Какие работы выполняет подрядчик при строительстве объекта под ключ

Какие работы выполняет подрядчик при строительстве объекта под ключ

I. Общие положения

1. Настоящее Руководство является методическим пособием по разработке, составлению договоров подряда (контрактов) на строительство объектов производственного, культурно-социального назначения, жилых домов и не носит директивный характер.

В Руководстве предложены различные виды договоров подряда, которые могут применяться в строительстве. При этом оно не содержит указаний относительно выбора вида договора подряда.

В дальнейшем именуется: договор подряда.

2. Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика, является договор подряда.

Договорные отношения строятся на основе экономической самостоятельности и независимости заказчика и подрядчика, их волеизъявления в рамках правового регулирования.

3. Экономическая независимость заказчика и подрядчика реализуется через:

их плановую самостоятельность;

приоритет договора подряда;

договорные цены на предусмотренную договором конечную продукцию. Договорные цены могут предлагаться как подрядчиком, так и заказчиком.

Если предлагаемая подрядчиком цена неприемлема для заказчика, последний может отказаться от услуг данного подрядчика, объявить конкурс или пригласить другого подрядчика.

Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена не может быть изменена одной стороной без согласия другой стороны.

4. Правовое регулирование в инвестиционном комплексе предусматривает обеспечение приоритета интересов потребителя, налогообложение, финансово-кредитную политику, лицензирование, сертификацию, нормирование, стандартизацию, экологический и санитарный контроль, антимонопольные меры и др.

5. При осуществлении нового строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, ремонта действующих предприятий, зданий и сооружений , предметом договора подряда может быть строительство и ввод в действие производственных мощностей и объектов, производство отдельных видов и комплексов строительно-монтажных работ и услуг или других обязательств, пусконаладочных работ, выполнение проектных и изыскательских, научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ, а также может заключаться единый проектно-строительный договор подряда на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию производственных мощностей и объектов.

По договору подряда подрядчик принимает на себя обязательство за свой риск выполнить своими или привлеченными силами и средствами работы по возведению предприятия, здания, сооружения , в соответствии с условиями договора, а заказчик — предоставить подрядчику строительную площадку либо обеспечить фронт работ, принять работы и оплатить их.

В дальнейшем именуется: строительство.

В дальнейшем именуется: объект.

6. Заказчиками по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства и представившие поручительство по требованию подрядчика.

Заказчик может передать право управления договором подряда с его стороны другому юридическому или физическому лицу, специализирующемуся на выполнении такого вида работ, которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда в любом случае несет заказчик.

7. Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия независимо от форм собственности, а также отдельные физические лица, либо организации-посредники, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законодательством порядке.

Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения комплекса или вида работ другие организации — субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда. В этом случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором подряда, и с надлежащим качеством должен принять на себя подрядчик.

В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками — в качестве заказчика.

При составлении договоров субподряда может быть использовано настоящее Руководство.

8. В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком, именуемым генеральным, выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для выполнения отдельных видов и комплексов работ организации субподрядчиков. Подрядчик может принять на себя обязательство по обеспечению строительства всеми видами материалов и оборудования.

Если заказчик в этом случае, помимо основного договора подряда, заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения объекта, то координация работ, предусмотренных основным договором, с работами, предусмотренными другими договорами, обеспечивается заказчиком, несущим ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению объекта.

Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов строительных и монтажных работ с поставкой или без поставки оборудования, отдельные договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и сооружений, работ, входящих в комплекс строительства, и другие договоры.

По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам за свои работы и услуги, предусмотренные договором, тогда как заказчик обеспечивает координацию выполнения поставок и работ так, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои работы и поставки в необходимой последовательности. В этом случае ответственность за своевременное предоставление фронта работ каждому из подрядчиков остается за заказчиком.

Для генерального подрядчика отдельным договором является договор субподряда.

9. Договор подряда на строительство объекта «под ключ», заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование — строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами — сдача объекта в эксплуатацию».

По договоренности сторон заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта «под ключ» остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.

10. Многосторонний договор подряда заключается всеми участниками инвестиционного процесса (заказчиком, подрядчиками, выполняющими работы по изысканию, проектированию, общестроительные, специализированные и пусконаладочные, предприятиями — изготовителями оборудования, возможными снабженческими организациями и др.) на равноправной основе с учетом всех взаимосогласованных условий.

11. Договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью.

Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений договора. Ими, как правило, являются различные графики, расчеты, как-то: передачи проектной и технической документации, передачи оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и другие материалы.

Перечень и содержание приложений устанавливаются договаривающимися сторонами при заключении договора.

12. Договор подряда содержит общие и особые условия.

Общие условия определены действующими законодательными и нормативными актами и остаются неизменными, как правило, для всех случаев.

В особых условиях договаривающиеся стороны отражают специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства, требующие включения дополнительных согласованных обязательств.

Какие работы выполняет подрядчик при строительстве объекта под ключ

Юридическая библиотека Круглова

Суханов Е. А.

Суханов Е. А.

Козырин А.Н.

Батычко В.Т.

Д.Б. Катков,
Е.В. Корчиго

4. Особенности договора подряда на строительство объектов «под ключ»

Такой договор заключается между заказчиком и подрядной организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.
Основной обязанностью заказчика является предоставление генеральному подрядчику документации, на основании которой проектируется объект: проекты застройки микрорайонов, кварталов, градостроительных комплексов, поселков и сельских населенных пунктов; утвержденные технико-экономические обоснования строительства объектов производственного назначения и крупных общественных зданий и сооружений и др.
К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:
* обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями,
* обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ,
* комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.
Стоимость работ по договору определяется соглашением сторон. Затраты генерального подрядчика до сдачи объекта заказчику покрываются за счет его собственных средств и полученных им кредитов банка.
Заказчик рассчитывается с генеральным подрядчиком после подписания акта приемки объекта. Генеральный подрядчик производит окончательные расчеты с субподрядчиками после завершения ими комплексов работ в соответствии с ценой, установленной при заключении договора субподряда.
Таким образом, в данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности по организации и обеспечению строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования). Поэтому договор подряда на строительство объектов «под ключ» считается одной из наиболее прогрессивных форм капитального строительства.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

• обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
• обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
• обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
• обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
• обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

• Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
• Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
• Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
• Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Функции генподрядчика в строительстве

Услуга предполагает, что заказчик строительства поручает генподрядчику разработку организационной структуры управления проектом строительного производства, ППР (плана производства работ) и его выполнение в обозначенный срок.

Заключение договора генерального подряда с КТБ (KTB Beton Group) — это выгодное решение для вашей организации. Генподряд используется для реализации проектов, в которых предусмотрены разноплановые работы по модернизации, реновации, капитальному строительству жилых и общественных объектов.

В число основных обязанностей генерального подрядчика входит:

1. Подготовка строительного объекта, организация стройплощадки, обеспечение ее своими силами стройматериалами и отдельными конструкциями, предоставление санитарно-бытовых и производственных помещений для персонала субподрядной компании.
2. Получение разрешений на использование энергетических ресурсов.
3. Подготовка для субподрядчиков проектно-сметной документации.
4. Получение технических условий на временное присоединение к инженерно-техническим сетям.
5. Координация взаимосвязи действий субподрядчиков.
6. Доставка субподрядчикам оборудования, строительных материалов.
7. Участие в проверках, проводимых государственными контролирующими организациями, в обязанности которых входит проверка исполнения требований безопасной эксплуатации производственных объектов, пожарной безопасности и охраны труда. В функции генподрядчика также входит защита интересов заказчика.
8. Все виды строительного контроля (входного материалов и оборудования, инспекционного объектов строительства) и его метрологическое обеспечение.
9. Анализ деятельности субподрядных организаций.

Перечень обязанностей должен соответствовать нормам действующего законодательства. Основы взаимодействия между лицами, заключившими договор, регулируются ст.706 ГК РФ. Заказчик и генеральный подрядчик в договоре подряда указывают вид ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей.

Задачи генерального подрядчика

К ним относится:

• Согласование с застройщиком и субподрядными организациями их обязанностей, стоимости услуг, вопросов документального оформления.
• Проверка проектной документации, внесение в нее изменений (при необходимости).
• Ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учета.
• Осуществление контроля над качеством, стоимостями и сроками выполняемых работ.
• Оценивание объемов и стоимости дефектов, а также суммы денежных средств, требующихся на их устранение. Предъявление претензий поставщикам и изготовителям некачественных строительных материалов.
• Отстаивание интересов заказчика при проведении государственными надзорными организациями всех проверок, в том числе комплексной на стадии приемки объекта.
• Планирование мероприятий по охране окружающей среды

Генеральный подрядчик может оказывать различные услуги субподрядчикам. Они должны быть перечислены в договоре. Например, генподрядчик может сдавать в аренду автотранспорт и грузоподъемные механизмы, сооружения для временного пользования, а также организовать охрану стройплощадки, пр.

Функции генерального подрядчика

• Поиск ответственных и надежных субподрядчиков. Выбор организаций осуществляется путем проведения тендеров, прямых переговоров, пр. Прежде, чем привлекать их к работе, выполняется ряд экспертиз (технико-экономических, юридических, др.).
• Заключение договоров с субподрядчиками.
• Контроль соответствия выполненных работ качеству, стоимости, нормативным показателям, указанным в договорах субподряда. Выполнение функций генподрядчика дает ему право в любой момент проверять качество используемых материалов, состояние механизмов и оборудования. Если оно не соответствуют нормативным требованиям или условиям контракта, строительство может быть приостановлено до устранения выявленных недостатков.
• Координация действий организаций, участвующих в строительстве.
• Обеспечение безопасности труда. В функции генподрядчика входит планирование и проведение мероприятий по охране окружающей среды.
• Составление графиков строительно-монтажных работ, поставок материалов, механизмов и оборудования. Ресурсы могут поставляться как генподрядчику для их распределения между исполнителями работ, так и непосредственно субъектам, которые будут привлекаться генеральным подрядчиком. Он не должен допускать создания излишков материальных ценностей.
• Составление графиков коммуникаций с учетом квалификации персонала, используемых технологий. Графики являются неотъемлемой частью общего календарного графика.
• Обеспечение субподрядных компаний проектно-сметной документацией, прошедшей экспертизу, в сроки, оговоренные в контрактах. В функции генподрядчика также входит предоставление разрешений на выполнение специальных работ, например, геодезических изысканий.

Генподрядчик участвует в процедуре приемки здания в эксплуатацию и передает полный пакет документов заказчику.

Субподрядчик и генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик в договоре подряда – это юридическое лицо, принимающее на себя исполнение работ, перечисленных в этом договоре. Он может привлекать к сотрудничеству третьих лиц, именуемых субподрядчиками. Генподрядчик заключает с ними прямые договора субподряда.

Статья 707 ГК РФ разрешает привлекать к работам двух и более субподрядчиков, каждый из которых может заключать договора двойного субподряда. В этом случае в структуре проекта наряду с генподрядчиком предусмотрено и участие генерального субподрядчика.

Типы отношений и варианты сотрудничества

Генеральный подряд это тип отношений, при которых заказчик делегирует подрядчику исполнение задач по реализации проекта «под ключ». Законодательством предусмотрены и другие типы отношений:

• Управление. Генподрядчик по поручению заказчика разрабатывает рабочий проект или находит проектировщика, который будет заниматься его разработкой. Привлекать субподрядные организации может генподрядчик или застройщик. В этом случае в функции генподрядчика входит координация действий привлеченных третьих лиц.
• Консультирование. Генподрядчик оказывает консультационные услуги. Например, это может быть приемка и оценка выполненных работ, проведение экспертизы, разработка технического задания или технических условий, пр.

Место и роль генподрядчика среди других участников проекта

Инвестор и заказчик – это основные участники проекта. Они определяют цели и пути его реализации. Заказчик занимается привлечением средств инвесторов, согласовывает объемы работ, отвечает за своевременное поступление денежных средств, выбирает проектировщика и генподрядчика.

Выполнение функций генподрядчика предполагает наблюдение за выполнением проекта, в котором участвуют привлеченные компании и контроль на всех этапах строительства. Генеральный подрядчик отвечает за конечный результат. Также он отвечает за действия субподрядчиков перед заказчиком, а перед субподрядчиками – за действия заказчика при нарушении им взятых на себя обязательств.

Преимущества генподряда

Для эффективной организации взаимосвязанных процессов при больших объемах строительства необходимо заключить договор генерального подряда. Сотрудничество с генподрядчиком выгодно по многим причинам:

• Ответственность генерального подрядчика за выполнение проекта и строительные риски, с ним связанные.
• Оптимизация сроков строительства и финансовых затрат застройщика.
• Разработка структуры управления и системы контроля качества выполненных работ.
• Большой опыт оформления всех видов документации. Это позволяет инвестору сэкономить время прохождения бюрократических формальностей и в течение короткого срока вступить в официальное владение объектом.

Почему с нами выгодно сотрудничать

Группа компаний КТБ (KTB Beton Group) гарантирует своим клиентам высокое качество услуги генподряда. Оно обусловлено:

• Сотрудничеством с надежными субподрядчиками.
• Систематическим контролем качества работ и строительных материалов.

• Наличием в штате квалифицированных сотрудников и современной производственной базы (спецтехники, оборудования).
• Возможностью экспертного сопровождения на всех этапах строительства – от обследования объекта до аудита проектов, контроля качества стройматериалов.
• Комплексным подходом к выполнению разноплановых заданий.
• Выполнением услуг в запланированные сроки.

Выводы

Генеральный подряд предполагает систему отношений между заказчиком и подрядчиком, которая выгодна для обеих сторон. Генподрядчик решает задачи, возникающие на этапе проектирования, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ. Наша компания выполняет функции генподрядчика с 2013 года. Мы оказываем услуги, включающие в себя выполнение всех видов строительных работ – от выполнения инженерных изысканий и проектирования до строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Звоните нам и получите консультацию по вопросам предстоящего сотрудничества или отправьте заявку, форма которой есть на нашем сайте.

Поделиться:
Новые статьи Популярные статьи

• КТБ Железобетон в проектно-образовательном интенсиве «Школа Шухова 3.0»
• Строительный контроль сегодня и завтра
• Аудит проектной документации
• Исходные материалы для проектирования
• Проектно-изыскательская документация
• Правила обследования зданий и сооружений
• Обследование конструкций зданий и сооружений
• Виды лабораторий в строительстве
• Аккредитованная строительная лаборатория
• Сроки разработки проектной документации