Как узаконить перепланировку через суд

Как узаконить перепланировку квартиры: через суд или самостоятельно?

Заранее узнав алгоритм действий, сориентировавшись в последовательности посещения нужных организаций, будет несложно самостоятельно сформировать необходимый пакет документов для подачи иска в суд. Разыскивая ответ на вопрос – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, хозяева недвижимости должны помнить, что:

• Преобразования квартир можно оформить еще до совершения изменений, не обращаясь в суд, а подавая нужный пакет документов в архитектурный отдел (районную администрацию вашего города);
• Перепланировку жилья рекомендуется делать, предварительно составив проект требуемых преобразований, подготовив все необходимые расчеты и чертежи. Это касается отдельных зон или всей площади недвижимости. В противном случае, придется все строительные и монтажные работы узаконивать, обращаясь только в суд, другие официальные инстанции для оформления нового технического паспорта;
• Если не узаконена перепланировка, как-то сделать другие документы на куплю-продажу объекта или иные сделки не удастся, пока не оформлены самовольные преобразования в квартире;
• Подготовив полный пакет необходимых документов – сможете подать запрашиваемые копии и оригиналы в суд города (в своем районе), составив грамотно прошение для узаконивания выполненных преобразований, включая архитектурное бюро (райадминистрация).

Самостоятельные действия или установленный алгоритм последовательности для официального узаконивания перепланировки квартиры

Лучше изначально действовать правильно. После одобрения проекта на перепланировку, окончания строительных и монтажных работ, требуется составить акт по согласованию выполненных этапов и подписать его. Придется сразу направить пакет документов в ПИБ и их должна принять регистрационная служба. Но многие владельцы предпочитают делать все это самовольно, обходя условности, не столь щепетильно относясь к законным действиям по преобразованию жилища.

Чаще проблема – как узаконить перепланировку в квартире самостоятельно возникает в случаях продажи объекта или когда приходится официально дарить жилье, обменивать, разменивать площадь на более выгодные варианты. Чтобы не возникло проблем в последующем, рекомендуется заранее продумать этот вопрос, строго придерживаться положений действующего законодательства РФ. Если перепланировка квартиры была выполнена давно, приходится оперативно оформлять сделанные ранее монтажные, строительные работы или узаконивать модернизацию, рекомендуется проконсультироваться у знающих специалистов.

Зачастую квартиры подвергаются перепланировке с целью усовершенствования, улучшения или кардинального обновления объекта – такая модернизация должна проходить обдуманно, чтобы потом не возник вопрос о сносе или возвращении в исходное положение. Если не знаете, как зарегистрировать перепланировку квартиры, предоставляется алгоритм действий для законных владельцев недвижимости:

1. Подготовленные документы подаются в архитектурное бюро (отдел администрации района).
2. В случае отказа в у3тверждении проекта или последующем подписании акта согласования, составляется обращение в суд района с прошением о том, чтобы узаконить выполненные на объекте преобразования.
3. После того, как удастся выиграть суд, придется побеспокоиться о получении нового технического паспорта в ПИБ и заплатить госпошлину.

Решая проблему – как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо помнить, что кроме вносимых изменений, отраженных в кадастровом учете при взаимодействии с Кадастровой Палатой, придется официально истребовать новую форму свидетельства, чтобы в УФРС получить право собственности. Касается случаев, если изменены размеры жилой площади, приходится узаконивание перепланировки через суд совершать, придерживаясь норм и законов РФ.

Организационные моменты по оформлению самовольных преобразований недвижимости

Не стоит все бросать на самотек, думая, что эта процедура займет всего пару недель. Заседания в судах, затягивания для выяснения определенных нюансов или откладывание слушания по существу, может затянуться не на один месяц. Поэтому как узаконить сделанную перепланировку – эта ситуация должна быть под контролем. В перепланировке официально установлены определенные требования, где есть ограничения и запреты.

Чтобы не возникло проблем в судах и не пришлось со временем все приводить в исходное состояние, решая проблему как узаконить самовольную перепланировку квартиры, помните, что запрещено:

• площадь санузла, кухню расширять на базе жилой площади (при увеличении свыше ¼ от имеющегося в наличии объекта недвижимость);
• объединять при помощи арочного проема комнату и кухню, если помещение, отведенное под кухню, имеет плиту с газом;
• подвергать преобразованиям или ликвидировать несущую стену или несколько оснований;
• переносить, убирать коммуникации общедомового назначения;
• заниматься переносом санузла (ванны, туалета), если соседи снизу над ними будут пользоваться жилой комнатой;
• монтировать пол с подогревом или радиаторы для балкона, лоджии при отводе от общедомовой системы отопления;
• расширять по площади балкон, используя метраж жилого пространства, хотя арку в этом случае, устанавливать допустимо, если ширина проема в пределах 1 м.

С чего начать?

Помните – правильно писать узаконивание. Занимаясь преобразованиями, необходимо знать, что они не должны ухудшать предыдущее состояние объекта. Не исключено, что придется заниматься переоборудованием объекта в плане техническом. Решая возникший вопрос, можно ли узаконить перепланировку после ремонта, не придется собирать огромное количество документов по расширению или сокращению площади помещений или отдельных комнат. Дело в том, что занимаясь, сантехникой, монтажом или заменой коммуникаций в жилых объектах, придется заранее получить разрешение на совершенные преобразования, занести все нюансы и ограничения в технический паспорт.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Организационные моменты, как и узаконивание перепланировки квартиры через суд, необходимо решать, предварительно проконсультировавшись со знающим и практикующим специалистом. Актуальный вопрос касается и юриста, который поможет правильно составить иск, подготовит полный пакет запрашиваемых в суде документов, копий, справок и выписок. Если нужен полный список документов для узаконивания перепланировки, ниже приводим запрашиваемый перечень:

1. Заявление на проведение перепланировки (полный пакет согласуется в УГПС).
2. Разработанный и заверенный проект перепланировки.
3. Лицевой счет владельца недвижимости (копия).
4. Правоустанавливающий пакет документов на жилую квартиру.
5. Документы из ПИБ (эксплуатация и поэтажный план).

Чтобы не получить отказ при согласовании перепланировки, необходимо заранее, перед подачей пакета копий и выписок в суд или в другие инстанции, проверить на предмет правильности указанные документы. Не допускаются ошибки при разработке проектной документации. Высокий профессионализм экспертов поможет избежать досадных промахов и ошибок в дальнейшем, когда придется срочно заниматься оформлением нужного пакета документов. Потребуется для продажи квартиры, ее дарения своим близким, родственникам, при совершении выгодного обмена.

Преобразования в жилой квартире: какие строительные или монтажные работы не требуют официального узаконивания?

Для того чтобы не заниматься лишней работой, не доставлять хлопот себе и другим, стоит заранее ознакомиться с вопросом – какую перепланировку не нужно узаконивать, а только завершить намеченный объем работ. Если вопрос касается жилого объекта, то при совершении перепланировки, ее не придется дополнительно оформлять, делать специальные записи и пометки в техническом паспорте в случаях:

• когда перепланировкой не затронуты несущие конструкции и стены;
• работа не связана с уменьшением или увеличением жилой площади, включая дополнительные квадратные метры рассматриваемого объекта;
• когда происходит корректировка (увеличение или уменьшение) общей или жилой площади за счет демонтажа ранее установленных перегородок или других временных конструкций.

Данные преобразования, чтобы не возник вопрос об узаконивании изменений в планировке, могут касаться демонтажа кладовок, сноса камина или печки, устройств дверных проемов, остекления балкона или лоджии, включая изменения внутренних некапитальных стен. Не придется заниматься вопросами оформления дополнительной документации, попусту тратить свое ценное время, если заранее воспользуетесь дельными советами практикующих юристов, мастеров, прорабов, ремонтников и строителей.

Узаконивание перепланировки в судебном порядке: особенности судебной практики

Специфика современного строительства многоквартирных домов часто связана неудачными планировками жилых и нежилых помещений. Это может быть маленькая кухня, гостиная, прямоугольно-зауженная комната и иные стереометрические изъяны, которые собственник всегда стремится улучшить. Между тем, очень часто органы местного самоуправления отказывают в согласовании перепланировки и единственным способом ее узаконивания остается суд.

Варианты перепланировок в жилых или нежилых помещениях

На практике мы сталкиваемся со следующими ситуациями и видами перепланировок в жилых или нежилых помещениях:
— слом имеющихся стен и перегородок и возведение новых стен и перегородок;
— вынос стен на балкон, чтобы увеличить комнату (с одновременным проведением отопления на балкон, т.е. переустройством);
— устройство дополнительного входа (проема) в нежилое помещение;
— перенос кухни в спальную, а спальни в кухню (с одновременным переустройством);
— установка стеклянно-каркасных перегородок внутри комнаты (чтобы разделить одну зону на две);
— установка встроенных шкафов внутри жилого или нежилого помещения.

Все эти действия в силу п. 1 ст. 25 ЖК РФ являются перепланировкой, т.е. представляют собой изменение конфигурации, требующего внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Существующей практикой наработано три основных способа согласования и узаконивания перепланировки.

Первый способ: цивилизованный способ согласования перепланировки

В порядке постепенного согласования перепланировки собственник сначала получает необходимое разрешение от органа местного самоуправления, а уже затем начинает ломать стены. Для получения разрешения в орган местного самоуправления (или в МФЦ) обычно представляются следующие документы:
— документ удостоверяющий личность (паспорт);
— проект на перепланировочные работы, который готовит проектная строительная организация;
— технический паспорт на помещение;
— правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве или выписка из ЕГРН);
— заявление о согласовании перепланировки по установленной форме;
— на дома, относящиеся к памятникам архитектуры, то необходимо получить согласие на проведение работ от органов по защите культурного наследия (точный состав документов устанавливается регламентом органа, оказывающего услугу).

Орган местного самоуправления в течение 45 календарных дней со дня представления заявителем документов принимает решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки, о чем выдает решение.

Если перепланировка была согласована, то собственник начинает ее осуществлять, а затем сдает результат комиссии. После чего с актом о приемке работ по перепланировке собственник обращается в бюро технической инвентаризации (БТИ) для оформления нового технического паспорта на помещение. После получения техпаспорт из БТИ собственник обращается в Росреестр для внесения изменений в правоустанавливающие документы на помещение.

Второй способ: судебная процедура согласования перепланировки

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка, если:
— не получено разрешение от органа местного самоуправления;
— переустройство и (или) перепланировка выполнены с нарушением проекта (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Если орган местного самоуправления отказывает в согласовании перепланировки, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд об оспаривании принятого решения и сохранения помещения в перепланированном состоянии. Предмет требований – признание решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки незаконным и согласовании перепланировки по проекту.

Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2014 г. по делу № А56-42694/2013 (поддержанным Определением Верховного суда РФ от 29.05.2015 г. за № 307-ЭС15-5470) указано, что отсутствие согласования перепланировки не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан. Аналогичная позиция приведена в Определении Верховного суда РФ от 01.09.2009 г. по делу № 2-2695/08.

В другом случае истец обратился в суд с иском к администрации о сохранении помещения – квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Истец представил все необходимые документы для сохранения произведенной перепланировки, однако получил отказ, так как самовольно произвел переустройство. Суд пришел к выводу о том, что произведенная перепланировка и переустройство не нарушает прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и иных лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, и квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии (Решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 09.08.2017 г. по делу № 2-4881/2017).

Аналогичная позиция приведена в решении Ленинского районного суда г. Саранска от 29.07.2020 г. по делу № 2-1156/2020, решении Канского городского суда Красноярского края от 28.07.2020 г. по делу № 2-1058/2020.

Третий способ: судебная процедура о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии и признании права собственности на помещение.
Необходимо различать согласование и узаконивание перепланировки. В первом случае мы пытаемся понудить разрешить проведение необходимых работ. Во втором – стремимся узаконить то, что уже сделано.

Фактически процедура узаконивания перепланировки необходима в случае, если:
— собственник купил помещение без узаконенной перепланировки, сами работы проводились не им и давно;
— собственник сначала осуществил перепланировку, а затем задумался о том, чтобы ее узаконить.

Как следует из Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2006 года) вопрос о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование (при наличии заявления о сохранении помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки помещения (Определение Верховного суда от 13.10.2014 г. по делу № А63-675/2013).

Возможна также ситуация, при которой на собственника и его перепланировку была подана жалоба в жилищную инспекцию, которая по итогам осмотра помещения составила акт о несогласованной перепланировке. Затем жилищная инспекция передает данные материалы в орган местного самоуправления, который либо обращается в суд с требованием приведения помещения в первоначальное состояние, либо выдает требование (предписание) об этом. Тогда, в рамках иска администрации можно заявить встречный иск о узаконивания (сохранении) перепланировки в имеющемся в настоящее время состоянии.

Однако, если перепланировка предполагает захват части общего имущества в исковых требованиях об узаконивании перепланировки, скорее всего, откажут. Так, суд отказал в иске о сохранении принадлежащих истцу перепланированных помещение и признании права собственности на них, поскольку перепланировка затрагивает общее имущество многоквартирного дома и выполнена самовольно, без получения согласия всех собственников помещений в доме (Определение Верховного суда РФ от 22.11.2018 г. за № 302-ЭС18-18793).

Аналогичная позиция приведена в Решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 16.07.2020 г. по делу № 2-11352/2019.

Управляющая организация обратилась с в суд с иском об обязании собственника в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу привести общее имущество собственником помещений МКД в первоначальное состояние, путем восстановления внешнего вида фасада и демонтажа самовольно возведенных конструкций, остекления и козырька на переходном балконе черной лестницы второго этажа второго подъезда дома.

Собственник обратился в суд с иском администрации о сохранении в перепланированном состоянии жилого помещения в части остекления открытой террасы, ссылаясь на то, что работы по обустройству лоджии осуществлены в соответствии с техническими нормами и правилами.

Поскольку в ходе судебного разбирательства собственником не представлено доказательств согласования монтажа спорной конструкции, равно как не представлено наличия согласия всех собственников на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, которое произошло в результате присоединения части балкона, относящегося в общему имуществу, к жилому помещению собственника, исковые требования управляющей организации законны, обоснованны и подлежат удовлетворению, тогда как иск, заявленный к администрации был оставлен без удовлетворения.
В другом случае суд сохранил жилое помещение в перепланированном состоянии, поскольку на основании проведённого инженерного обследования, факторов, ухудшающих условия эксплуатации и проживания граждан, в результате проведённой перепланировки в квартире не установлено. Проведённая в квартире перепланировка не затрагивает несущие строительные и ограждающие конструкции здания. Выполненные работы по перепланировке соответствуют требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ (Решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 05.10.2018 г. по делу № 2-1839/2018).

К сожалению, мы часто имеем ситуацию, при которой собственники сначала ломают стенку, а затем начинают задумываться о том, можно ли это было делать. Такие действия объясняются подходом о том, что «помещение мое, делаю все, что захочу». Последствия таких действий могут быть очень печальным и затратными для виновного лица. Поэтому задача управляющей организации состоит в том, чтобы разъяснять о недопустимости самовольной перепланировке, поскольку от этих действий могут пострадать интересы иных жителей дома.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Кассационный суд объяснил, как узаконить перепланировку

Пятый кассационный суд общей юрисдикции сделал детальные разъяснения, когда можно и когда нельзя узаконить перепланировку. Принципиальный момент: на установку газовых котлов индивидуального отопления в квартирах необходимо брать согласие всех соседей. Подробности даны в специальном обзоре судебной практики.

Сегодня для установления в квартире индивидуального отопления необходимо получить согласие абсолютно всех соседей. / Александр Рюмин / ТАСС

Установка котлов индивидуального отопления — один из крайне важных вопросов. Как рассказывают эксперты, использование индивидуального отопления очень распространено в небольших поселках на 3-5 тысяч жителей, где коммунальные сети изношены. Речь о газовых или электрических котлах. Для жителей личные котлы решают массу проблем. Во-первых, как утверждают эксперты, падают платежи. Во-вторых, не надо сидеть летом без горячей воды, пока коммунальщики что-то ремонтируют. В-третьих, включать и выключать тепло можно, ориентируясь на погоду за окном. Не секрет, что сегодня коммунальщики иногда продолжают топить в теплые дни и не сразу начинают греть нас в холодное время.

Поэтому, как отмечается в обзоре, в делах о перепланировке чаще всего граждане обращались в суд, чтобы согласовать установку в квартирах индивидуальных источников отопления. Увы, получить юридическое разрешение на такие котлы не так-то просто. Как минимум, для этого потребуется согласие всех собственников. На это особо обращается внимание в обзоре, подготовленном Пятым кассационным судом. Документ опубликован в приложении к журналу «Судья» «Кассация & Апелляция».

«В судах кассационного округа сложилась практика отказов в удовлетворении административных исков по данной категории дел с учетом отсутствия согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, содержания схем теплоснабжения», — говорится в обзоре.

Дело в том, что, как поясняют в суде, отключение квартир в многоквартирном жилом доме от центральной системы отопления с установкой индивидуального отопления предусматривает изменение общедомовой инженерной системы отопления. А на это, согласно Жилищному кодексу, требуется согласие всех собственников помещений.

Если квартира после перепланировки будет подозрительно напоминать гостиницу, проект не утвердят

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах, утвержденных правительством РФ, потребитель не вправе самовольно вносить изменения во внутридомовые инженерные системы. Более того, до недавних пор изменение «по личным причинам» не предусматривалось в принципе.

Но с весны прошлого года некоторые подходы были смягчены. У граждан появилась теоретическая возможность согласовать установку газового котла в квартире. С марта 2022 года действуют Правила подключения к системе теплоснабжения, которые разрешают перевод квартиры на отопление индивидуальными газовыми котлами, если с использованием таких источников осуществляется отопление менее 50 процентов в общей площади помещений в многоквартирном доме. Но если все соседи скажут «нет», греться придется вместе со всеми.

Заместитель председателя Пятого кассационного суда общей юрисдикции Рафат Юлдашев особо подчеркнул значимость вопросов о согласовании перепланировки жилого помещения для граждан и важность учета интересов собственников помещений в многоквартирном доме и сохранения благоприятных, а также безопасных условий проживания.

Впрочем, эксперты не исключают, что процедура может быть упрощена. Более того, в обзоре есть примеры, когда люди приносили в суд подписанные протоколы соседских собраний. То есть кому-то все же удавалось собрать все подписи.

«Полагаем, что законотворческая деятельность в данном направлении продолжит свое развитие с учетом потребностей собственников помещений в комфортных условиях проживания и быта и сохранит сложившиеся принципы правоприменения, основанного на балансе публичных и частных интересов, позволит выработать круг существенных и подлежащих доказыванию обстоятельств в новых для судебных споров сферах в рамках этой категории, в том числе охватывающих жилые и нежилые помещения со свободной планировкой», — говорит Рафат Юлдашев.

Еще одна популярная мечта граждан — перенести сантехнику. Например, некая гражданка В. из Ставрополя попыталась превратить свою трехкомнатную квартиру в четырехкомнатную, установив в каждой комнате отдельный туалет. Ей отказали. Мало того что к проекту были претензии, так у чиновников еще возникли подозрения, что гражданка хочет превратить свою квартиру в гостиницу. Между тем Жилищный кодекс запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях. Соответственно, и похожую на гостиничную перепланировку человеку не утвердят.

Если же говорить о реконструкции, то в большинстве случаев граждане пытались превратить свои квартиры в какие-то бизнес-точки. Открыть на первом этаже магазины, кафе, парикмахерские или что-то подобное. Но это тоже невозможно сделать без согласия соседей.

«Как правило, действия собственников жилых помещений, направленные на их реконструкцию, связаны с переводом жилого помещения в нежилое, в том числе с организацией входной группы, что автоматически задействует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и, безусловно, требует согласия всех собственников на уменьшение общего имущества», — рассказал Рафат Юлдашев.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Мы с мужем купили квартиру без отделки в новостройке. Сразу сделали ремонт, чтобы въехать и жить. Квартира — евродвушка: кухня объединена с гостиной, но есть небольшая перегородка на условной границе между помещениями.

Многие жильцы аналогичных квартир сразу договаривались с застройщиком, и он не ставил перегородку в этом месте. А мы убрали ее сами во время ремонта.

Недавно мы решили узаконить перепланировку. Предполагаю, что она не нарушает никаких требований. Газа и газовых плит в доме нет, несущие стены не затрагивались, мойку или плиту в комнату мы не переносили. Но меня беспокоит, что мы убрали перегородку без предварительного согласования в момент, когда еще не были собственниками.

Что делать, если уже все перестроили, а документы не собрали? Проверяет ли кто-то фактическое состояние квартиры при согласовании проекта? Могу я согласовать перепланировку, которая уже есть, а потом предъявить имеющийся ремонт как результат? Или придется возвести временную перегородку на этом месте, а потом ее снести?