Можно ли дешево купить квартиру с аукциона
На рынке все больше объявлений о продаже квартир «на торгах». Цены объявляются ниже рыночных на 30-50% и более. Однако эксперты предупреждают, что неопытные покупатели в итоге могут не сэкономить, а, наоборот, переплатить за такую недвижимость.
Объявления о продаже квартир на аукционах привлекают внимание очень низкими ценами.
Так, «убитая» однушка в 28 квадратных метров в Москве недалеко от станции метро «Курская» выставлена за 5,6 млн рублей. Студия в 17 «квадратов» неподалёку, правда, с отличным ремонтом, продается уже за 11 млн. Всего за 2,7 млн рублей предлагается на продажу комната у «Чистых прудов» в 15 кв.м.
Похожая комната рядом, в состоянии получше, оценивается уже в 6,2 млн рублей. Еще одна весьма запущенная комната в 14 «квадратов» выставлена на аукцион на портале о торгах по продаже государственного и муниципального имущества www.torgi.gov.ru по цене коммуналки в ближнем Подмосковье — за 2,9 млн рублей. При этом комната находится в 200 метрах от Кремля на Волхонке.
Квартиры являются собственностью государственного унитарного предприятия, такое имущество можно приобрести только на торгах в рамках реализации госимущества, рассказал, проверив несколько подобных объявлений на сайте-агрегаторе руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин. Торги по подобным лотам проходят на специально аккредитованных электронных площадках, а объявление в интернете — лишь один из маркетинговых инструментов, реклама.
Другое дело, что цена покупки может оказаться совсем не той, что указана в объявлении. Числа, которые фигурируют в рекламе — лишь начальная цена лота. Стартовая цена обычно довольно низкая и привлекательная, итоговая — как повезет, все зависит от количества участников и их финансовых возможностей, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но на торгах действительно можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной, считает она.
Для госимущества начальная стоимость лота назначается на основании актуального на дату размещения торгов отчета об оценке, поясняет Начинкин. В случае продажи на торгах квартир от частных собственников, начальную цену назначает сам собственник. Нередки случаи, когда такие квартиры продают с хорошим дисконтом для привлечения широкого круга покупателей, добавляет он.
По данным портала www.torgi.gov.ru, в нынешнем году цены на аукционах растут существеннее, чем в прошлом году. Так, средняя стоимость недвижимости (вся, не только жилая, недвижимость, но без учета земельных участков) в прошлом году в ходе торгов повышалась на 22,8%, в этом году уже на 38,19%. Недвижимость в Москве в прошлом году продавалась на 16,87% дороже стартовой цены, в этом году — уже на 27,14%.
Задаток обычно составляет 5% от начальной стоимости квартиры
Итоговая цена выше начальной на уровень от 20%, но разница может доходить и до 120%, пояснили корреспонденту «РГ», когда он позвонил по одному из объявлений. Объявления дала компания, предоставляющая услуги помощи по участию в торгах. За подготовку документов и участие в торгах по нотариальной доверенности «посредники» берут 23 тыс. рублей, причем эту сумму нужно заплатить независимо от того, побеждает участник на торгах или нет. Если ограничиться помощью в подготовке документов, то плата снижается до 12 тыс. рублей.
Впрочем, как заверяют эксперты, участвовать в аукционах любой желающий может и самостоятельно. Процедура проста и требует минимального количества документов, говорит Начинкин.
Участнику торгов придется оформить электронную подпись, а также внести задаток за понравившуюся квартиру (как правило, 5% от начальной стоимости лота, при проигрыше на торгах он возвращается, при выигрыше — засчитывается в общую стоимость квартиры).
Самостоятельное участие возможно, если покупатель сможет учесть множество факторов, отмечает руководитель офиса «Митино» ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова. Нужно вовремя подать заявку, внести платеж на нужный счет площадки, сделать корректное распределение задатка внутри торговой площадки, через которую будет проходить аукцион, на выбранный лот. Оптимально будет обратиться к профессионалам, считает она.
Начинающие участники аукционов бывают либо слишком азартны, либо не оценивают заранее локацию и стоимость предлагаемого жилья, в итоге покупают квартиры на торгах по ценам выше рыночных, отмечали в BuyBuyHouse.
Квартиры, которые продаются с аукциона, делятся на несколько сегментов, поясняет, руководитель офиса «Митино» «ИНКОМ-Недвижимость» Наталия Борзенкова. У каждого есть свои особенности. Во-первых, это может быть городское имущество, выставленное на торги после смерти собственника, по договору ренты или выморочное.
Такие объекты, как правило, в ветхом состоянии и требуют ремонта. С точки зрения документов могут возникнуть сложности в связи с поздним появлением наследников (наследники, которые не знали о смерти бывшего собственника, имеют три года для вступления в наследство после того, как им стало это известно, но безусловно, доказать это будет очень непросто).
Во-вторых, это квартиры обанкротившихся собственников (например, тех, что не справились с выплатой ипотеки). Очень часто бывшие владельцы не только остаются зарегистрированы в этом жилье, но продолжают в нем проживать. Цена будет не намного ниже рынка, а вот иски о возврате титула очень даже вероятны. И выселением собственников придется заниматься самостоятельно, что и хлопотно, и зачастую морально тяжело.
Многие квартиры, которые выставляются на аукционы, имеют определенные проблемы, отмечали в BuyBuyHouse. Наиболее «узкие места» — прописанные в квартире дети и приватизация жилья с правом пожизненного проживания отказавшихся от участия в ней родственников.
Кроме того, через торги реализуются квартиры в новостройках, принадлежащие государству. Тут документы будут идеальными, отмечает Борзенкова, но и цена будет практически рыночная.
В столице на торгах выставляют квартиры в домах, построенных по программе реновации, лоты в них можно приобрести с использованием ипотеки, рассказывает Дымова. А для участников программы реновации действуют льготные условия.
ШКОЛА ЗАКУПОК
Вопрос: Закупка: Выполнение работ по проектированию и строительству объекта «Реконструкция аэропорта». Заказчик в извещении установил запрет на допуск товаров, работ, услуг при осуществлении закупок, а также ограничения и условия допуска в соответствии с требованиями, установленными ст. 14 Закона № 44-ФЗ. В результате отказ в согласовании заключения контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) из-за нарушений в закупке. Комиссия ФАС России сослалась:
— код ОКПД 2 42.11.10.160 не включен в позиции Перечня ПП РФ от 30.04.2020 № 616;
— проектом государственного контракта не установлен перечень товаров, в отношении которых устанавливается запрет на допуск промышленных товаров, происходящих из иностранных государств, предусмотренный Постановлением № 616.
Поясните, пожалуйста, в чем ошибка Заказчика?
Ответ: Постановлениями (большинством) по нац.режиму запрещено объединение в одном лоте ТРУ, попадающих под запрет/ограничение и не попадающих. Поэтому или заказчик не устанавливает запреты/ограничения и утверждает, что никаких товаров, которые он должен отдельно принять к бухгалтерскому учету в составе закупки нет, или он эти товары по каждому перечню закупает отдельно.
Контроль качества
Подводные камни при покупке квартиры на торгах
Все чаще стала получать письма/звонки с просьбой помочь купить квартиру, извещение о продаже которой найдено на сайте https://torgi.gov.ru. Обычно речь идет об ипотечной квартире, за которую перестали платить — квартира арестована и выставлена на торги. В помощи отказываю, т.к., во-первых, я занимаюсь торгами по Законам № 44-ФЗ и 223-ФЗ, а здесь совсем другое нормативное регулирование, а во-вторых, желающие приобрести квартиру не представляют себе всех трудностей, которые их ожидают до, во время и после торгов. Укажу лишь на некоторые проблемы и попытаюсь немного охладить пыл желающих участвовать в таких торгах.
Продажа ипотечных квартир на торгах регулируется двумя основными нормативными правовыми актами:
1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Посмотрим на типичную ситуацию, когда эти законы приводятся в действие.
Человек (назовем его «должник») оформил на 15 лет ипотечный кредит (закладную) в банке (банк будем называть «залогодержателем»), поселился в новой квартире. Статус квартиры до погашения всех долгов по ипотеке – «заложенное имущество». Некоторое время должник аккуратно вносил ипотечные платежи, а затем материальное положение ухудшилось и платежи прекратились. Остался долг по закладной – 13 миллионов.
Переговоры банка с должником о реструктуризации задолженности ни к чему не привели. Банк подает исковое заявление в суд, чтобы обратить взыскание долга на квартиру. Суд удовлетворяет иск, проводит оценку квартиры (предположим, оценивает в 20 миллионов рублей) и выдает исполнительный лист. На основании исполнительного листа судебный пристав накладывает арест на квартиру и передает ее Росимуществу для реализации путем проведения открытых торгов.
Камень первый: судебное решение может быть оспорено даже после проведения торгов.
Росимущество, вернее, его территориальное управление, определяет организатора торгов. Для выбора организатора торгов проводится конкурс в соответствии с Федеральным законом 44-ФЗ «О контрактной системе» или заключается контракт на сумму до 600 тысяч рублей без торгов на основании пункта 4 части 1 статьи 93 (с единственным поставщиком).
Камень второй: организатор торгов может оказаться недобросовестным. Например, на одного из организаторов за три первых месяца 2021 года в контрольный орган было подано более 150 жалоб, большая часть из которых признаны обоснованными. Почему Росимущество не следит за своими контрагентами – вопрос не ко мне, а к Росимуществу.
Организатор торгов выбирает электронную площадку для проведения аукциона и размещает извещение о проведении аукциона, во-первых, на официальном сайте https://torgi.gov.ru и во-вторых, на электронной площадке.
Камень третий: «мутная» площадка.
Осмотрим эти камни с разных сторон, но сначала расскажу о технической части .
Для участия в аукционе нужно получить электронную подпись. Стоимость – от 4 до 8 тысяч. Единого стандарта для этой подписи нет. Выясняйте на электронной площадке, какая нужна подпись и в каком удостоверяющем центре вы можете ее купить.
Затем получите аккредитацию на электронной площадке, на это может уйти несколько дней. Чем мутнее площадка, тем дольше аккредитация.
Если вы решили купить конкретную квартиру, вам необходимо определить для себя предельную цену, до которой вы готовы дойти на торгах. По начальной цене квартиру купить нельзя – аукцион проводится на повышение и, если никто из участников не повысил цену, аукцион признается несостоявшимся.
Камень четвертый: вы не сможете посмотреть квартиру до торгов.
Теперь переходим к подаче заявки .
Необходимо внести два платежа:
1. Задаток в Росимущество, как правило, 5% от начальной цены. Эта сумма или будет зачтена в счет покупной цены, если вы победите на аукционе, или будет возвращена. Потеря денег возможна только в случае отказа победителя аукциона от заключения договора и внесения полной суммы покупки.
2. Обеспечительный платеж на электронную площадку. Тарифы на площадках не слабые и на каждой площадке свои. Например, если начальная цена квартиры 20 миллионов рублей, то на rts-tender.ru нужно перечислить 240 тысяч, на русторги.рф — 780 тысяч, на tektorg.ru — 900 тысяч. Эта сумма будет списана у победителя, остальным разблокируется.
Внимательнейшим образом прочтите всю аукционную документацию. Если вы не приложите какой-либо документ, не заполните какую-либо графу заявки, вашу заявку отклонят и не допустят до аукциона. Недобросовестный организатор торгов придумает длинный перечень документов, которые нужно приложить, раскидает требования к заполнению заявки по разным файлам документации и будет отклонять за каждую неправильно поставленную запятую.
Изучите регламент электронной площадки. Обычно в регламенте указан шаг аукциона и время на подачу ценового предложения. Некоторые площадки дают возможность организатору торгов самостоятельно определять размер шага и время на шаг, тогда эта информация будет в документации о закупке. Оператор электронной площадки может в сговоре с организатором торгов создавать преимущественные условия участия в аукционе для «своих» и чинить препятствия «чужим» — создавать искусственные трудности при прикреплении документов, подаче ценовых предложений. Снимайте видео всех действий на площадке! Запись может пригодиться при обжаловании торгов.
Жалоба на действия организатора торгов или оператора электронной площадки может быть подана в Федеральную антимонопольную службу.
ФАС может признать жалобу обоснованной, даже если торги проводятся не на той площадке. Как правило, в контракте Росимущества с организатором торгов устанавливается условие об использовании только определенных электронных площадок (это условие часто нарушается организатором торгов и Росимущество его штрафует на символическую сумму, этим и ограничиваясь).
Если вы отозвали свою заявку, или вашу заявку отклонили, или вы не победили, возникает вопрос возврата обеспечительных платежей . С Росимуществом все понятно, задаток вам вернут. А вот в с возвратом денег, которые вы перечисляли оператору электронной площадки могут возникнуть проблемы. Предположим, площадка авторитетная, например, на ней также проводятся торги по 44-ФЗ и 223-ФЗ, тогда достаточно сформировать заявку на перечисление всей суммы на ваш счет в банке. Если площадка существует менее года, на ней проводится незначительное количество торгов, телефон техподдержки не отвечает, готовьтесь к длительной переписке и судебному разбирательству.
Вы победили, внесли всю сумму (ее нужно внести в течение 5 рабочих дней на счет Росимущества), и квартира перешла в вашу собственность. Не расслабляйтесь – результаты торгов может отменить ФАС или суд.
Камень пятый: результатов торгов может быть обжалован.
Что будет, если аукцион не состоится? Торги проводятся повторно, если было менее двух заявок или никто не повысил цену, при этом начальная цена снижается на 15%. Торги также проводятся повторно, если победитель не внес всю сумму — он теряет задаток и обеспечительный платеж, а повторные торги проводятся без понижения. Если не состоялся аукцион со сниженной на 15 % ценой, банк или другой держатель закладной получает квартиру в свою собственность со снижением на 25% от первоначальной цены, в нашем примере 20 млн – 25% = 15 миллионов. Если закладная была на 13 миллионов, то разницу в 2 млн должен получить должник.
Предположим, аукцион состоялся, вы победили и результаты торгов не были оспорены. Все, квартира ваша, в Росреестре появилась запись о смене владельца. А в квартире живет семья должника и выселяться не собирается. Но это уже другая история на несколько или несколько десятков страниц…
Ваша Ирина Козлова
Госзаказ в вопросах и ответах
Вопрос: Закупка: Выполнение работ по проектированию и строительству объекта «Реконструкция аэропорта». Заказчик в извещении установил запрет на допуск товаров, работ, услуг при осуществлении закупок, а также ограничения и условия допуска в соответствии с требованиями, установленными ст. 14 Закона № 44-ФЗ. В результате отказ в согласовании заключения контракта с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем) из-за нарушений в закупке. Комиссия ФАС России сослалась:
— код ОКПД 2 42.11.10.160 не включен в позиции Перечня ПП РФ от 30.04.2020 № 616;
— проектом государственного контракта не установлен перечень товаров, в отношении которых устанавливается запрет на допуск промышленных товаров, происходящих из иностранных государств, предусмотренный Постановлением № 616.
Поясните, пожалуйста, в чем ошибка Заказчика?
Ответ: Постановлениями (большинством) по нац.режиму запрещено объединение в одном лоте ТРУ, попадающих под запрет/ограничение и не попадающих. Поэтому или заказчик не устанавливает запреты/ограничения и утверждает, что никаких товаров, которые он должен отдельно принять к бухгалтерскому учету в составе закупки нет, или он эти товары по каждому перечню закупает отдельно.
Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах
Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики. В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.
Кто проводит аукционы. Обзор площадок
Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю. С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи. Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах. Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.
Будьте бдительны
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: — В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова. «Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Насколько выгодна покупка жилья на торгах
Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.
Сложности в покупке жилья на торгах
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): — Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.
Кто может участвовать в аукционах
В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи. По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.
Частные аукционы
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: — Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки. Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.
В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».
В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.
Выморочные квартиры
Недвижимость с торгов можно купить за половину стартовой цены
Жилье, которое выставляется на торги, может стать удачной покупкой — в списке лотов бывают уникальные варианты. Стартовые цены обычно ниже рынка, но в ходе аукциона могут как вырасти, так и снизиться даже на 50%. Покупка квартиры с торгов — безопасная процедура, но покупателю следует готовиться к сюрпризам.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
На аукционы по продаже недвижимости попадают квартиры из разных источников. Это могут быть муниципальные квартиры: жилье в собственности местных органов власти, которое использовалось для размещения сотрудников, жилье пострадавших от стихийных бедствий или жилье участвовавших в социальных программах. Это может быть имущество компаний-банкротов — например, квартиры, которые предназначались для прикомандированных сотрудников. Собственность граждан, которые прошли процедуру банкротства, тоже оказывается на торгах. Могут быть квартиры из банковских залогов — жилье должников по ипотеке или по коммерческим кредитам банки передают на продажу профессиональным торговым площадкам.
«Бесхозные» квартиры, оставшиеся от одиноких людей или чьи наследники не заявили о своих правах, переходят в пользование муниципальных властей и тоже могут оказаться на торгах. Такое имущество называется выморочным. Чтобы признать его таковым, нужна судебная процедура, согласно которой наследником становится муниципалитет. Это происходит, если в течение шести месяцев после смерти собственника не объявился ни один наследник. В случае, когда наследник появляется позже, он может открыть новое судебное дело о восстановлении прав на наследство, но придется предоставить веские причины, почему этого не произошло в установленный законом срок.
«Выморочное имущество не всегда выставляется на торги. Муниципальные власти могут использовать его в качестве служебного жилья, передать лицам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, либо погорельцам и переселенцам из аварийного жилья. Иногда такие квартиры сдаются внаем, а доход от сдачи перечисляется в бюджет»,— рассказывает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
В Москве на торги попадают также, например, дома по реновации: часть город распределяет между переселенцами, а остаток реализует с торгов. По словам госпожи Мищенко, есть еще государственная программа, в рамках которой пенсионеры заключают договор и получают деньги от государства, а после их смерти квартира отходит плательщику. «Такие квартиры тоже реализуют с торгов»,— указывает эксперт.
Квартиры для торгов оценивают специалисты. «Стартовая цена зачастую на 30% ниже рыночной цены. В результате торгов цена может подняться до 10% от рыночной. Больший дисконт все-таки редкость»,— отмечает Елена Мищенко.
В торгах может участвовать любой желающий, но стоит понимать — есть риск, что в ходе торгов ожидания могут не оправдаться, предупреждает старший юрисконсульт «Миэль» Анастасия Ромашова. Она советует покупателю запастись терпением, регулярно и внимательно мониторить площадки залоговых аукционов в ожидании «своего» объекта. Она обращает внимание на то, что банки могут размещать эти объекты на собственных сайтах, на собственных площадках и на общедоступных интернет-классифайдах (ЦИАН, «Авито» и др.).
Плюсы и минусы квартиры с торгов
Как правило, никаких новых и скрытых недостатков у квартир, которые продаются с торгов, нет. «У них могут быть те же отрицательные характеристики, что и у остальных: удаленность от метро, вид из окон на загруженную дорогу или козырек подъезда, первый этаж, отсутствие балкона. Каждый выбирает квартиру по своим параметрам»,— отмечает Анастасия Ромашова. Квартиры, которые продаются с торгов, можно предварительно посмотреть — для этого выделяют специальные дни. Встречаются лоты в хорошей локации. Особенно если жилье осталось после пожилых людей, уточняет госпожа Ромашова.
По словам заместителя генерального директора Российского аукционного дома Ольги Желудковой, покупателям квартир в банкротстве стоит быть готовыми к отсутствию привычного сервиса, связанного с покупкой жилья. «Квартиру, которая продается с банкротных торгов, не всегда так же легко осмотреть, как квартиру от частного собственника. За покупателем не будут бегать с документами, отвечать на многочисленные вопросы. Здесь придется иметь дело с арбитражными управляющими, которые ведут себя иначе, чем риэлторы»,— предупреждает госпожа Желудкова.
Преимущество таких квартир с торгов — в цене. «Они часто продаются с обременением — цена может быть ниже рынка. Покупатель приобретает квартиру, освобождает ее от обременений, цена становится другой»,— приводит пример она.
На торгах в банкротстве кроме сложных случаев с серьезным обременением попадаются «чистые» от обременений варианты. «Именно на торгах можно найти уникальные лоты, которые, если бы не дефолт заемщика, никогда не попали бы в продажу,— предупреждает Ольга Желудкова.— Но надо понимать, что лот без обременений наверняка вызовет большой интерес и будет продан по рыночной цене, а в ряде случаев и выше».
В торгах по банкротству законодательством предусмотрена процедура снижения цены объекта, если его не удалось продать на классическом английском аукционе. «Начальная цена таких объектов соответствует рынку, но есть шанс купить их по минимальной цене, то есть на 20%, 30% и 50% дешевле»,— говорит госпожа Желудкова.
Первые торги в рамках банкротства проходят в классическом формате — на повышение. Если покупателей не нашлось, объявляются вторые торги с начальной ценой на 10% ниже, чем на первых. Между первыми и вторыми торгами проходит минимум месяц. Если и на вторых торгах имущество не продано, следует третий этап — публичное предложение. «Это форма торгов, которая предусматривает снижение цены через определенный период, например, каждые две недели. Если появился покупатель, он и забирает объект. Если два покупателя, то квартиру забирает предложивший более высокую цену. А бывает, что покупатель не объявляется и цена лота достигает минимума»,— рассказывает госпожа Желудкова. Вот в такой схеме дисконт может достичь 30–50% и более от стартовой цены.
К минусам квартир, которые продаются в банкротстве, относятся различные обременения. Самые распространенные — незаконные жильцы или прописанные граждане, кроме того, значительные долги по коммунальным платежам.
«Самое серьезное обременение — первое. Оно больше других влияет на фактическое снижение цены, дисконт может достигать 25–50% и более»,— отмечает эксперт РАД. Таких жильцов, вероятнее всего, придется выселять с помощью судебного решения и судебных приставов.
Ипотечные долги обычно не представляют проблемы. «Продажа на аукционе — это совместное решение банка-кредитора и конкурсного управляющего. Банк как кредитор принимает решение о продаже. Деньги за квартиру, купленную с торгов, уходят не собственнику, а банку-кредитору. Погашается задолженность перед банком, и у покупателя в силу закона остается свободная от обременения квартира»,— поясняет госпожа Желудкова.
Безопасность сделки
В целом сделка по покупке квартиры на торгах безопасна, поскольку перед подачей лота на торги проводится проверка и объекта недвижимости, и его собственника, считает партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Тем не менее в процессе выбора лота на торгах важно внимательно проверять все документы на имущество. «Наиболее частые и неприятные трудности возникают в связи с незаконными перепланировками, отказом проживающих в данном помещении от снятия с регистрационного учета. Самые большие трудности представляет регистрация несовершеннолетних лиц в приобретаемом жилом помещении, поскольку их нельзя просто выписать из квартиры, только если сразу прописать в другое жилье по месту регистрации родственников, родителей»,— комментирует господин Малинин.
Дополнительным риском для покупателя может стать риск оспаривания проведенных торгов: в случае признания торгов недействительными недействительным признается и договор, заключенный по их итогам. «Приобретенное имущество в этом случае возвращается в конкурсную массу, покупателю в этом случае возвращаются деньги. Однако полученные от покупателя средства могут быть уже распределены между кредиторами, в связи с чем возврат средств может быть затруднен»,— предупреждает управляющий партнер Центра по работе с проблемными активами Зоя Галеева.
По ее словам, такие случаи немногочисленны. «Кроме того, традиционный договор купли-продажи может быть оспорен с такими же последствиями и по еще большему количеству оснований»,— отмечает она.
Еще одна трудность приобретения квартиры с банкротных торгов в том, что банки неохотно кредитуют такие сделки. Формального запрета на выдачу ипотеки под такие объекты нет. «Низкая готовность банков кредитовать подобные сделки связана с особенностями оформления права собственности на приобретаемую квартиру. Сначала проходят расчеты за покупку, а потом оформление права собственности. А по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности»,— поясняет Василий Малинин.
- «Деньги». Приложение №16 от 11.07.2023, стр. 40