом, поскольку для жилья данного типа действуют те же законы, что и для административно-управленческих учреждений: гостиниц, больниц, санаториев. По истечение указанного срока возможна упрощенная пролонгация регистрации на новый период. Для временной регистрации необходимы следующие документы:
- Паспорт гражданина Российской Федерации;
- Заявление;
- Листок прибытия;
- Правоустанавливающие документы на апартаменты.
При этом люди, зарегистрированные в апартаментах, имеют такие же права, что и владельцы квартир. То есть, они вправе пользоваться услугами ближайших медицинских учреждений: получать медицинское обслуживание, записывать детей в детский сад или школу. По истечении срока регистрации, определенного администрацией района, ее можно продлить.
Прописка в апартаментах
С юридической точки зрения апартаменты -хорошо оборудованный гостиничный номер, поэтому прописаться (то есть, уведомить уполномоченные органы о постоянном месте проживания по определенному адресу) практически невозможно. Технически эта процедура очень сложна, поскольку необходимо будет проводить ряд процедур, чтобы апартаменты в Санкт-Петербурге перевели в категорию жилой недвижимости. Для этого нужно сделать следующее:
- Написать заявление в ФМС;
- Предоставить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- Дождаться решения жилищно-приемной комиссии.
Если жилищно-приемная комиссия признает помещение пригодным для жилья, владельцу апартаментов выдадут новые документы на недвижимость и там можно будет прописаться бессрочно. Процесс может занять непрогнозируемое много времени, поэтому, если вы купить апартаменты или лофт-студию и хотите там проживать, гораздо проще оформить временную регистрацию и периодически ее продлевать. Это будет целесообразно и с экономической, и с практической, и с временной точки зрения. В случае необходимости получения дополнительной консультации вы всегда можете обратиться к экспертам сервиса PartApart.
Личный опыт: «Живу в апартаментах, но не могу получить регистрацию»
YouTube-блогер Никита Журавлев пожаловался редакции на невозможность получения временной регистрации в апартаментах, которые он приобрел в центре Москвы. Приводим его рассказ и разбираем этот кейс вместе с юристами
Фото: из личного архива
Никита Журавлев, блогер, автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ: — Моя семья с двумя детьми — школьницей второго класса и младенцем — купила апартаменты бизнес-класса на «Павелецкой». Никаких бытовых проблем в комплексе мы не испытываем. Все то же самое, что и в аналогичном жилом доме. Никаких офисов и салонов по соседству на этаже нет и никто не собирается их открывать. Магазины и бытовые услуги находятся на первых этажах, все соседи живут и часть собственников сдают в аренду, как и в других жилых комплексах Москвы. Основная трудность в том, что невозможно получить временную регистрацию, как обещают все застройщики апартаментов, даже учитывая факт, что моя недвижимость имеет статус гостиничного назначения. Ни МФЦ, ни УФМС не принимают доводы о том, что это помещение с гостиничным назначением, и отказывают в регистрации. Я не знаю ни одного апарт-комплекса в Москве, где человек получил бы обещанную застройщиком временную регистрацию. Поэтому все решают эти вопросы по-разному: либо покупают регистрацию в интернете, либо получают где-то по другому адресу (если человек имеет постоянную регистрацию в другом районе столицы или в Московской области, то его данная история вообще не беспокоит).
Социалка
Устроить дочь в школу, расположенную в нашем районе, не составило никаких трудностей — госуслуги у нас работают отлично, и дочку взяли в школу без проблем. К поликлинике также «пристегнулись» без каких-то ограниченней, участковый врач к детям приходит при необходимости постоянно. В нашем доме всего 160 апартаментов, семей с детьми — с десяток. Дети самостоятельно бегают во двор гулять и друг к другу в гости, как в старые советские времена, без сопровождения взрослых. У нас территория закрытая и охраняемая, можно на айфоне смотреть в камеры и при необходимости проверить, что там во дворе происходит.
Коммуналка и налоги
Коммунальные платежи отличаются незначительно — все зависит от «жадности» управляющей компании, они сами назначают и «придумывают» стоимость. У нас тариф 160 руб. за 1 кв. м в месяц. При площади в 70 кв. м платеж составляет примерно 12 тыс. руб. В эти деньги входит консьерж, круглосуточная охрана, ежедневная уборка и весь комплекс услуг бизнес-класса. Мы перешли на прямые договоры с «ресурсниками» и платим напрямую за электроэнергию и воду, потому что управляющая компания «закладывала» 30% сверху. Свет выходит примерно в 1,5 тыс. руб. в месяц и мы не экономим, вода — 300 руб. По налоговой ставке у меня 0,5% кадастровой стоимости, это 32 тыс. руб. в год, налог на аналогичную площадь в моей локации на жилое помещение составил бы около 15–20 тыс. руб.
Режим тишины
Существует еще миф о нераспространении на апартаменты закона о тишине — мол, ночью будут соседи шуметь и в выходные отбойные молотки стучать по голове. Но такого нет, все соседи договорились о правилах проведения шумных работ и сделали режим тишины. Да и не так много ремонтов в нашем новом доме, поскольку все апартаменты сдавались уже с чистовой отделкой.
Комментарии юристов
Редакция обратилась к юристам, с просьбой прокомментировать ситуацию
«Регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице»
Наталья Тарасова, адвокат (Москва): — В настоящее время апартаменты не относятся к жилым помещениям, а их правовой статус полностью не определен. Перевести апартаменты в жилой фонд возможно, но для этого помещение должно соответствовать требованиям к этой категории объектов с точки зрения санитарных норм и инженерных систем. Иногда застройщики получают разрешение на строительство апартаментов, но в процессе работ меняют статус объектов. Но стоит учитывать, что застройщик может и не выполнить требование, если оно не прописано в документах, заключаемых с дольщиком. Привлечь компанию к ответственности в этом случае не получится, а перепланировку, необходимую для перевода объекта в статус жилого помещения, придется делать самим. Делать перепланировку надо до подачи заявления о переводе апартаментов в жилой фонд. К заявлению прикладывается заключение о соответствии помещения необходимым требованиям. Оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, так как они не относятся к жилому фонду. Мнение о том, что в них можно зарегистрироваться временно по месту пребывания, также не совсем корректно. В соответствии с п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы. И регистрация в апартаментах возможна только при условии отнесения их к гостинице или подобному учреждению (п. 3 разд. I, п. 14 разд. II, п. 16 разд. III Правил).
«Апартаменты должны быть оборудованы всеми удобствами»
Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер юридической группы AVG Legal: — Вопросы о возможности регистрации граждан в апартаментах поднимались уже давно, но хотя по сути апартаменты представляют собой жилые помещения, юридически они относятся к коммерческой недвижимости, постоянное проживание в них не предполагается. Еще в 2018 году для апартаментов были разработаны правила, регулирующие порядок регистрации в них. Согласно этим правилам, постоянная регистрация в апартаментах невозможна, потому что они относятся к нежилому фонду. Но поскольку при продаже лофты позиционируются как помещения для жилья, временная регистрация в них все же возможна, хотя и с ограничениями. Во-первых, владелец должен иметь документы, в которых указано, что его апартаменты оборудованы всеми удобствами (санузел, коммуникации), что позволит приравнять к помещению гостиничного типа, временная регистрация в которых разрешена. При наличии указанных документов временная прописка возможна без проблем. Во всех остальных случаях апартаментам требуется присвоить статус помещения гостиничного типа. Кроме того, в конце 2020 года в СМИ появилась информация о том, что существует законопроект, который позволит регистрироваться в апартаментах на постоянной основе. В результате спрос на апартаменты вырос, а вслед за ним и цены, но до сих пор законопроект не принят, так как он требует существенной доработки.
*** Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. *** Если хотите поделиться своим «жилищным» опытом, который требует разъяснения юристов, свяжитесь с редакцией через соцсети: Facebook или Vk.com.