Как оформить участок в собственность из аренды

Получить от государства участок в собственность или аренду стало проще

Без проведения торгов человек может приобрести в собственность ранее арендованный участок. По такой же упрощенной процедуре граждане РФ и российские юрлица могут получить в аренду земельные участки с целью производства продукции для обеспечения импортозамещения

Правительство РФ упростило процедуру предоставления в собственность и аренду земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и участков, государственная собственность на которые не разграничена. До конца 2022 г. в определенных ситуациях предоставлять их будут без проведения торгов (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 (далее – Постановление № 629)).

Приобретение гражданами РФ земельных участков в собственность

Земельный участок может быть передан в собственность без проведения торгов, если он находится у гражданина на праве аренды. При этом участок должен быть предназначен для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (т.е. в строке «Категория земель» в описании участка не должна быть указана категория «Земли населенных пунктов (поселений)»).

Читайте также
Как получить земельный участок в собственность бесплатно?

В 2022 г. на бесплатный участок могут рассчитывать многодетные семьи и другие категории граждан, а также те, кто уже владеет земельным участком или желает осваивать свободные территории Севера, Сибири, Дальнего Востока

10 января 2022 Советы

Но воспользоваться таким правом не получится, если были выявлены и не устранены нарушения использования земельного участка. Например, нарушением может считаться обнаруженное в рамках государственного земельного надзора нецелевое использование участка, т.е. не в соответствии с видом разрешенного использования.

Приобретение земельного участка осуществляется за плату согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ. На территории Московской области цена продажи участка регулируется ст. 12 закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ и постановлением правительства Московской области от 2 мая 2012 г. № 639/16. А именно цена продажи составит 3% от кадастровой стоимости участка (если заявитель является собственником расположенного на нем здания, сооружения или помещения в них) либо будет равна рыночной стоимости, которая определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Приобретение гражданами РФ и российскими юрлицами земельных участков в аренду

Гражданам РФ и российским юридическим лицам земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов в целях осуществления ими деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Перечень такой продукции устанавливается решением органа государственной власти субъекта РФ. Например, в законе Московской области от 25 марта 2022 г. № 32/2022-ОЗ определен перечень из 21 вида экономической деятельности (выращивание зерновых культур, производство яиц сельскохозяйственной птицы, производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов и т.д.). При желании получить земельный участок в аренду в упрощенном порядке целесообразно ознакомиться с перечнем видов деятельности или продукции для обеспечения импортозамещения, установленным решением органа госвласти конкретного субъекта РФ.

Читайте также

Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе администрации муниципального образования

Участились случаи обращения администраций муниципальных образований в суды с исками к арендаторам-физлицам для расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

04 апреля 2022 Советы

Земельные участки могут предоставляться независимо от содержания документации по планировке территории и документов территориального планирования или градостроительного зонирования (за исключением документации по планировке территории с размещением объектов федерального значения и документов территориального планирования РФ). Но это не касается случаев, когда осуществление деятельности по производству продукции, необходимой для импортозамещения, не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом. Иными словами, если согласно правилам землепользования и застройки территории предоставление в аренду земельного участка для осуществления деятельности по производству продукции из установленного перечня не предусмотрено, то заявитель все равно сможет его получить. При этом документы градостроительного зонирования в течение шести месяцев приводятся в соответствие с целями предоставления земельного участка.

Срок действия договора аренды земельного участка

Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп. 17 п. 8, п. 12 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.

Вместе с тем в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Поэтому если арендатор построил здание или сооружение для использования участка согласно виду разрешенного использования, то он имеет исключительное (преимущественное) право на приобретение этого участка в собственность или аренду даже после истечения срока действия договора аренды.

Последствия несоблюдения условий договора аренды

Постановлением № 629 установлено, что договор аренды должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также условие об одностороннем отказе арендодателя от такого договора в случае неиспользования участка в целях осуществления деятельности по производству продукции, необходимой для обеспечения импортозамещения. Значит, если арендатор допустит нецелевое использование земельного участка, то уполномоченный государственный орган откажется от договора аренды в одностороннем порядке. Он направит в адрес арендатора соответствующее уведомление, после чего договор будет считаться прекращенным.

Кратко о процедуре приобретения земельного участка

На территории Московской области полномочия на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в большинстве случаев приобретаются именно такие участки), переданы органам местного самоуправления, потому предоставляют землю они. Обратиться за получением участка можно как через региональный портал государственных услуг – mosreg.ru (потребуются личный кабинет и регистрация в ЕСИА), так и через территориальные МФЦ.

Если земельный участок не сформирован и не имеет границ (когда государственная собственность на землю не разграничена), необходимо обратиться за получением услуги по предварительному согласованию предоставления земельного участка с приложением схемы расположения участка, которая изготавливается кадастровым инженером (ст. 39.15 Земельного кодекса РФ). После проведения необходимых работ и осуществления государственного кадастрового учета земельного участка нужно подать заявление о предоставлении участка с приложением требуемых документов.

Как перевести арендованный земучасток ИЖС в собственность

Инструкция как оформляется в собственность арендованный участок, который имеет вид разрешенного использования — ИЖС. Без разницы имеется ли участке дом или как участок был получен в аренду — через торги/аукцион, по договору аренды, по договору перенайма (уступки права) и т.п. Инструкция подходит для всех. Чаще всего в договоре аренды ничего не написано об оформлении участка в собственность, но это не значит, что это запрещено. Внимательно читайте свой договор, потому что в нем могут быть указаны какие-либо ограничения на этот счет.

Арендованный участок можно только выкупить.

Бесплатно оформить арендованный участок нельзя, это не предусмотрено ст. 39.5 ЗК РФ. Сам факт аренды не дает право арендаторам бесплатно получить участок себе. Его можно только выкупить у местной администрации (арендодателя), с которой заключался договор аренды. Гражданам участки ИЖС предоставляются в аренду только для постройки жилого дома, ведь это предусмотрено их видом разрешенного использования (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ + код 2.1 Классификатора ВРИ участков.

Если на арендованном участке построен жилой дом и он в собственности, арендаторы имеют право выкупить участок без проведения торгов (аукциона) — пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ. Если на участке нет жилого дома или он есть, но не оформлен в собственность, у арендаторов нет исключительного права на выкуп. В таком случае будут проведены торги (аукцион) — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ. Во время торгов цена за участок может доходит до рыночной и выше, причем выкупить его может другой человек. Поэтому дешевле и надежнее построить и зарегистрировать жилой дом, а затем выкупить участок по льготной цене без торгов.

О выкупной стоимости

При наличии оформленного жилого дома, арендаторы могут выкупить земельный участок по льготной цене. Под льготной ценой имеется в виду определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент в каждом населенном пункте — разный.

Если арендованный участок относится к муниципальной земле (более распространенный случай), процент выкупа устанавливает местная администрация (муниципалитет) — пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ. Если участок в городе, то администрация города. Если в поселке, то администрация муниципального района. Поэтому узнать размер процента можно в местной администрации, у местных юристов или в интернете.

Если участок относится к федеральной земле, процент выкупа указан в Постановлении Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279. Чаще всего это 60% от кадастровой стоимости — смотрите в подпункте «а» пункта №3. В редких случаях можно выкупить за 2,5% — когда участок был ограничен в оборотоспособности, но ограничение сняли до июля 2012 года (пп. б п. 4 Постановления).

Как узнать к какой земле относится участок? Это указано в самом договоре аренды/перенайма. Если земля федеральная, арендодателем выступает Территориальное управление Росимущества области/края и т.п. В остальных случаях земля считается муниципальной.

Каким должен быть жилой дом

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ и п. 39 ст. 1 ГрК РФ, частным жилым домом признается зданием максимум в три этажа, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Также нужно учесть к жилым помещениям из п. 12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением; водоснабжением; водоотведением (канализацией); отоплением; вентиляцией; газоснабжением, если района газифицирован. В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В законе ничего не указано ни о минимальной площади дома, ни о материале стен, ни о фундаменте и так далее. Требования к дому могут отличаться даже в соседних муниципальных районах. Поэтому этот момент уточните в местной администрации, у местных юристов или кадастровых инженеров.

Если дом в итоге признают нежилым и следовательно отказывают в выкупе участка по льготной стоимости, нужно разбираться в правомерности в каждом отдельном случае. Все зависит от того, какая судебная практика местного суда.

Чтобы побыстрее оформить участок в собственность, многие арендаторы решаются на следующую схему: 1) Строится не добротный дом для проживания, а маленькая постройка без удобств из дешевых и быстровозводимых материалов. Или только «коробка с крышей» с минимальными коммуникациями или вообще без них, или просто ставили на участке вагончики на сваях. 2) После строительства приглашается кадастровый инженер с просьбой внести в технический план эту постройку как жилой дом. 3) Технический план подается в администрацию. Сотрудник видит, что в техническом плане указан жилой дом и следовательно оформляет уведомление о соответствии. 4) Гражданин оформляет «дом» в собственность и подает заявление на выкуп арендованного участка. 5) В течение месяца на участок должна приехать комиссия и проверить — действительно ли построен жилой дом и пригоден ли он для проживания. Иногда комиссия не приезжает, а верит подданным документам. Дом же указан как жилой. 6) Без такой тщательной проверки администрация позволяет арендатору выкупить участок по льготной цене. 7) Арендатор, получив на руки все нужные документы, оформляет участок в свою собственность. 8) Теперь уже собственник участка или сносит дешевый дом, или переоформляет его в баню/сарай/гараж, или делает реконструкцию. Многие продают такие участки по рыночной цене и хорошо зарабатывают на такой схеме.

На первый взгляд кажется, что схема рабочая — кадастровый инженер указывает в тех.плане дешевую постройку как жилой дом, а комиссия не приезжает это проверять. Но ситуация изменилась. За деятельностью кадастровых инженеров стали лучше следить, штрафовать и лишать лицензии. Поэтому они редко соглашаются на подобные аферы. Ужесточение коснулось и администрации.

С марта 2020 года для оформления жилого дома в собственность, нужно будет получить от администрации разрешение на ввод в эксплуатацию — п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ. Следовательно дом будет осматривать комиссия, чтобы признать его пригодным для проживания. Иногда комиссия из администрации осматривают построенные дома уже на выкупленных участках. В итоге, подать иск в суд о признании дома непригодным для проживания и изъятия участка.

О площади участка

Арендованный участок не должен быть меньше минимальной или больше максимальной площади, установленный на момент выкупа — по логике ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 38 ГрК РФ. Минимальную и максимальную площадь для участков устанавливает местная администрация, прописывая их в правилах застройки и землепользования (ПЗЗ) — п. 1 ст. 8 и ст. 30 ГрК РФ. ПЗЗ со временем меняется, то есть раньше требования к участкам были одни, а сейчас могут быть другие — более или менее требовательные.

О дополнительных условиях выкупа

В некоторых регионах местная администрация устанавливает дополнительные условия для выкупа арендованного участка ИЖС после постройки дома. О наличии дополнительных условий уточните в местной администрации или у местных юристов.

Шаг №1 — Узнаем не ограничен ли участок в обороте

Бывает такое, что арендованный участок ограничивают в обороте и не всегда об этом сообщают арендатору. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащие участки. То есть зарезервировала их под свои нужды. Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность. Об ограничении в обороте администрация обязана сообщить в Росреестр через межведомственное взаимодействие — п. 6 ст. 56 ЗК РФ и ст. 34 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому нужно заказать выписку из ЕГРН на участок, в ней будет указано наличие ограничения. К тому же данная выписка все равно потребуется в будущем при обращении в администрацию для выкупа участка. На земельном Портале www.ZemProf.ru можно заказать электронный отчет по сведениям из ЕГРН, проверить ограничения, обременения и собственника за 125 рублей.

Шаг №2 — Уточняем условия выкупа у арендодателя

Проконсультироваться можно и у местных земельных юристов, но лучше сначала посетить местную администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в договоре аренды или соглашении уступки прав. Сотруднику администрации нужно предоставить договор аренды/соглашение об уступке и подробно рассказать о своей ситуации. Сотрудник расскажет об условиях выкупа, стоимости, соответствует ли участок требованиям по площади. Обычно рассказывают о требованиях к жилому дому в общих чертах, но расспросить все равно стоит об этом.

Шаг №3 — Проверяем есть ли точные границы участка в кадастре недвижимости

Каждый сформированный участок должен стоять на кадастровом учете с установленными границами — п. 7 ст. 1 и п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если границы участка есть в кадастре, его можно сразу выкупать.

Ситуация №1. Границы участка есть в кадастре — выкупаем его у местной администрации (арендодателя) Ст. 39.17 ЗК РФ — Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Арендодатель указан в договоре аренды. Где-то напрямую подать заявление нельзя, только через посредника в виде МФЦ (Многофункциональный цент «Мои документы»). Или онлайн через их официальный сервис — uslugi.mosreg.ru. Регистрация в сервисе проходит через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

1. Всем арендаторам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. Бланк и образец заявления дадут там же. В нем нужно указать ФИО заявителей, кадастровый номер участка, его площадь, данные о собственности дома, номер договора аренды и т.д. К заявлению приложить (оригиналы и копии):
   • Паспорта всех заявителей. Если документы подает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на дом. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок;
   • Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
   • Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).
2. Комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит дом. Комиссия должна удостоверится, что построенный дом действительно считается жилым и соответствует необходимым требованиям. На практике случается, что комиссия приезжает без предупреждения арендатора или вообще не приезжает.
3. Затем Администрация решит — продать участок или отказать в этом. По закону решение администрация должна принять в течение 30 дней (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), но на практике срок доходит до 2 — 2,5 месяцев. Обычно в течение месяца администрация рассматривают документы, потом отправляет распоряжение в межведомственную комиссию (МВК), а это еще примерно 2 недели. Затем осмотр дома, регистрация заявления, обратная отправка и составление проекта договора купли-продажи или отказа. Все это и может занимать больше 2 месяцев.
4. Если будет принято положительно решение, арендаторам сообщат когда можно подписать договор купли-продажи и соглашение о расторжении договора аренды. Иногда соглашение сразу вписано в сам договор. В договоре купли-продажи будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок оплаты. Обычно оплатить нужно максимум за 10 — 14 дней. Сделать это можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно возьмите чек. Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, участок должен быть оформлен в ту же собственность, что и дом. Например, у дома два владельца — у одного 1/3, у другого 2/3. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — 1/3 и 2/3. Размер долей менять нельзя. Если дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), тогда и участок будет оформлен так же.
5. После оплаты арендаторам нужно подписать акт приема-передачи участка и забрать его вместе с договором купли-продажи.

Теперь нужно зарегистрировать право собственности. Иногда договор купли-продажи подают вместе с представителем администрации.

Ситуация №2. Границы участка не установлены

В данной ситуации все гораздо сложнее: 1) заказать схему расположения участка на кадастровом плане территории. 2) согласовать границы с администрацией (арендодателем). 3) установить границы с помощью межевания. 4) внести границы в кадастр недвижимости. 5) Теперь можно выкупить участок.

Шаг №1. Заказываем схему расположения участка на кадастровом плане территории

В схеме указаны точные координаты границ. Потребуется около 5 — 6 экземпляров схемы. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Кадастровому инженеру нужно предоставить договор аренды и паспорт. Иногда кадастровый инженер выезжает на участок и снимает его границы с помощью профессионального GPS-оборудования.

Шаг №2. Предварительное согласование границ с администрацией

Обращаться нужно в ту администрацию, которая выдала участок в аренду. Она прописана в самом договоре аренды. Где-то подать документы можно только через МФЦ, оттуда их передают арендодателю. Или можно воспользоваться их сервисом — uslugi.mosreg.ru. Чтобы в нем зарегистрироваться, нужно иметь учетную записать в Госуслугах (ЕСИА). В ст. 39.15 ЗК РФ расписан порядок проведения предварительного согласования. Услуга бесплатна, госпошлина законом не предусмотрена.

1. Арендаторам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка в собственность за плату. Образец заявления дадут там же. К заявлению приложить (оригиналы и копии):
   • Схему расположения участка на кадастровом плане территории;
   • Паспорта арендаторов. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении. Если документы подает доверенное лицо, то его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя в этом случае не требуется;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на дом. Если есть свидетельство о регистрации, его тоже можно приложить;
   • Договор аренды участка (требуют не всегда, но принести будет не лишним);
   • Несколько фотографий участка и дома на нем (только фасад).
2. Комиссия из администрации приедет на участок и осмотрит дом. Комиссия должна удостоверится, что построенный дом действительно считается жилым и соответствует необходимым требованиям. На практике случается, что комиссия приезжает для осмотра дома без предупреждения арендатора или вообще не приезжает.
3. Администрация примет решение — согласовать предварительное предоставление по поданной схеме или отказать. По закону на это дается месяц (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ), но на практике бывает дольше. Случаи отказа в согласовании те же, что и при отказе в предоставлении участка (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ). Дополнительно могут отказать, если подданная схема расположения участка неправильно оформлена или в ней нет необходимой информации — пп. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ. Эту проблему нужно решать с кадастровым инженером, которую ее оформлял.
4. Если решение положительное, администрация оформит распоряжение о предварительном согласовании предоставления участка. Распоряжение будет на диске в электронном виде и на бумаге.

Шаг №3. Заказываем межевание участка

В вашем случае правоустанавливающим документом на участок является распоряжение администрации о предварительном согласовании, а в качестве плана — схему расположения участка на кадастровом плане территории. Межевание нужно, чтобы установить границы и внести их в кадастр. Его может проводить только кадастровый инженер. Услуга стоит от 15 000 рублей и оформляется примерно месяц. После работ инженер выдаст межевой план участка и акт согласования границ с соседями – ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 и ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Шаг №4. Вносим границы в кадастр недвижимости

Во многих городах/поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать.

1. Всем арендаторам или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта арендаторов;
   • Если на участке стоит дом, правоподтверждающий документ на этот дом – свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
   • Межевой план на диске и акт согласования границ с соседями. Распоряжение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о нем будет уже указана в межевом плане;
   • Нотариальную доверенность, если документы подает доверенное лицо.
2. Сотрудник составит заявление, которое нужно проверить и подписать. Если участок не стоял на кад.учете — заявление будет о постановке на учет. Если стоял, но без установленных границ — заявление о внесение сведений в ЕГРН.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку/опись об их получении. Документы отправляются регистратору. Услуга бесплатна. По закону срок — 7 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).
4. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут письменное уведомление об окончании услуги.

Шаг №5. Выкупаем участок у администрации

Так как границы участка теперь согласованы и внесены в кадастр недвижимости, его можно выкупить.

Заключительный шаг №4 — Регистрация права собственности

Во многих городах и поселках подать документы можно только в МФЦ «Мои Документы». Оттуда их передают в Регистрационную палату (УФРС). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать.

1. Теперь уже собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта;
   • Документ о праве собственности на дом — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН;
   • Договор купли-продажи участка и соглашение о расторжении договора аренды;
   • Квитанцию об оплате госпошлины.
   • Если документы за собственников подает доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенную доверенность. Паспорт доверителя не требуется.
2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления о регистрации права собственности. Собственникам нужно проверить в них свои данные и подписать.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем сообщит примерную дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору. Согласно пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости, срок регистрации права — 12 рабочих дней, но на практике бывают задержки из-за загруженности отделения МФЦ или Росреестра.
4. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно каждому собственнику выдадут выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что участок теперь в собственности.

Случаи отказа в выкупе арендованного участка

Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Ниже самые распространенные:

• Участок ограничен в обороте. Например, его зарезервировали для каких-либо нужд или он находится в зоне санитарной охраны источников питьевой воды.
• Построенный дом на участке не признан жилым, потому что не соответствует требованиям законодательства.
• Участок пересекают красные линии застройки. Например, участок пересекается с землями лесного фонда или береговой полосы.

Отказы часто бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас появились новые или ужесточились старые. Плюс стоит брать в расчет некомпетентность сотрудников администрации. Например, перед выдачей участка в аренду сотрудники не усмотрели, что он пересекается с землями лесного фонда. В этом случае не то, что нельзя передать участок в собственность, но и вообще передавать его в аренду. К сожалению, и такое на практике случается.

Что делать при отказе

Для начала нужно узнать правомерен ли отказ. Без консультации юриста здесь не обойтись, потому что каждая ситуация индивидуальна. Самостоятельно с этим разобраться очень сложно, лучше попросить помощи специалиста. Если отказ неправомерен, его можно оспорить, подав административный иск в районный суд по месту нахождения участка — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ. Если отказ правомерен, в некоторых случаях у арендатора есть выход. Например, его участок ограничен в обороте или его зарезервировали для каких-либо нужд. В этой ситуации после постройки жилого дома арендаторы имеют право потребовать администрацию подписать с ними новый договор аренды — на срок до 49 лет и с ежегодной арендной платой в размере земельного налога данного участка (п. 1 ст. 39.20, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 и пп. 1 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ). Если администрация сразу согласится на вышеуказанные условия, то, считай, арендатору повезло. Чаще всего арендаторам отказывают или потребуют сначала оплатить всю сумму прежней арендной платы. Все это неправомерно и можно оспорить через суд — пп. 2 п. 2 ст. 1 КАС РФ.

Как оформить участок в собственность из аренды

Центральный офис :
ул. Волжская 1
(напротив магазина «Антей»)
Телефон: +7 (8452) 46-28-69
Телефон: +7 (8452) 25-08-11
Email:
Администрация:

Мы в социальных сетях:

Присоединяйтесь!

РИАР / Услуги / Оформить земельный участок из аренды в собственность.

Оформить земельный участок из аренды в собственность.

Оформление земельного участка из аренды в собственность.

Для начала следует пояснить, что оформлять земельный участок в собственность нужно обязательно, это объясняется тем, что право на собственность возникает только с момента регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Без оформленного права собственности распорядится таким земельным участком невозможно.

Существует два способа перевода в собственность земельного участка из аренды: выкупить или приватизировать. ГК РФ предусматривает возможность выкупа земли, если в договоре аренды указано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Так же в соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Что представляет процедура выкупа земельного участка?

Это определённый ряд этапов, число которых может быть различн ым в зависимости от месторасположения участка, региона и муниципалитета к которому относится участок и множества других факторов.

Юридические лица и граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях, руководствуясь положениями ст. 36 Земельного кодекса РФ. Д ля оформления в собственность участок необходимо выкупить по выставленной администрацией цене и получить договор купли-продажи. Если на участке нет объекта недвижимости, то продажа земли происходит путем аукционных торгов, что может существенно повысить цену земли. Лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право на выкуп соответствующего участка. Поэтому разумнее будет для начала возвести на участке какое либо строение, зарегистрировать его, а потом уже подавать документы на выкуп.

Если Вы решили оформить арендованный земельный участок в собственность, то для начала необходимо обратится в исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления с необходимым пакетом документов.

Следует учитывать, что оформление земельных участков в собственность имеет достаточно много нюансов и требует соблюдения определенных правил и норм законодательства. Зачастую это очень длительный процесс, а отсутствие необходимых знаний может существенно увеличить Ваши временные и финансовые затраты. Поэтому лучше подготовиться к данному процессу заранее, внимательно изучив нормативные акты или обратившись за консультацией к профессиональным юристам.

Если вы не уверены, что сможете оформить участок самостоятельно, мы можем сделать это за вас. По всем интересующим вопросам Вы можете проконсультироваться с нашими юристами!

Запись на консультацию по телефонам:

8(8452) 25-08 -11 – Александра Дмитриевна

8(8452)46-28-69 — Лидия Сергеевна

Как выкупить землю из аренды в собственность

Выкуп земельного участка из аренды в собственность в 2024 году – это процедура приобретения права собственности на государственную, муниципальную или же частную землю. Проще всего купить надел у частника. Достаточно договориться с ним о цене, подписать договор и внести плату. Но дешевле выкупить объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Можно ли выкупить арендованную землю у частника

Выкуп арендованного земельного участка у частного лица возможен только по согласию сторон. Владелец надела вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Он вправе продать ее, подарить, завещать, предоставить в аренду. Как показывает практика, стоимость участка, принадлежащего гражданину или организации, гораздо выше, чем цена на аналогичные государственные или муниципальные земли.

«Иногда арендным соглашением может быть прямо предусмотрено право выкупа земельного участка арендатором по истечению определенного промежутка времени или до этого, при условии внесения всей выкупной цены».

Согласно статье 624 ГК РФ. Если в договоре не содержится условие о выкупе арендуемого имущества, то стороны вправе предусмотреть его путем подписания дополнительного соглашения. Причем, субъекты могут договориться о том, что ранее внесенная арендная плата будет зачтена в выкупную цену. Выкуп арендуемой земли у частника осуществляется в традиционном порядке: стороны оговаривают условия сделки, подписывают договор купли-продажи, а затем регистрируют его в Росреестре.

Условия выкупа земли у государства

Граждане и юридические лица имеют право выкуп земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Условия заключения сделки купли-продажи регламентированы Земельным и Гражданским кодексом РФ. По общим правилам, купить земельный участок у государства или муниципалитета можно по аукциону, предложив на торгах самую высокую цену. Но, некоторые категории арендаторов имеют преимущественное право выкупа. В таком случае договор купли-продажи с уполномоченным органом, например с администрацией, заключают без проведения аукциона по заявлению гражданина или юридического лица.

Выкуп государственной или муниципальной земли – процедура трудоемкая, требующая познаний в области юриспруденции. В случае возникновения вопросов, связанных с приобретением права собственности на участок за плату, рекомендуем задать их нашему юристу. Специалист окажет профессиональную консультацию, а в случае необходимости, сопроводит клиента до логического завершения сделки.

Работаем
по всей России
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Пошаговая инструкция выкупа земли у частника

1. Оговариваем условия сделки. Рекомендуем задать продавцу сразу все вопросы, связанные с характеристиками земли, например с площадью, категорией, видом разрешенного использования, расположением, коммуникациями и др.
2. Договариваемся о цене. Ее в обязательном порядке отражают в договоре. Причем, если субъекты устно говорили об одной сумме, а в соглашении указана другая, то покупатель обязан заплатить ту стоимость, которая содержится в ДКП.
3. Составляем договор купли-продажи. Его можно оформить самостоятельно или обратиться за помощью в его подготовке к специалисту.
4. Внимательно читаем соглашение, а если все в порядке, подписываем его, производим расчет, принимаем объект.

Но на подписании ДКП выкуп земельного участка не прекращается. Новому владельцу необходимо зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.

Если арендатор арендует земельный участок по условиям арендного договора с правом выкупа, то сделку купли-продажи необходимо заключать с учетом соглашения об аренде.

Важно! Если арендодатель отказывается передавать участок в собственность арендатору по условиям арендного соглашения с правом выкупа, требуйте либо выполнения условий договора, либо возврата уплаченных денежных средств.

Как выкупить арендованную землю у государства

Покупка участка в аренде, который находится в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем участия и победы на аукционы или без торгов.

Все ситуации, когда земля может быть предоставлена гражданину или юридическому лицу в собственность за плату без проведения аукциона, описаны в статье 39.3 ЗК РФ.

• если участок передан по условиям ФЗ-161 от 2008 года с целью комплексного освоения или развития территорий;
• граждане или юридические лица являются собственниками зданий, сооружений и иных сооружений, расположенных на арендованной земле;
• заявителем является КФХ либо сельскохозяйственная организация;
• арендатор пользуется участком сельхозназначения 3 года и более;
• гражданин планирует приобрести землю для ИЖС, ведения ЛПХ, садоводства.

Надо отметить, вышеуказанный перечень случаев, когда государственную или муниципальную землю можно выкупить без торгов, не исчерпывающий.

Образец заявления
Договор аренды земельного участка с последующим правом выкупа в 2024 году

В порядке аукциона

По общим правилам, приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется в порядке аукциона, за исключением случаев, регламентированных статьей 39.3 ЗК РФ.

Договором аренды не может быть предусмотрено преимущественное право выкупа земли арендодателем, если не соблюдаются условия, утвержденные на законодательном уровне.

Стоимость выкупа государственного или муниципального земельного участка определяется в порядке, предусмотренном статьей 39.4 ЗК РФ.

Организация самого аукциона осуществляется по условиям, утвержденным статьей 39.11 ЗК РФ. Решение о его проведении принимается уполномоченным органом. Причем инициатором может стать гражданин или организация. Для этого направляют соответствующее заявление.

«Его можно передать лично, направить по Почте России заказным письмом с уведомлением и описью вложений, либо через Интернет посредством допускаемых действующим российским законодательством средств телекоммуникационной связи».

Порядок подачи заявления онлайн утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №7 от 2015 года. Допускается его отправка посредством заполнения формы на портале Госуслуги или на официальном сайте ведомства (если такой существует), либо путем его направления по электронной почте. Причем, такое заявление должно быть удостоверено простой электронной или усиленной квалифицированной подписью.

Представитель уполномоченного органа рассматривает заявление и если нет причин для отказа в проведении аукциона, осуществляет его подготовку.

В первую очередь, информация о назначении торгов публикуется в свободном доступе в порядке, утвержденном местными НПА или Правительством РФ. Сведения обязаны разместить не менее чем за 30 дней до даты проведения аукциона.

Участие в торгах

Для того чтобы стать участником торгов, необходимо внести задаток и подать заявление, подкрепленное следующими документами:

• копия гражданского паспорта заявителя;
• подтверждение внесения задатка;
• иные бумаги, перечень которых утвержден статьей 39.12 ЗК РФ.

Заявки принимаются с момента публикации информации об аукционе в свободном доступе. Закрытие их приема осуществляется за 5 дней до проведения торгов.

Комиссия проверяет заявление, документы и выносит решение о допуске участника или об отказе. Если заявитель допущен до аукциона, то в назначенный день ему необходимо явится на место проведения торгов. Участников пускают в зал при предъявлении идентификатора личности.

Процесс аукциона оформляют протоколом. Начальную цену устанавливает собственник земельного участка. Шаг аукциона – 3%.

Победителем становится тот, кто предложит самую высокую стоимость. Именно с ним будет заключен договор купли-продажи.

В течение 10 суток администрация направляет покупателю 3 образца соглашения. Он обязан подписать их и отправить обратно не позднее, чем через 30 дней после получения.

Обратите внимание: Если победитель не подпишет и не отправит ДКП собственнику земельного участка, в установленный законом срок, он утрачивает право на приобретение объекта в собственность.

Без торгов

Условия выкупа земельного участка без торгов, арендатором, имеющим на это право в соответствии с действующим российским законодательством, прописаны в статье 39.14 ЗК РФ.

Если надел предстоит преобразовать, то в первую очередь заявителю необходимо обратиться в администрацию с заявлением о согласовании купли-продажи. Но, это маловероятно в нашем случае, так как если гражданин или организация уже арендует участок, значит он образован.

Гражданин имеет право выкупить земельный участок без проведения торгов, если соблюдаются условия, регламентированные ст.39.3 ЗК РФ. Причем, это правило применяется и в том случае, если между сторонами заключен договор аренды с последующим правом выкупа.

Пример из практики:

Прокопьев Т. подал заявление о заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого им земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды с правом выкупа без проведения торгов. Однако администрация отказала продавать землю без аукциона, аргументировав свои действия тем, что заявитель не имеет на это право. Мужчина обратился с исковым заявлением в суд. В процессе разбирательства судья установил, что арендатор арендует сельскохозяйственный земельный участок по договору аренды с правом выкупа, заключенному на срок 4 года. С момента передачи надела во временное пользования прошел 1 год. По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ он вправе выкупить без торгов землю сельхозназначения только, если он пользуется земельным участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло более трех лет, участок используется в соответствии с его целевым назначением, а заявление о выкупе подано до истечения срока действия договора. В рассматриваемой ситуации первый пункт условий не выполнен, в связи с чем администрация вынесла законное решение, когда отказала в выкупе объекта.

Если все условия соблюдены, то выкуп земельного участка осуществляется в заявительном порядке. То есть, арендатор подает заявление собственнику объекта. В нем указывают следующую информацию:

• наименование заявителя, адрес регистрации, данные гражданского паспорта;
• кадастровый номер участка;
• основание для предоставления объекта гражданину или организации без проведения аукциона;
• целевое назначение надела;
• адрес заявителя, телефон;
• другие сведения, утвержденные ст.39.17 ЗК РФ.

Администрация принимает решение о заключении договора купли-продажи или об отказе в этом в течение 30 дней с момента получения заявления. О своем решении уполномоченный орган извещает заявителя в письменном виде.

Далее, представитель администрации готовит 3 идентичных экземпляра договора купли-продажи и направляет их арендатору. Последний подписывает документы и отправляет их обратно. Если этого не сделать в течение 30 дней с момента получения проектов ДКП, то администрации о предоставлении земельного участка в собственность за плату аннулируется.

Если вы не знаете, как выкупить государственную или муниципальную землю, находящуюся у вас в аренде, рекомендуем обратиться за консультацией к нашему юристу. Специалисты готовы незамедлительно приступить к решению вашей проблемы, независимо от дня недели или времени суток.