Запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года – новый этап борьбы с профессиональными поселенцами и фиктивными регистрациями
Назревавший давно вопрос регистрации микродолей в жилых помещениях, наконец, разрешен. С 2013 года на рассмотрение Госдумы неоднократно вносились подобные законопроекты, но не один из них не был принят. Законодатели спорили относительно размера микродолей, о том, нужно ли вводить градации микродолей по региональному признаку, а также по иным принципиальным вопросам.
Кроме того, в 2013 году был принят Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на борьбу с фиктивной регистрацией. Теперь за это предусмотрена уголовная ответственность – в Уголовный кодекс были добавлены ст. 322.2-322.3.
14 июля 2022 года был подписан и опубликован Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 310-Ф3 «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ). Вступающий в силу 1 сентября 2022 года закон запретил проводить любые сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м. Другими словами, теперь приобрести микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя. Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, а регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.
В большей степени такие нововведения связаны с проблемой черных риелторов и рейдерскими захватами квартир. Так, приобретая микродоли и законно вселяясь в квартиру, захватчики делали жизнь других добросовестных собственников невыносимой. Обращения в правоохранительные органы в таком случае мало чем помогали, поскольку, несмотря на размер доли, собственник в соответствии с действующим законодательством имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться такой долей (ст. 246 Гражданского кодекса). Также любой из собственников, имеет право пользования общим имуществом в квартире – кухней, ванной комнатой и другими общими местами пользования (ст. 247 ГК РФ).
Пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по низкой цене и выезжать из квартиры. Фактически, такие недобросовестные действия являются ничем иным, как мошенничеством и вымогательством денежных средств добросовестных граждан. Такие же методы применялись и некоторыми долевыми собственниками с целью завладения всей квартирой.
Также принятый закон продолжает идею законодателя о борьбе с фиктивной регистрацией в крупных городах России. Сейчас не составит труда найти выгодное предложение по покупке 1/100 или еще более незначительной доли в квартире для оформления регистрации в любом крупном городе. Целью такой покупки, часто, является оформление ребенка в детский сад в нужном районе, получение пособий, надбавок и другие преференции, напрямую зависящие от места регистрации. Наблюдая такую тенденцию, но не имея действующих правовых механизмов для запрещения регистрации таких сделок, Росреестр не имел возможности противостоять «размыванию» долей в квартирах.
Важно отметить, что принятый закон, исходя из его содержания, не имеет обратной силы. Таким образом, любая сделка по отчуждению микродоли, совершенная до дня, следующим за днем вступления закона в силу, не может быть признана ничтожной по данному основанию. То есть закон разрешает проводить любые сделки с микродолями до 2 сентября 2022 года [Закон № 310-ФЗ вступает в силу с 1 сентября 2022 года, но положения Семейного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции закона) будут применяться к отношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2-3 ст. 4 Закона № 310-ФЗ). Полагаем, что именно со 2 сентября, а не с 1. – Ред.].
Отвечая на вопрос, что будет с уже имеющимися микродолями в квартирах, нужно отметить, что исходя из текста принятого закона собственники таких долей не будут лишены права собственности. Но все же пока остается вопросом, смогут ли они свободно распоряжаться микродолей после вступления поправок в силу или смогут отчуждать долю только одному из собственников с целью их объединения. Более подробные разъяснения по вопросу применения данной поправки, внесенной в Жилищный кодекс, наверняка, будут даны и Росреестром, и вышестоящими судами.
Таким образом, собственникам квартир, в которых уже есть недобросовестные владельцы микродолей, необходимо действовать уже имеющимися законными методами решения данной проблемы.
Первое, что необходимо делать, если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны, впоследствии обратиться в правоохранительные органы для того, чтобы попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке. Второй важный шаг на пути к спокойной жизни – признание микродоли малозначительной и осуществить принудительный выкуп ее в судебном порядке по рыночной цене, определенной на основании оценки (ст. 252 ГК РФ).
Для успешного исхода дела и удовлетворения заявленных исковых требований важно правильно оценить соотношение долей и общей площади квартиры, зафиксировать факты злоупотреблений со стороны сособственника и грамотно составить исковое заявление. Скорее всего, теперь признание микродолей малозначительными в судебном порядке для добросовестных владельцев будет упрощено. В таких спорах истцам важно доказать, что, фактически, вселиться на спорную долю невозможно, в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2022 г. по делу № 88-10879/2022, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2022 г. № 55-КГ22-1-К8). Полагаю, что теперь заявителям не придется доказывать, что микродоля менее 6 кв. м непригодна к проживанию и единственным возможным вариантом является принудительный ее выкуп.
Нужно отметить, что под исключение из общего правила уже сейчас попадают несколько оснований приобретения микродолей. Законодатель разрешил получить в собственность микродолю в жилом помещении только в случае получения ее в силу закона, например, в порядке наследования или в случае приватизации жилого помещения. В таком случае, исходя из текста закона, Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности. Действительно, зачастую случаются ситуации, что при наличии большого числа наследников очереди, призванной к наследованию и при отсутствии у них желания на выгодный для всех раздел наследственной массы, каждый из наследников получает малозначительную долю в квартире. Законодатель предусмотрел, что в данном случае правила о ничтожности такой сделки не применяются (ст. 2 Закона № 310-ФЗ).
Действительно, иначе судебных споров по вопросу раздела наследства станет намного больше, а и, без того огромная судебная нагрузка, увеличится.
Еще одним исключением из правил станет покупка малометражной квартиры с использованием материнского капитала. Поскольку доли в такой квартире, в силу действующего закона, должны быть выделены всем членам семьи, правила об ограничении размера доли здесь также не будут применяться (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
Несомненно, принятые поправки станут хорошим началом на пути борьбы с «резиновыми квартирами» и рейдерскими захватами жилья. Но все же нерешенным остается ряд вопросов, например, что делать собственникам, которые на данный момент уже имеют микродоли, кому и как возможна их реализация, а также вопрос реализация микродолей собственниками, получившими их в силу закона.
Запретили создавать микродоли в праве общей собственности на жилье
Нельзя совершать действия, если по их итогам на долю каждого сособственника жилого помещения останется менее 6 кв. м его площади. Речь идет о дроблении доли в праве общей собственности и т.д.
Сделки, которые нарушат запрет, ничтожны. Запрет не действует, в частности, если право общей долевой собственности перешло по наследству или в результате приватизации.
Правила вступили в силу 1 сентября. Их распространили на отношения, которые возникнут после этой даты.
Микродоли запретят. Что это значит для владельцев и покупателей жилья
С 1 сентября жилые помещения (квартиры, дома) будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. м. Закон об этом 8 июля одобрил Совфед. Еще одно новшество касается раздела имущества супругов. Теперь суды смогут изменить соотношение долей супругов (обычно 50/50), если один из них тайно от другого продал часть общих активов. Как это будет применяться на практике — рассказываем вместе с юристами.
Что такое микродоля и для чего она покупается
До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности. В результате можно было купить квадратный метр или даже его половину. На онлайн-витринах недвижимости можно встретить объявления «Продам 1/10 в квартире, 1/12 или даже 1/100 в квартире». Как правило, такие доли появляются в результате наследования, раздела имущества или при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна московская прописка. Отсюда возникает проблема так называемых «резиновых» квартир. Но бывают ситуации, когда доли используют в мошеннических целях. Проблема заключается в том, что обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться общими зонами (кухней, ванной). Например, человек покупает микродолю, заселяется в квартиру и намеренно делает жизнь других собственников невыносимой — речь о черных риелторах.
Павел Крашенинников, соавтор закона о микродолях, председатель Комитета по государственному строительству и законодательству:
— История вопроса достаточно длительная: начиная с 2011 года на рассмотрении Госдумы по данному вопросу было несколько законопроектов. В 2013 году был принят президентский проект о борьбе с фиктивной регистрацией, предусматривающий уголовную ответственность (№ 376-ФЗ от 21.12.2013). Однако ситуация не решилась до сих пор, особенно с микродолями. Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных.
Основные пункты закона
1. Размер доли не меньше 6 кв. м
Закон устанавливает предельно допустимый минимальный размер доли. Теперь запрещается дробить жилье, если в результате на человека придется меньше 6 кв м. Новые правила должны начать действовать с 1 сентября 2022 года, после подписания закона президентом. Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации. Например, супруги в браке купили квартиру 42 кв. м, один из супругов умирает и у него остается четыре наследника по закону, приводит пример руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. Подлежащая разделу между ними доля в ½ от всей квартиры составляет 21 кв. м. Вторая доля принадлежит второму супругу и в наследственную массу не попадает. Доля умершего делится на четверых наследников в равной доле, то есть на каждого придется по 5,25 кв. м, что меньше установленного законом порога, отметила юрист. То же самое и с маткапиталом, продолжила Нурида Ибрагимова. Иногда денежных средств у семьи хватает только на приобретение малометражной однокомнатной квартиры, особенно в крупных городах. Когда необходимо наделять долями всех членов семьи (условие, установленное законом), то доли нередко составляют меньше 6 кв. м. «Нужно помнить, что квартира в основном приобретается на денежные средства супругов, на которые дети претендовать не могут, а маткапитал составляет только малую часть от стоимости квартиры и ущемление супругов в долях как минимум будет несправедливо», — отметила она.
Читайте также Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать
2. Недобросовестным супругам уменьшат долю
Помимо проблемы с микродолями, принятый закон содержит пункт о разделе имущества. Согласно поправкам, суд имеет право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе, «если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях». Например, при разводе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго. Теперь не нужно признавать в суде сделку недействительной и собирать доказательства — будет достаточно доказать, что сделка была совершена без согласия одного из супругов, и суд может уменьшить долю недобросовестного продавца. Согласно Гражданскому кодексу, при разводе супруги получают равные доли (если иное не предусмотрено брачным договором) — 50/50. При этом, по словам юристов, уже сейчас доля супруга может быть увеличена или уменьшена. Поправки закрепляют эту практику и упрощают сам процесс.
Читайте также Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда
Применение закона о микродолях на практике
Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября — дату вступления его в силу, пояснила руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова. Таким образом, уже существующие доли под запрет не подпадут, сделки с ними можно будет совершать — покупать и продавать, но до осени. «Совершать новые действия по созданию/делению новых микродолей и их продаже будет невозможно. При этом необходимо помнить, что существует такой механизм, как «признание доли незначительной и принудительная выплата за нее компенсации». Но он работает только при соблюдении условий, указанных в п. 4 ст. 252 ГК РФ, и тогда, когда есть несогласные с выделением долей. Сделки, которые совершены до вступления в силу нового закона, действительны (ст. 4 ГК РФ). С момента вступления его в силу совершение таких сделок запрещено, подтвердил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. «Владеть можно, но распоряжаться нельзя», — сказал юрист. По его словам, новый закон не дает прямого ответа на вопрос о том, что еще смогут делать со своими микродолями те, кто уже владеют ими на законных основаниях. «Но здравый смысл подсказывает, что подобное ограничение прав таких собственников не совсем справедливо и определенный механизм будет иметь место. Например, совокупная продажа микродолей в пользу одного покупателя», — добавил Кузнецов.
Поскольку обратной силы закон не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября (Фото: Romashko Yuliia/shutterstock.com)
Все проблемы полностью закон не решит
Сам закон должен решить ряд практических проблем: практику «резиновых» квартир и мошеннические схемы черных риелторов. «Существовавший до настоящего времени законодательный пробел давал недобросовестным собственникам право ставить препятствия другим сособственникам, отчуждая микродоли в пользу третьих лиц. Это в итоге порождало ситуации с множеством собственников и негативно влияло на гражданский оборот, отметил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству. В силу вновь принятых законодательных изменений осуществлять бесконечный раздел общего имущества супругов, порождая огромное количество судебных дел, будет более невозможно. «Продать «резиновую» квартиру достаточно затруднительно из-за необходимости для нового собственника выкупить все микродоли для получения права собственности на единый объект недвижимости, что не всегда просто ввиду наличествующей иногда несогласованности интересов всех долевых сособственников», — сказал Владимир Кузнецов. То же самое касается ситуаций, когда недобросовестные собственники продавали формально микродоли третьим лицам для незаконного получения прибыли. Например, доли в квартире 50 кв. м бесконечно продавались в размерах 1/100. Что, естественно, непригодно для проживания, поскольку такой размер существенно ниже любого регионального прожиточного минимума, добавил юрист. При этом закон полностью проблемы с «резиновыми» квартирами и другими махинациями не решит, признают юристы. «Но как минимум он значительно уменьшит появление дальнейших споров. И дело не в планке по метражу, а в комплексном подходе. Думаю, данный закон положит начало дальнейшим изменениям в законодательстве и судебной практике», — считает Нурида Ибрагимова.
- Как продать долю в квартире. Инструкция
- Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире
- Жизнь на 10 кв. м: плюсы, минусы и риски при покупке микроквартиры
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Микродоли ограничили. Что это значит для собствеников и покупателей жилья
Жилье, где право собственности разделено между несколькими лицами, отныне не может дробиться на микродоли. Предельно допустимый законный минимальный размер одной части квартиры или дома составил шесть квадратных метров. Изменения внесены в Жилищный кодекс РФ.
Почему установили рамки для дробления жилой недвижимости?
Любые сделки с долями, в том числе дарение, купля-продажа, в обязательном порядке фиксируются нотариально. Раньше закон не ограничивал раздел жилой недвижимости. Квартира буквально могла делиться по одному квадрату, и сделка признавалась легальной.
Нередко после этого возникали мошеннические схемы, когда 1/20 доли перепродавалась третьим лицам, проще говоря, «черным риелторам». Они въезжали в квартиру и делали жизнь остальных собственников невыносимой, вынуждая их продавать свои доли на крайне невыгодных условиях. Кроме того, микродоли серьезно ограничивали участие подобной жилой недвижимости в гражданском обороте.
С 1 сентября 2022 года сделка с нарушением предела доли в шесть квадратных метров считается ничтожной.
– Поправки направлены на борьбу с «резиновыми» квартирами и защиту граждан от «черных риелторов» и мошеннических сделок. Документ позволяет предотвратить злоупотребление недобросовестных сособственников своими правами на жилое помещение и гарантировать конституционное право граждан на жилье, – прокомментировал изменения председатель Госдумы РФ Вячеслав Володин.
Как закон отразится на владельцах и тех, кто хочет приобрести долю?
Выделять в квартире доли меньше шести квадратных метров, принадлежащие разным собственникам, запрещено.
Законом устанавливается количество квадратных метров, меньше которого доли нельзя отчуждать по сделке купли-продажи. То есть, если доля в общей площади квартиры ниже этого минимального значения, в регистрации перехода права собственности на нее нотариально откажут.
Контроль за соблюдением ограничений ведут государственные регистраторы Росреестра, а также нотариусы. Нотариус откажет в удостоверении договора в том случае, если он заключен в отношении микродоли, которая меньше установленного минимального размера. В результате микродолю нельзя будет приобрести.
Есть ли исключения?
Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации жилого помещения.
Действительны ли старые сделки?
Изменения вступили в силу с 1 сентября 2022 года, поэтому закон распространяется только на сделки, совершенные после 1 сентября. Уже существующие доли под запрет не попадают. Однако есть одно но: владеть такими микродолями можно, но распоряжаться ими с момента вступления в силу закона нельзя.
Также закон не затрагивает порядок продажи долей в жилом помещении, которые превышают минимальный размер в шесть квадратов. Для этого необходимо, как и прежде, направить уведомление остальным собственникам, имеющим преимущественное право приобретения доли, и получить их отказы или выждать месяц с момента направления уведомления. После этого нотариус сможет удостоверить договор купли-продажи доли и подать заявление о регистрации в ЕГРН перехода права собственности.
Пополам не получится
Помимо разъяснения ситуации с микродолями, принятый закон содержит пункт о разделе общего имущества супругов.
Теперь суд вправе изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе, если один из них совершал без согласия другого сделки по продаже этого имущества на невыгодных условиях.
По Гражданскому кодексу РФ при разводе супруги получают равные доли общего имущества, если иное не предусмотрено брачным договором. Однако, если жена или муж без согласия второй половины продали общую квартиру, суд вправе уменьшить долю недобросовестного супруга и увеличить ее в пользу второго.