Как рассчитать штрафы гин при самострое

Легализация самостроя в Москве

Самострой в Москве явление нередкое, часто драматичное, связанное с большими проблемами для граждан, которые опрометчиво построили незаконный объект недвижимости. В статье дано определение самовольной постройки, рассмотрена легализация самостроя в Москве и условия получения разрешения на реконструкцию или строительство.

Что считается самостроем

Самострой, или самовольная постройка, — это строение, воздвигнутое на чужом участке земли, или на участке земли, разрешенное использование которого исключает строительство такого объекта. Это может быть также строение, созданное без согласования с государственными инстанциями или с нарушением СНиП.

С 2018 года узаконить самовольные постройки на земельном участке стало проще, по Федеральному закону № 339-ФЗ , но он не избавляет от прохождения административной или судебной процедуры.

Борьба с самовольными постройками в Москве

Чтобы урегулировать ситуацию с самостроями в столице, Правительство Москвы приняло два постановления, направленные на борьбу с самовольными постройками и упорядочение решений в отношении самостроя:

• Постановление Правительства Москвы № 819-ПП (11.12.2013) «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
• Постановление Правительства Москвы N 829-ПП (08.12.2015) «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

На основании данных постановлений ГИН (Государственная инспекция по недвижимости в Москве) занимается обнаружением и прекращением самовольного строительства или незаконной реконструкции объектов недвижимости.

Обнаружив приметы самостроя, сотрудники ГИН составляю акт, в котором констатируются нарушения. Этот документ направляют владельцу и в ДГИ (Департамент городского имущества Москвы). Если владелец ничего не делает для перевода самовольной постройки на легальное положение, Департамент подает в суд исковое заявление на собственника земельного участка. Претензия — использование участка земли не в соответствии с ВРИ (видом разрешенного использования), требование — снос самовольно возведенного строения.

Федеральный закон № 339-ФЗ (03.08.2018) допускает снос самовольных строений и нелегально реконструированных объектов исключительно по решению суда. Помимо этого, собственник имеет возможность придать самострою статус законности. Этот процесс займет от полугода до трех лет. Итогом всех хлопот станет признание права на самовольную постройку.

Ответственность и штрафы за самострой

Незаконная постройка влечет ответственность: нарушитель должен снести строение за свой счет, а также уплатить штраф. Размер штрафа определяется статусом нарушителя:

физлицо — до 2500 рублей; ИП — до 50 000 рублей; юрлицо — до 1 млн рублей.

Те же штрафы ожидают собственника, если он приступил к эксплуатации самостроя, не получив официального разрешения на ввод. ИП и организации в этой ситуации могут поплатиться приостановкой их деятельности на три месяца.

Ответственность и штраф за незаконную реконструкцию аналогичны.

Необходимые условия для легализации самостроя

Так как всякий объект недвижимости расположен на земле, одно из условий узаконивания самовольной постройки — подтверждение права собственности на земельный участок и соблюдение разрешенного пользования того или иного вида.

Другое условие легализации самостроя — подтверждение, что свойства объекта недвижимости отвечают требованиям безопасности.

Отсутствие одного из этих условий лишает собственника возможности узаконить самовольную постройку.

Земельный участок: нюансы в ходе легализации самостроя

Чтобы легализовать самовольно построенный объект, надо определиться с земельными правоотношениями относительно участка земли, на котором возведена постройка.

Для этого могут понадобиться следующие мероприятия:

• подписание договора аренды с муниципалитетом или другим правообладателем;
• вступление в права владения бесхозным земельным участком (оформить документально);
• изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка земли; снятие/устранение лимита, предписанного в отношении участка.

Чтобы подтвердить права аренды или собственности, может понадобиться заключение договора, документ о выкупе участка, проведение межевания; кадастровый учет и выписка ЕГРН.

Изменить ВРИ не так просто, так как они зафиксированы в документах землепользования и застройки.

На участок могут быть наложены разного рода лимитирования — сервитуты (права на ограниченное использование чужой земли в частных и общественных целях), ипотека, рента, аренда, зоны с особым условием использования территории — охранные, санитарно-защитные и водоохранные.

Комментарий эксперта. Если ограничений на участок не было на тот момент, когда началось строительство, или ВРИ не запрещал стройку, ликвидировать самострой, по закону № 339-ФЗ, запрещено. Но использовать постройку нельзя до полного узаконивания, в противном случае — штраф. Специалисты компании «СМВ Групп» окажут помощь в согласовании на землю. Подробности сотрудничества можно узнать по телефону указанному на сайте .

Самострой: безопасность и соответствие СНиП

Соблюдение санитарных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ и прочих нормативов необходимо при строительстве любого объекта. Когда объект возводится на законном основании, все требования нормативов учитывает проектировщик, они проверяются при согласовании или выдаче разрешений компетентными организациями.

При узаконивании самостроя предусмотрен такой порядок действий:

• оформление документов (проект, экспертное заключение, выписка из правил землепользования и застройки с информацией о границах участка (ГПЗУ) и т. д.), получение разрешения на строительные работы;
• заказ техплана;
• обеспечение подготовки заключений от СЭС, ОГПН (органа государственного пожарного надзора);
• разрешение спорных вопросов (арбитраж) с собственниками соседних строений и участков.

Безопасность по СНиП подтверждают проектные организации. Некоторые виды объектов недвижимости нуждаются в экспертизе. Если в ГПЗУ указаны ограничения, их нужно учесть. Соответствие самостроя требованиям безопасности подтверждать надо в администрации или через суд.

Основные виды самостроя

В Москве чаще всего можно столкнуться с самовольной реконструкцией, при которой меняются параметры здания за счет пристроек, надстроек мансардных этажей, антресолей, преобразования чердачного помещения и подкровельного пространства.

Пресечение незаконной реконструкции в Замоскворечье

Привлекательными для самовольной реконструкции стали складские и производственные здания, уже не используемые по назначению. Высота потолков в этих одноэтажных зданиях (до 12 метров) позволяет обустроить внутри два-три этажа с сохранением прежних параметров высоты здания и площади застройки и с увеличением общей полезной площади строения в разы.

Еще один вид самовольной постройки — возведение здания с нуля на пустом месте без разрешительных документов или строительство нового здания на месте сноса старого, но уже с б о льшими квадратными метрами и б о льшим количеством этажей.

Список нужных документов

№	Описание документа	Скачать документ
1	Технический план	Ссылка для скачивания
2	Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания)	Ссылка для скачивания
3	Заявление о кадастровом учете	Ссылка для скачивания
4	Экспертиза самовольной постройки (заявление на проведение)	Ссылка для скачивания
5	Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию	Ссылка для скачивания
6	Рекомендации по подготовки проектных документов	Ссылка для скачивания
7	Выписка из ЕГРН	Ссылка для скачивания
8	Техническое задание	Ссылка для скачивания

Способы легализации самостроя в Москве

Самовольно возведенные или реконструированные объекты согласовывают двумя способами — в административном или судебном порядке. Вид строительства (возведение с нуля или реконструкция) на порядок согласования не влияет, в обоих случаях процедуры одинаковы.

Узаконивание в административном порядке (через ГЗК)

Способ легализации через Градостроительную земельную комиссию более быстрый и не требует судебных издержек, но положительный результат при этом бывает редко.

Последовательность легализации самостроя:

• подача заявления в Департамент градостроительной политики города Москвы (ДГП) с просьбой о сохранении самовольно возведенного объекта недвижимости в существующих объемах;
• проведение Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) обследования объекта и земельного участка, на котором он возведен;
• направление запросов в другие инстанции — Департамент городского имущества Москвы, Москомархитектуру, Мосгоргеотрест и другие, что позволит сформировать основу для рассмотрения вопроса Градостроительной земельной комиссией.

После рассмотрения обращения ГЗК может вынести положительное или отрицательное решение:

• положительное — сохранить самострой, для этого собственнику надо пройти все этапы легализации и уплатить штраф;
• отрицательное — передать дело в суд на основании необходимости сноса объекта или возврата его в исходное состояние (выявлены нарушения), если собственник не предпринимает никаких мер по узакониванию — тоже штраф.

Когда ГЗК принимает решение о сохранении самовольной постройки, в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вносятся изменения, оформляется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с другими параметрами строительства, оформляется проектная документация на объект, затем предоставляется на согласование, дается разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Одновременно земельные отношения с городом получают новое оформление: в договор аренды земельного участка вносятся изменения параметров объекта недвижимости и ВРИ (если необходимо).

Узаконивание через суд

Легализацию самостроя через суд собственники обычно начинают в качестве ответчиков по иску ДГИ. Но случается, что владельцы недвижимости сами подают иск о признании самовольной постройки, если считают необоснованным отказ ГЗК. Судебный процесс о признании права на самострой, инициированный собственником, самый результативный.

Узаконивание самостроя через суд по итогам отличается от легализации в административном порядке получением судебного решения, дающего возможность узаконить самострой, если объект возведен в соответствии с градостроительными нормами и правилами, не угрожает жизни и здоровью, не нарушает права третьей стороны имущественных правоотношений.

Судебное решение не гарантирует при этом, что архитектурно-градостроительное решение (АГР) самовольной постройки будет согласовано в Москомархитектуре, без чего не может быть разрешения на строительство.

Как получить разрешение на строительство самовольной постройки

В обычном порядке разрешение на строительство дается при запланированных работах. В процессе узаконивания самостроя разрешение на строительство уже существующего объекта возможно по решению о сохранении самовольной постройки в административной или судебной инстанции.

Для строительства и реконструкции объекта нужно получить разрешение компетентных органов муниципалитета. В Москве документы предоставляются на рассмотрение в Комитет государственного строительного надзора (КГСН). Специалисты КГСН работают по административному регламенту предоставления госуслуги города Москвы «Выдача разрешения на строительство» ( №145-П ).

Последовательность действий для получения разрешения на строительство

1. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Москомархитектуре и технических условий для подключения инженерных сетей в ресурсоснабжающей организации.
2. Обследование самовольной постройки проектной организацией для определения ее характеристик и подготовки проекта.
3. Разработка проектной документации строительства.
4. Проведение экспертизы проекта экспертной организацией, которая готовит экспертное заключение. Проект вместе с экспертным заключением подается в Госстройнадзор, который выдает разрешение на строительство.
5. Получение архитектурно-градостроительного решения (АГР) от Москомархитектуры, если работы касались фасадов.
6. Выдача разрешения на строительство в Госстройнадзоре , если заявитель подтвердил соответствие незаконной постройки нормам безопасности, если земельный участок используется законно.
7. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

Поскольку объект уже построен, после выдачи разрешения на строительство можно не медля со всей документацией обращаться в Госстройнадзор за вводом недвижимости в эксплуатацию. После проведения обследования разрешение на ввод будет дано, с ним можно заказать техплан, затем в Росреестре пройти процедуру кадастрового учета и регистрацию права собственности.

Как узаконить пристройку?

Частый и излюбленный вариант незаконной реконструкции в Москве — пристройка к зданию. Она может быть хозяйственного назначения или выполнять функцию защиты несущих строительных конструкций. Вместе с тем пристройка увеличивает площадь здания и повышает его стоимость.

Незаконная пристройка в Зюзино (Москва)

Собственника рано или поздно настигнет необходимость узаконить незаконную пристройку, так как в случае нарушений ВРИ или СНИП суд может предписать ему демонтаж этого элемента реконструкции здания.

Легализация пристроя осуществляется посредством согласования поправок, внесенных в документы, с компетентными инстанциями. Узаконить пристройку к зданию можно так же, как любой другой самострой, преимущественно в судебном порядке.

Закон требует не только получения разрешения на пристрой. Основные параметры здания в связи с увеличением его площади и объема меняются, поэтому собственник должен принять следующие меры:

• заказать технический план с новыми параметрами строения после проведения работ;
• обратиться в «СМВ Групп» для внесения изменений а техплан, если объект числится на техническом учете;
• пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре для обновления сведений ЕГРН.

Само здание как кадастровый объект не прекратит существование, но изменит свои характеристики. Здание остается на учете, кадастровый номер сохраняется. Пристрой получает статус законности, когда сведения о нем вносятся в ЕГРН. Выписка из реестра — подтверждение для собственника.

Разрешение на пристройку к нежилому зданию дает Госстройнадзор. Для получения этого документа нужен ряд мероприятий:

• получения согласия всех собственников недвижимости на предстоящие работы;
• заказ инженерных изысканий и обследования для разработки проекта, получение экспертного заключения или отчета;
• заказ проекта реконструкции в СРО организации;
• выдача положительного заключения экспертизы по проекту;
• подача пакета документов в Госстройнадзор для получения разрешения.

Так как, пристройка уже есть, сразу же можно оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию, которое выдает тоже Госстройнадзор.

Комментарий эксперта. В процедуре легализации незаконной реконструкции невозможно обойтись без поддержки специалистов. Опытные проектировщики и юристы компании «СМВ Групп» окажут весь комплекс услуг по узакониванию реконструкции.

Часто задаваемые вопросы

Как быть, если самовольной постройке угрожает снос?

Стоит попробовать узаконить постройку административным путем или через суд. Если постройка в Москве, то первый способ — через ГЗК (градостроительно-земельную комиссию Москвы), которая выдаст решение. Получив его, собственник заключает договор аренды, проходит путь оформления разрешения на строительство и другой документации, требуемой для ввода здания в эксплуатацию. В судебном порядке узаконивание постройки проходит по ст. 222 ГК РФ.

Возможно ли провести легализацию самостроя, не привлекая юриста?

Узаконить самострой своими силами очень сложно, особенно в Москве и МО. Процедуру признания прав собственности на самовольную постройку осложняют ежегодно принимаемые новые нормативно-правовые акты. Профильные юристы компании «СМВ Групп» следят за изменениями в законодательстве, у них наработан опыт в предоставлении таких услуг, поэтому для положительного решения своей проблемы с самостроем лучше обратиться за помощью к специалисту.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 10 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Обмеры	от 15 000 руб.

Кейсы ООО «СМВ Групп»

Кейс 1 . Легализация реконструкции ТЦ в г. Балашиха Московской области. Специалисты компании справились со всеми сложностями, сопровождавшими проект.

Кейс 2 . Легализация магазина в Дмитровском р-не МО. В результате работ ООО «СМВ Групп» площадь здания увеличена и легализована в кратчайшие сроки.

Выводы

Самострой — это самовольное возведение или незаконная реконструкция объекта без разрешений и согласований, там, где строительство запрещено или ограничено. Самострой можно узаконить, если он выполнен с соблюдением строительных норм и правил, а вид разрешенного использования земельного участка позволяет постройки. Легализация самостроя проходит в административном или судебном порядке.

Полезные документы

• ГрК РФ ( ска ч ать )
• Федеральный закон № 384-ФЗ ( скачать )
• Постановление Правительства Москвы № 985-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 234-ПП (скачать)
• Закон г. Москвы от 21.11.2007 N 45 (ред. от 22.05.2019) «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» (скачать)

Алгоритм по легализации самостроя за штраф, если снос уже рассматривает суд

Доброго времени суток, Регфорум. Давно уже здесь не был. Пишу потому что мне тема статьи интересна, и еще более интересны возможные комментарии, критика, замечания и дополнения.

Итак, поехали. В настоящее время, благодаря ужесточению контроля, цифровизации, уменьшению коррупции в проверяющих органах, в городе Москве одной из актуальных тем является легализация самостроя. Список самотроя пополняется ежеквартально (Постановление 819-ПП). Слава Богу, его стало возможно легализовать за штраф. Процедура легализации не расписана в едином-каком либо документе. Это, полагаю, новая реальность — некое сакральное знание из области того, что происходит «в режиме одного окна». С точки зрения стороннего наблюдателя все просто — подать заявление и.

Подаем заявление в Городскую комиссии по вопросам градостроительства землепользования и застройки в городе Москве (далее ГЗК). И далее наше заявление идет само уже, как бы. И идет оно вот так:

1. Рассмотрение вопроса о возможности сохранения объекта самовольного строительства на Межведомственной комиссии (в ГИН г. Москвы) по вопросам самостроя при Правительстве города Москвы (МВК).

На выходе получаете Протокол МВК.

Примерный срок — 1 месяц.

2. На основании запроса ГИН подготовка документов КОМПЛЕКТА документов для ГЗК

ЗОС (Заключение о соответствии – это заключение делает коммерческая организация о том, что построенный или реконструированный объект капитального строительства соответствует градостроительным и строительным нормативам и правилам, и о том, что вышеуказанный объект не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в соответствии с требованиями действующего законодательства).

АГР (Архитектурно-градостроительное решение – это архитектурная часть проектной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают градостроительные, конструктивные, социальные, экономические, функциональные, санитарно- гигиенические, экологические, инженерно-технические требования к объекту). АГР тоже делает коммерческая организация, но его нужно согласовать в Москомархитектуре.

Еще нужно заключение по пожарным рискам (РПР), паспорт безопасности, геоподоснова с полевым обследованием, ситуационный план в отношении объекта самовольного строительства, заключение кадастрового инженера о фактической площади объекта. Подготовку документов организует сам объект самостроя (СС).

Примерный срок ОТ 14 дней. Зависит от сложности вопросов, необходимости доработок, квалификации менеджмента СС, либо лиц сопровождающих процедуру.

3. Обследование ГИН объекта.

На выходе получаете Заключение о возможности эксплуатации объекта и подтверждении заявленных параметров.

Срок 14 дней.

4. Получение Заключения Москомархитектуры о возможности сохранения объекта самовольного строительства в измененном архитектурном облике.

Срок входит в п. 5.

5. Утверждение КОМПЛЕКТА (см. п. 2) документов в ГИН.

Срок 14 дней без учета доработок.

6. Утверждение КОМПЛЕКТА документов в рабочей группе (в Москомархитектуре) при ГЗК г. Москвы.

На выходе получаем Протокол заседания рабочей группы.

Срок 1 месяц.

5. Заседание ГЗК г. Москвы.

На выходе получаем Решение:

По внесению изменений в ПЗЗ (правил землепользования и застройки). Это к нашему случаю — судебному. Решение оформляется протоколом ГЗК, там же отмечается о разрешении сохранения объекта с выплатой штрафа.

Срок 2 месяца.

6. ГЗК ДГИ осуществляет расчет штрафных санкций за изменение ТЭП объекта самовольного строительства, о чем уведомляет заявителя.

ДГИ г. Москвы высылает в адрес заявителя договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев и 28 дней, предусмотрев в договоре размер штрафных санкций.

В течение 30 дней после получения договора аренды земельного участка заявитель должен заключить договор и оплатить штраф.

В случае отсутствия оплаты штрафа в течение 6 месяцев с момента внесения изменений в ПЗЗ — решение ГЗК аннулируется.

Примерный срок процедуры 1-2 месяца.

Примерно в этот же период времени (возможно и раньше) ДГИ обращается в суд с заявлением о приостановке дела.

7. После уплаты штрафа ГИН г. Москвы проводит обследование земельного участка на предмет соответствия внешнего облика здания согласованному Москомархитектурой АГР.

На выходе получаете Акт обследования.

Срок процедуры 14 дней.

7. После уплаты штрафа ГИН г. Москвы обеспечивает:

• Акт правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ;
• либо Акт Правительства об исключение здания из 819-ПП.

Срок процедуры 30-60 дней.

8. После исключения здания из 819-ПП ДГИ г. Москвы прекращает судебную работу по сносу здания и признания права отсутствующим.

Срок 30 дней.

9. В Псосле прекращения судебной работы, ДГИ г. Москвы уведомляет заявителя о внесении изменений в долгосрочный договор аренды земельного участка.

Срок 14 дней.

В ходе процедур, а также МВК и ГЗК необходимо получить согласование в

• ПАО МОЭК
• АО МОСГАЗ
• ГУП МОСВОДОСТОК
• ГУП МОСКОЛЛЕКТОР
• Филиал ПАО МОЭСК (кабельные сети)
• Филиал ПАО МОЭСК (высоковольтные сети)
• ОЭК
• АО МОСВОДОКАНАЛ
• ГБУ МОСГОРГЕОТРЕСТ
• ГАУ НИиПИ Генплана, города Москвы
• ДЖКХ г. Москвы
• Проектная организация (ТЗК, АГР)
• Правительство Москвы
• Департамент природопользования
• Департамент конкурентой политики
• Управление координации деятельности Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы
• Мосгосстройнадзор
• Префектура
• Окружное УВД г. Москвы
• Окружное УФСБ г. Москвы
• Окружное управление Росгвардии
• Окружное управление МЧС
• Управа района

В общем, вот так. Если очень постараться, всего 9 месяцев может занять.

Регистрация и согласование самовольной постройки

Из данной статьи вы узнаете об основных причинах вынесения постановления о сносе самовольной постройки, способы ее узаконивания, а также узнаете алгоритм согласования реконструкции зданий.

Если при возведении постройки не было получено нужное разрешение на строительство, она является самовольной. Самовольным строительством является строительство объекта без подготовленного проекта или с отсутствием обязательных документов, на чужом земельном участке. Несоблюдение требуемых градостроительных и строительных правил также является причиной для признания построенного объекта самостроем.

При обнаружении на земельном участке объектов самовольного строительства, нарушителю выдается предписание об их сносе. По закону собственник имеет право обжаловать это решение в административном порядке либо в суде — с помощью подачи иска о признании права собственности на данную постройку. Кроме того, вы можете исправить обнаруженные нарушения норм строительной безопасности, подготовить и согласовать проект реконструкции судебным, либо административным путем.

Что такое самовольная постройка — законодательное определение

Определение самовольной постройки содержится в статье 222 ГК РФ. В статье указано, что здание является самовольной постройкой в следующих случаях:

• здание было построено на территории, которая принадлежит другим органам или лицам, не предоставившим ее под застройку;
• здание построено с нарушением вида разрешенного землепользования.
• строительство осуществлялось без подготовки проектной документации и (или) получения необходимых разрешений;
• при осуществлении строительства были нарушены градостроительные нормы и правила.

По факту обнаружения данных признаков, собственник может быть привлечен к ответственности и его обяжут снести самострой. Решение о сносе самовольных построек принимают как региональные и местные власти, суды и другие ведомства. А также владелец самостроя без узаконивания не сможет ни зарегистрировать права на объект, ни поставить его на кадастровый учет. Это означает, что у него не будет возможности совершать любые сделки (продажа, аренда и т.д.). Также его могут привлечь к административной или уголовной ответственности за осуществление деятельности в здании, введенном в эксплуатацию без разрешения.

Комментарий эксперта. Как в ходе проведения реконструкции, так и после нее могут быть найдены нарушения строительных правил и градостроительных норм. Например, собственник законно построенной недвижимости возводит пристройку или новый этаж к ней без получения разрешения на работы, либо нарушает требования ГПЗУ и другой градостроительной документации.

В таком случае обычно выносится предписание не о сносе самого объекта (так как он был построен с соблюдением законодательных норм), а устранении нарушения путем узаконивания новой площади, либо путем ее демонтажа.

Ответственность за возведение самовольной постройки или реконструкцию без разрешения

При выявлении фактов самовольной постройки или незаконной реконструкции собственника могут ожидать довольно серьезные проблемы. Обычно ему направляется предписание об устранении нарушений или сносе объекта. Также есть все основания для того, чтобы привлечь собственника к ответственности в соответствии с КоАП или УК РФ. Уголовная ответственность может наступить, если самострой привел к различным негативным последствиям: ухудшению экологии, причинению вреда здоровью граждан, имущественному ущербу.

Законодательная база выявления самовольной постройки и её снос

Строительство и реконструкция зданий контролируются органами государственного строительного надзора. В Москве — это Мосгосстройнадзор.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют работу по выявлению самовольных построек:

• Гражданский кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ;
• Постановление Правительства Москвы №272-ПП;
• Постановление Правительства Москвы №985-ПП;
• Постановление Правительства Москвы №234-ПП.

В соответствии с данными нормативными актами допускается согласование самовольных построек, но только если собственник смог устранить все нарушения и узаконил изменения (административным или судебным путем). Если все-таки необходимо снести объект, то нужная проектная документация оформляется в соответствии с требованиями Постановления № 87.

Мнение эксперта. Для каждого региона России существует своя нормативно-правовая база, регламентирующая выявление, узаконивание или сноса самовольных построек. Однако есть определенный общий порядок и он одинаков для всех, так как регламентирован требованиями Градостроительного кодекса. Поэтому для того, чтобы согласовать самострой, необходимо тщательно изучить требования не только федерального, но и регионального законодательства.

Как выявляют самовольные постройки

Признать объект самовольной постройкой можно с помощью определенных действий. Мосгосстройнадзор может выявить эти объекты:

• на основании собственных проверок объектов недвижимости;
• из материалов, предоставляемых комиссиями по самострою (в г. Москва);
• из обращений граждан и организаций на незаконное строительство;
• их материалов проверок других ведомств (например, прокуратуры или МЖИ).

После проверки собственнику отправляется либо уведомление о планируемом сносе, либо предписание об устранении найденных нарушений. В предписании обозначены все требования, которые необходимо выполнить для того, чтобы узаконить самовольную постройку в соответствии с требованиями законодательства.

Дальнейшие действия надзорных органов в отношении объектов самостроя:

• при устранении нарушений и подтверждении соответствия объекта необходимым градостроительным нормам и требованиями, ГЗК узаконит право собственника на данную самовольную постройку;
• если выявленные нарушения не были устранены, либо это невозможно, то оформляется требование о сносе самостроя к соответствующему органу власти, который направляет его в суд вместе с исковым заявлением;
• в результате рассмотрения иска о сносе самостроя в суде выносится заключительное решение по нему;
• по закону собственник может обжаловать как предписание о сносе, так и решение суда и все же получить право собственности на объект самовольного строительства.

В случае, если собственник не выполнит решение надзорного органа, то будет направлен иск в суд. И уже в соответствии с судебным решением выдается исполнительный документ. Приставы выполнят решение о сносе объекта сами, либо организуют его при местных органов власти.

При этом, собственник будет обязан возместить все судебные издержки и расходы по сносу. Если же он добровольно принимает решение снести самовольную постройку, то он должен подготовить необходимую проектную документацию для проведения строительных работ.

Пояснения эксперта. В информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы отражаются все уведомления, предписания, решения и постановления о сносе. Кроме того, есть список самовольных построек, в котором содержатся адреса и их кадастровые номера. По этим сведениям любой может самостоятельно проверить свой объект.

Если же по каким-то причинам с решением уполномоченных органов собственник не согласен, то он всегда может обратиться за разъяснениями, предоставить имеющиеся у него документы о законности проведенных строительных работ, а также подать жалобу (как в административном, так и судебном порядке).

Последствия сноса для собственника

Самовольное строительство может иметь для собственника следующие последствия:

• получение уведомления либо постановления с требованием снести объект;
• получение предписания об устранении имеющихся нарушений, после чего вполне можно признать собственностью незаконную самовольную постройку;
• взыскание расходов на снос демонтаж самовольной постройки, а также ущерба, нанесенного последствиями незаконного строительства;
• административные санкции (в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ) – это либо штраф, либо приостановление деятельности до 90 суток.

В соответствии с решением суда или же постановлением уполномоченного органа устанавливается срок сноса самостроя. Если же собственник получил предписание об устранении нарушений, то в нем будет указан срок для предоставления документов, необходимых для проведения экспертизы самовольной постройки по нормам строительства и безопасности.

Несоблюдение установленных сроков может привести к дополнительной административной ответственности.

Как узаконить самовольную постройку

Если зданию был присвоен статус объекта самовольного строительства, то можно действовать следующим образом:

• попытаться узаконить объект самостоятельно — подготовить необходимую проектную документацию с подтверждением соответствия требованиям безопасности, градостроительным нормам и правилам;
• согласиться с вынесенным решением о сносе, заказать проект сноса и ликвидировать самострой;
• для приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями безопасности, также можно согласовать и провести дополнительные строительные работы (например, согласовать реконструкцию с изменением основных характеристик объекта);
• при необходимости можно обжаловать решение суда и подать иск о признании собственности на выявленную самовольную постройку.

Выбор того или иного варианта напрямую связан с видом нарушений, которые были допущены при строительстве. Иногда самострой изначально нельзя узаконить, потому что это противоречит градостроительным нормам и влечет за собой риски не только для людей, но и для имущества.

Административный регламент

Не обращаясь в суд, собственник также может обжаловать решение о признании объекта самостроем или узаконить его. По данным вопросам рекомендуется обратиться в следующие органы:

• Окружные комиссии Москвы (именно они занимаются проверкой и направлением своих отчетов в городскую комиссию для вынесения решений о судьбе самостроя. При этом они сами не занимаются согласованием и легализацией);
• Городская комиссия по пресечению самовольного строительства (в ее полномочиях отмена уже вынесенного постановления о сносе самостроя, снятие других нарушений; кроме того она может предоставить заключение о признании права собственности — если самовольно возведенный объект находится на земельном участке, принадлежащем городу, либо если собственность на нем никак не разграничена;
• в Мосгосстройнадзор (этот орган выдает разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию).

Заявления и предоставленные собственником документы изучаются комиссией открыто, на запланированных заседаниях, а все итоги потом размещаются в информационной системе. Если по результату рассмотрения документов в административном порядке, комиссия отказала в узаконивании, ее решение собственник вполне может обжаловать в судебном порядке.

В Москве право узаконить самострой в административном порядке имеет Городская комиссия. А вот выявлением таких объектов занимается ГИН (Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости).

Иск о признании самовольной постройки

По решению суда объект самовольного строительства может стать узаконенным объектом недвижимости — для проведения кадастрового учета и регистрации прав на него в Росреестре. В суд обычно обращаются:

• подать жалобу на вынесенное уведомление, предписание или решение о признании объекта самостроем;
• оспорить отказ Городской комиссии при ГИН после прохождения процедуры легализации административным путем;
• подать иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Для того, чтобы можно было узаконить объект в судебном порядке, сначала собственник должен получить отказ о легализации от Госстройнадзора либо Городской комиссии. Для того, чтобы доказать свои права, предоставляются следующие документы;

• правоподтверждающие документы на земельный участок;
• ГПЗУ (в нем размещены градостроительные требования, допустимые параметры возводимого объекта и действующие ограничения на строительство);
• положительное заключение экспертизы (то, что объект соответствует требованиям безопасности);
• другая документация, которая может быть доказательством (проектная, рабочая и исполнительная).

На основании решения суда, самострой может быть признан объектом недвижимости. Далее, вместе с решением суда можно подать документы в Росреестр. Затем будет проведена регистрация права собственности и внесение сведений о постройке в ЕГРН.

Бюро “РекПир” выполнит все необходимые работы по узакониванию самовольного строительства и подготовит всю необходимую проектную документацию.

Устранение нарушений

В предписании контролирующего органа в отношении самовольной постройки могут быть отражены нарушения требований безопасности, которые следует устранить. Для устранения необходимо совершить следующие действия:

• получить заключение о соответствии постройки требованиям безопасности;
• оформить необходимую проектную документацию на проведение реконструкции/строительных работ для легализации самостроя и регистрации права собственности на него в судебном порядке уже;
• подготовить проектную документацию на реконструктивные работы для изменения параметров объекта недвижимости под требования ГПЗУ, нормативно-правовой документации.

В том случае, если подготовленное заключение подтверждает, что объект самовольного строительств соответствует требованиям безопасности, то проведение дополнительных строительных работ не потребуется. А в случае необходимости изменения параметров постройки, необходимо готовить нужную проектную документацию. Например, при согласовании реконструкции фасада самостроя потребуется АГР (Архитектурно-градостроительные решения).

Комментарий эксперта. Подготовить список нужных документов и разрешений вам помогут специалисты проектной организации. За такими услугами, как легализация объектов самовольного строительства, подготовка заключения о соответствии проведенных работ, согласование реконструкции — рекомендуем обращаться в бюро “РекПир”.

Наши инженеры и проектировщики обладают большим опытом согласований самовольных построек. Мы также поможем вам решить все проблемы, которые могут возникнуть при проведении административных или судебных процедур легализации.

Какие документы требуются для признания права собственности на самовольную постройку

Все зависит от того, какой способ узаконивания самостроя выберет собственник. Список документов, которые могут потребоваться:

• заявление, предоставляемое в Окружную либо Городскую комиссию Москвы, Мосгосстройнадзор;
• иск или жалоба, подаваемые в суд;
• копии постановлений, предписаний, уведомлений о выявлении самостроя, устранении имеющихся нарушений либо о сносе;
• проектная, рабочая и исполнительная документация, в соответствии с которой проводились строительные работы;
• разрешение на строительство (если оно было выдано), но сам объект самовольного строительства возводился с нарушениями (оно потребуется для согласования реконструктивных работ);
• положительное заключение о соответствии постройки требованиям безопасности;
• технический план, подготовленный кадастровым инженером (для постановки на кадастровый учет);
• ГПЗУ (необходим для суда и согласования реконструктивных работ;
• документы, подтверждающие право собственности земельного участка;
• иные документы, которые могут понадобиться (здесь нужно исходить из ситуации и особенностей объекта).

Специалисты бюро “РекПир” подготовят для вас необходимый перечень документов для узаконивания после анализа вашего объекта и заключения договора. Оптимальный вариант — это заказ согласования реконструкции “под ключ”, с выдачей доверенности для подачи документов и представления интересов собственника в различных инстанциях.

Согласование перепланировки или реконструкции для предотвращения сноса самовольной постройки

Довольно часто для того, чтобы избежать сноса самовольной постройки и устранения предписания, следует организовать дополнительные строительные работы. Данные работы будут являться реконструктивными, то есть изменять некоторые параметры объекта. К примеру, это могут быть:

• демонтаж пристройки в ходе проведения реконструкции — если она нарушает требования и параметры, указанные в ГПЗУ;
• демонтаж нового этажа для согласования реконструкции объекта, если он нарушает градостроительные требования;
• постройка новых несущих конструкций для соответствия требованиям проектной документации и обеспечения норм безопасности.

Реконструкция может включать работы по перепланировке, в частности, изменение конфигурации помещения, состава и размещения инженерных коммуникаций.

Для проведения согласования реконструкции в Москве необходимо оформить проектную документацию. Включает данная процедура следующие этапы::

• заключение договоров на подготовку документации с проектной организацией, имеющей необходимые допуски СРО;
• получение необходимых документов от заказчика, исходных данных о самовольной постройке;
• выезд инженера для обследования объекта и проверки состояния, конструкций и инженерных систем;
• подготовка возможных вариантов проектных решений для согласования самостроя;
• подготовка нужных разделов проектной документации в соответствии с требованиями Постановления №87;
• осуществление согласования проектной документации по реконструкции путем экспертизы, а также подаче заявления на выдачу разрешения в Мосгосстройнадзор.

Если разрешение было получено, то можно приступать к работам. После окончания строительных работ необходимо подать заявление в Мосгосстройнадзор для получения разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. После его получения уже можно заказывать технический план у кадастрового инженера, подавать его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН и постановки на кадастровый учет.

Комментарий эксперта. Для того, чтобы подготовить заключения о соответствии самовольной постройки требованиям безопасности, тщательно изучается вся имеющаяся документация, проводятся обследования. Если собственник примет решение снести самострой, то на проведение этих работ тоже необходимо готовить проектную документацию. Она также должна соответствовать требованиям Постановления №87.

Услуги бюро “РекПир”

Если вам необходимо узаконить объект самовольного строительства или устранить предписание ГИН — обращайтесь в бюро “РекПир”. Мы предлагаем следующий перечень услуг:

• подготовка проектной документации для согласования реконструктивных и иных строительных работ;
• оформление технических заключений и другой необходимой документации для легализации самовольного строительства — административным путем или через суд;
• оформление проектов сноса и демонтажа объектов недвижимости;
• разработка технического плана для ввода объекта в эксплуатацию и кадастрового учета в Росреестре;
• юридическая помощь в узаконивании самовольного строительства в суде.

Более подробно узнать о наших услугах, а также о стоимости легализации вашего объекта вы можете узнать на бесплатной консультации. Для этого нужно просто позвонить нам или отправить заявку на почту [email protected].

Кейсы бюро “РекПир”

Кейс 1. Легализация самостроя с помощью подготовки проектной документации

В 2021 году к специалистам бюро “РекПир” обратился собственник производственного объекта с целью легализовать произведенную реконструкцию. Для этого проектировщиками была подготовлена проектная документация, которая была впоследствии согласована “под ключ”. Сложность заключалась в том, что разрешение на строительство не было оформлено.

В результате вся документация была согласована и узаконить реконструкцию удалось через суд.

Кейс 2. Согласование реконструкции производственного здания

В 2022 году инженерами-проектировщиками бюро “РекПир” подготовлена проектная документация для легализации реконструкции торгового центра, который был признан самовольной постройкой. Проект, в котором были отражены все необходимые изменения, успешно прошел все согласования, и реконструкция была узаконена в судебном порядке.

FAQ

Какая существует ответственность за возведение самовольных построек?

Собственника ждут серьезные проблемы. Сначала ему направляется предписание об устранении нарушений. Также его ждут административные взыскания в соответствии с КоАП РФ или уголовная ответственность, если самострой привел к негативным последствиям и ущербу третьих лиц. При невыполнении предписания власти могут ходатайствовать о сносе.

Как можно проверить, является ли моя постройка самостроем? Объект находится в Москве.

В информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Москвы отражаются все уведомления, предписания, решения и постановления о сносе. Там же есть и список самостроев — по адресам и кадастровым номерам. Там вы и можете проверить статус своего объекта.

Какие существуют способы узаконивания самовольных построек?

Их несколько: попытаться узаконить самостоятельно, согласится с решением органов власти и снести самострой, привести объект в соответствие и согласовать в административном порядке через комиссию.

Вывод

Самовольная постройка является объектом, который был возведен без разрешения на строительство или с нарушениями норм безопасности. Без регистрации права собственности самострой нельзя будет поставить на кадастровый учет.

Информацию о выявлении, узаконивании и сносе самовольных построек в Москве можно получить из Окружных и Городских комиссий, а также Мосгосстройнадзора.

Снос самовольной постройки можно оспорить в судебном порядке, а также добиться реализации права собственности на данный объект. В данном случае следует подать иск либо жалобу на предписание, подготовить и согласовать проект реконструкции, а также заключение о соответствии объекта требованиям безопасности.

Бюро “РекПир” оказывает услуги по подготовке проектной документации для согласования реконструкции, постановке объектов самовольного строительства на кадастровый учета и подготовке актов обследования и проектов сноса (если требуется).

Список источников

• Постановление №87 (скачать);
• КоАП РФ (скачать);
• Гражданский кодекс РФ (скачать);
• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №272-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №985-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы №224-ПП (скачать);

Легализация самостроя

В городе ведутся активные кампании по борьбе с самовольным строительством, что довольно часто заканчивается штрафами, судебными разбирательствами или сносом зданий. Что делать, если ваш объект уже попал в Постановление № 819-ПП или ему угрожает эта участь?

Если вы не знаете, как приступить к легализации самовольной постройки, или делаете первые шаги, обратитесь в «Бизнес-Кадастр». Оказываем юридическое сопровождение на всех этапах, помогаем подготовить недостающие документы, решаем ситуации любой сложности.

Самовольная постройка — это объект, который:

• возведён на участке, не принадлежащем застройщику (без договора аренды или без права собственности);
• находится на территории, где нельзя строить;
• построен без разрешений и согласований.

При этом, градостроительные нормы и правила должны быть установлены на дату начала возведения объекта и оставаться актуальными на момент выявления признаков незаконной постройки.

Есть два способа узаконить объект самовольного строительства. Первый заключается в обращении в Градостроительно-земельную комиссию и подразумевает административный порядок согласования. Второй способ подразумевает легализацию здания через суд — проводится в том случае, когда власти подают исковое заявление и собственнику приходится защищать свои права.

Чтобы в вашем случае понять, каким способом узаконить объект самовольного строительства, свяжитесь с нами. Мы проанализируем ситуацию и разработаем пошаговый план.

Услуги по легализации самовольной постройки через ГЗК

Легализация посредством решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) г.Москвы актуальна для тех объектов, которые уже попали в Постановление Правительства № 819-ПП. А именно, в отношении которых составлен Акт Госинспекции по недвижимости о наличии самовольной постройки.

Нужно подготовить минимум 3 документа:

1. Заключение о соответствии объекта градостроительным, строительным нормам и правилам, об отсутствии угрозы жизни и здоровью людей, а также о соответствии нормам пожарной безопасности.
2. Паспорт безопасности объекта — документ со сведениями об уровне защищенности и охраны здания, сооружения или территории в случае террористической угрозы.
3. Утвержденное Москомархитектурой архитектурно-градостроительное решение. Включает документацию и графические материалы, определяющие внешний облик застройки с учетом градостроительных, конструктивных, социальных, экономических, функциональных, санитарно-гигиенических, экологических и инженерно-технических требований к объекту.

Межведомственная комиссия принимает решение о сборе необходимых документов. ГЗК принимает финальное решение для продолжения процедуры узаконивания. Срок после подачи документов — от месяца, в зависимости от длительности прохождения рабочей группы. Мы поможем вам гарантированно пройти комиссию.

Если отсутствует договор аренды, заключается краткосрочный договор с Департаментом городского имущества (ДГИ) на 11 месяцев 28 дней. Если он есть, заключается дополнительное соглашение с правом строительства. На основе договора ДГИ считает сумму штрафа, которую необходимо оплатить. Если земля в собственности, то штраф тоже будет, но в виде пожертвования в госучреждение.

Сопровождение легализации самостроя через суд

Если площадь капитального объекта не внесена Росреестр или здание вообще не стоит на кадастровом учете, то шансы легализовать самострой остаются, но они ниже.

На ГЗК принимается такой же комплект документов. Только вынесение решения занимает больше времени. В таком случае нужно внести изменения в ПЗЗ, оформить краткосрочный договор аренды, оплатить штраф в бюджет города и заключить дополнительное соглашение на право строительства. Затем объект будет исключен из 819-ПП, а ДГИ откажется от исковых требований.

Но наши специалисты не раз проходили эту процедуру до конца, поэтому знают, что дальше нужно разработать проектную документацию и получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство вряд ли будет выдано, так как здание уже возведено или проведена реконструкция. Поэтому после отказа в получении разрешения идем в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Документы подаются в судебные органы в гражданском порядке, на основании п. 3.2 ст. 222 ГК РФ. Актуальный список документов вы можете запросить у наших специалистов. Ответчиком выступает ДГИ. При должном соблюдении процедуры объект обычно удается легализовать.

Важно учитывать исковые требования, которые изначально предъявляет город. Например, часты случаи, когда в здании есть пристройка и антресоль — два самостроя, а ДГИ предъявляет требования только к пристройке. В таком случае необходимо просить ДГИ уточнить исковые требования, чтобы в последующем город не мог выйти с иском о сносе данной площади.

После положительного решения ГЗК или решения суда, нужно проконтролировать процедуру исключения здания из 819-ПП, а также внесение данных в базу Росреестра.

Почему нужно узаконить самострой?

Одни собственники возводят незаконные постройки в надежде, что их никто не заметит. Другие допустили ошибку в документах и теперь вынуждены исправлять последствия.

Например, это объекты, изначально построенные с нарушениями и без надлежащего комплекта документов. Либо это может быть новая недвижимость, которая строится параллельно с оформлением документации. Такая ситуация объясняется неповоротливостью государственных органов и длительностью согласований. Так часто происходит со строительством больших коммерческих объектов недвижимого имущества.

Еще один распространенный вид — самовольная реконструкция. Это мансардные этажи, пристройки, надстройки, дополнительные этажи складских построек, предназначенные для увеличения полезной площади.

Неважно, какова причина того, что здание признали объектом самовольного строительства, последствия для всех одинаковы.

Незаконное строительство может повлечь судебные разбирательства и следующие последствия:

• штрафы;
• невозможность получения разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию;
• невозможность регистрации и продажи объекта;
• прекращение аренды, если земельный участок арендован у города;
• необходимость снести постройку;
• невыплата компенсации при сносе.

Сколько стоит согласовать самострой?

Чтобы рассчитать стоимость, оставьте заявку на сайте или позвоните по телефону. Итоговая цена легализации самостроя будет зависеть от сложности задачи и объема работ. Вы можете заказать легализацию самостроя под ключ или обратиться к нам за помощью в отдельных вопросах.

Сроки узаконивания постройки через ГЗК обычно составляют около года, чем сложнее ситуация, тем дольше длится процедура. Узаконивание в судебных органах занимает больше времени.

Легализация самостроя в «Бизнес-Кадастр»

Недостаточное знание законодательства, непонимание порядка процедуры, сложности с получением разрешительной документации — все эти обстоятельства усложняют процесс легализации. И самое разумное в данном случае — обратиться за помощью к экспертам.

Услуги, которые мы оказываем:

• Легализация объекта самовольного строительства через ГЗК. Если строение попадает под 819-ПП либо рискует в этом перечне оказаться, возможно оформление самостроя в административном порядке через ГЗК. По результатам заседаний комиссии выносится решение о проведении узаконивания с выплатой штрафа.
• Защита в Арбитражном суде. Если вопрос не удалось решить административным путем, дело рассматривается в судебных органах. Защита в суде может потребоваться и тогда, когда объект по каким-то причинам попал в списки 819-ПП и собственник получил иск от ДГИ.
• Подготовка буклетов АГР. В процессе узаконивания требуется разработка АГР для претерпевшего изменения объекта.

Обратившись в нашу компанию, вы получите полный комплекс услуг по легализации самостроя в Москве или Московской области, помощь в оформлении документации и сопровождение дела в суде. Работаем с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, физлицами. Чтобы получить консультацию, оставьте заявку на сайте.