Как ликвидировать жск и перейти в управляющую компанию
Вы используете устаревший браузер. Этот и другие сайты могут отображаться в нём некорректно.
Необходимо обновить браузер или попробовать использовать другой.
Дорогие друзья! Если Ваш дом украшает и обогревает финская печь Туликиви, у вас есть отличная возможность пригласить съёмочную группу FORUMHOUSE для съёмок обзорного сюжета о вашем доме и об этой классной печи! Впереди зима, согреемся от теплой истории!) Пишите нам! expert@forumhouse.ru
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 /10 10,00 оценок: 1
Порядок и особенности заключения ЖСК договора с управляющей компанией
В ходе осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, у Жилищно-строительного кооператива (далее — «ЖСК») может возникнуть потребность в заключении договора с управляюшей компанией.
В таком случае, возникает вопрос, произойдет ли изменение способа управления многоквартирным домом.
Рассмотрим данный вопрос.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), существуют три способа управления многоквартирным домом:
1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) Управление управляющей организацией.
На основании Определения СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 сентября 2015 г. № 305-КГ15-1770 заключение договора управления между жилищным кооперативом и управляющей компанией не означает изменения способа управления многоквартирным домом, при условии, что жилищный кооператив не ликвидируется.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Поскольку в соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Кодекса управление жилищно-строительным кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом; предусмотренная частью 2 статьи 162 Кодекса возможность заключения таким кооперативом договора на управление домом со специализированной управляющей организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.
Заключение договора управления многоквартирным домом ЖСК с управляющей организацией не только не прекращает обязанности кооператива перед собственниками помещений в таком доме, но и предполагает возникновение новых обязанностей по контролю выполнения договорных обязательств управляющей организацией как исполнителем оказываемых услуг
На основании вышеизложенного, ключевым условием для порядка заключения договора управления ЖСК с управляющей организацией является факт, продолжит ли ЖСК свою деятельность по управлению многоквартирным домом либо будет ликвидирован.
В первом случае способ управления многоквартирным домом изменению не подлежит. При этом, как следует из части 6.1. статьи 155 Жилищного кодекса в случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 — 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации.
В случае же ликвидации ЖСК, станет актуальным вопрос выбора способа управления многоквартирным домом, который на основании пункта 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса должен производиться Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.
Ликвидация ТСЖ/ЖСК/ЖК
ТСЖ, ТСН, ЖСК
На чтение 5 мин. Просмотров 489 Опубликовано 18.07.2022
На каких основаниях ТСЖ/ЖСК/ЖК может быть ликвидировано? Кто имеет право обратиться в суд с соответствующим требованием? Почему суд может в этом отказать?
Основания для ликвидации
Общие основания для ликвидации юридического лица, к которому относится ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК, перечислены в части 2 статьи 61 Гражданского Кодекса РФ:
- По решению его учредителей или участников;
- По решению суда в связи с:
- грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
- деятельностью без лицензии;
- деятельностью юридического лица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона;
- иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано.
В статье 145 Жилищного Кодекса РФ указано, что решение о ликвидации ТСЖ обязаны принять собственники помещений в доме на общем собрании, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме. Также принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 145 Жилищного Кодекса РФ.
Обращение в суд с иском о ликвидации
При ликвидации ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК через суд важно, кто именно подал иск, поскольку в части 3 статьи 61 Гражданского Кодекса РФ круг уполномоченных на такие действия лиц строго ограничен. В этом списке нет физических лиц – собственников или нанимателей помещений в многоквартирном доме.
В пунктах 1 – 4 части 3 статьи 61 указано, что суд принимает решение о ликвидации ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления. То есть с таким требованием в судебную инстанцию могут обратиться:
- Государственная Жилищная Инспекция в случае, если был нарушен порядок создания товарищества или в деятельности выявлены иные неустранимые грубые нарушения закона, в соответствии с частью 6 статьи 20 Жилищного Кодекса РФ, пунктами 1, 3 части 2 статьи 61 Гражданского Кодекса РФ;
- прокуратура, если в ходе проверки работы товарищества были выявлены нарушения прав, свобод и законных интересов граждан, неопредлённого круга лиц или государства, согласно статье 35 № 2202-1, части 1 статьи 45 Гражданского Процессуального Кодекса РФ;
- орган местного управления при выявлении нарушений при создании товарищества собственников или грубых нарушений законодательства РФ.
Также отметим, что в суд с иском о ликвидации любой организации может обратиться налоговый орган, согласно части 11 статьи 7 № 943-1. Если же иск подаётся жителем многоквартирного дома, то суд указывает на отсутствие у истца соответствующих полномочий и отклоняет жалобу.
Ликвидация в соответствии с ГК РФ
Ликвидация ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК проводится по общему для всех юридических лиц порядку, который закреплён в статьях 61 – 65 Гражданского Кодекса РФ.
После принятия решения о добровольной или принудительной ликвидации ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК, общее собрание собственников или членов, иной орган, принявший решение о прекращении работы товарищества, обязаны назначить ликвидационную комиссию, установить порядок и сроки ликвидации, составить промежуточный баланс, уведомить орган ГЖИ о своих действиях.
С момента назначения такой комиссии именно она управляет всеми делами товарищества собственников и даже представляет его в суде. В её обязанности также входит публикация в официальных СМИ сообщения о порядке и сроках предъявления кредиторами требований к ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК, письменное уведомление кредиторов и взыскание дебиторской задолженности.
У кредиторов при этом должно быть не менее двух месяцев с момента опубликования информации о грядущей ликвидации ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК на предъявление товариществу требований. После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс.
Затем комиссия уведомляет регистрирующий орган о завершении процесса ликвидации ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК и предоставляет пакет необходимых документов. ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК считается ликвидированным после внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц.
Запомните
Если в многоквартирном доме, который находится в управлении у ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК, встал вопрос о ликвидации товарищества, то инициаторам процесса необходимо учитывать несколько важных нюансов:
- ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК может быть ликвидировано в добровольном порядке по решению общего собрания членов ТСЖ либо по решению общего собрания собственников в случае, если члены товарищества не обладают достаточным количество голосов от общего числа голосов в доме.
- Ликвидация ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК может быть проведена в принудительном порядке по решению суда, куда имеют право обратиться уполномоченные госорганы или муниципалитет.
- Сам факт отсутствия у членов ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК более 50% голосов от числа всех голосов в доме не является безусловным фактом для ликвидации товарищества. Обязательно должно быть решение об этом общего собрания собственников, в том числе при принуждении учредителей через суд.
Чтобы ликвидировать ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК, инициаторам процесса необходимо провести общее собрание членов/собственников, на котором будет принято соответствующее решение. Затем к работе должна приступить ликвидационная комиссия, которая решит вопросы с кредиторами и направит документы в регистрационный орган для исключения ТСЖ/ТСН/ ЖСК/ЖК из реестра юридических лиц.
В России изменились правила смены управляющей компании. Чем это грозит жильцам
С 1 сентября в стране изменились правила смены управляющей компании — теперь этот вопрос отнесен исключительно к компетенции общедомовых собраний, то есть самих жителей, а голосов для положительного решения нужно собрать больше половины. Раньше, напомню, достаточно было четверти жильцов, то есть сменить управдома могло даже меньшинство.
Жители дома 96 на Пушкинской улице подмосковного Дмитрова решают проблемы с УК. / АПСМКДМО
Что несет такое решение обитателям столичных многоэтажек? Реально ли теперь поменять УК или придется терпеть одну и ту же годами? Корреспондент «РГ» узнал подробности.
Голосуй или проиграешь
По большому счету изменения произошли только в цифрах, а именно в числе жителей, которых достаточно для смены управдома. Раньше для такого решения общедомовому собранию нужно было собрать кворум, то есть больше половины жильцов, а потом проголосовать за смену простым большинством участников. Получалось, что сменить УК могли 25% жителей плюс один голос. При этом вес в голосовании имеет не число прописанных, а площадь владения — голос обладателя 100-метровой «трешки» весомее голосов двоих хозяев 40-метровых «однушек» вместе взятых.
Зачем же вообще понадобились перемены? В Госдуме объяснили их тем, что раньше УК иногда менялась вопреки воле большинства — вынести такое решение могла активная группа жильцов. Нередко оказывались замешаны и недобросовестные «управляшки» — они договаривались с частью жильцов и занимали место предыдущей компании. Доходило до подделки подписей жителей, ведь иногда достаточно было подделать с десяток подписей, и вуаля — у дома новый управдом. Теперь же проворачивать такие схемы будет сложнее.
«С 1 сентября за смену управляющей компании должны проголосовать более половины собственников, а раньше такое требование распространялось только на смену способа управления домом, например на переход от УК к товариществу собственников жилья (ТСЖ), — объяснили «РГ» в Мосжилинспекции. — Поэтому теперь смена УК сравнялась с созданием ТСЖ по доле необходимых голосов. При этом играют роль голоса не только собственников квартир, но и владельцев нежилых помещений, например магазинов, салонов красоты и других коммерческих площадей».
Другими словами, ТСЖ теперь создать не сложнее, чем поменять УК. А товарищество собственников, в свою очередь, может нанять любую УК как подрядчика и в случае недовольства качеством работы сменить ее без всяких голосований. Звучит интересно, но на практике могут возникнуть проблемы, опасаются эксперты.
ЖЭК-потрошитель
Во-первых, собрать общедомовое собрание для жильцов всегда было проблемой — что уж говорить, у нас жители одной лестничной клетки редко знакомы друг с другом, хотя живут рядом годами. А уж убедить большинство не то что проголосовать определенным образом, а вообще принять участие в собрании — дело почти безнадежное. В последнее время, впрочем, стало проще — сейчас собрания можно проводить онлайн, на государственных порталах вроде «Электронного дома» в Москве.
Но все же сменить управляющую компанию будет непросто. С одной стороны, у этого есть и плюсы — эксперты ожидают, что управдомы теперь смогут работать стабильнее, не боясь, что завтра или через год их поменяют. С другой, может упасть конкуренция и борьба за клиента — зачем стараться содержать дом хорошо, если жильцы все равно не смогут договориться и провести собрание? Да и активным жильцам, готовым бороться за будущее своей многоэтажки, будет сложнее — они могут стать заложниками пассивного большинства.
В любом случае для решения одного из важнейших вопросов — выбора управляющей компании — жильцам теперь придется учиться договариваться и объединяться, меньшинством это решить больше не получится.
Куда еще жаловаться
В Мосжилинспекции напоминают, что смена управляющей компании — далеко не единственный способ борьбы с недобросовестными коммунальщиками. Во-первых, на конкретные промахи управдома можно жаловаться на портал «Наш город» в Москве и «Добродел» в Подмосковье — на такие жалобы реагируют быстро. Во-вторых, про плохую работу УК можно рассказать и жилищной инспекции — там проведут проверку и при необходимости примут меры, штрафы для коммунальщиков зачастую исчисляются сотнями тысяч рублей. А иногда доходит и до аннулирования лицензии.