Арендатор не вывез имущество из помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Арендатор не вывез имущество из помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Аренда:
- 001 счет
- 011 счет
- 121 КОСГУ
- 122 КОСГУ
- 6-НДФЛ аренда помещения
- Показать все
- Движимое имущество:
- Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество
- Государственная регистрация залога движимого имущества
- Движимое и недвижимое имущество
- Движимое имущество
- Движимое имущество налог на имущество
- Показать все
Судебная практика
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Взыскание убытков с арендодателя
(КонсультантПлюс, 2023) Кроме того. Общество привлекало специализированную транспортную организацию, однако вследствие чинения ответчиком препятствий имущество дважды не было вывезено, однако услуги транспортной компании истец вынужден был оплатить.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Хранение. Общие положения Имущество арендатора по окончании срока аренды не было вывезено из арендуемых помещений.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Арендатор оставил имущество! Что делать и как поступить?
В этой статье мы поговорим о весьма распространенной проблеме – ситуации, когда вы сдаете помещение Арендатору, а он внезапно (или предварительно уведомив вас) перестает за него платить. Вы, естественно, принимаете все законные меры по расторжению договора, но при этом обнаруживаете, что Арендатор оставил свое имущество в вашем помещении, на связь он не выходит, либо выходит, но имущество забирать отказывается.
Как правило, для такого случая Арендодатели предусматривают возможность одностороннего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же внесудебный порядок не установлен, то скорее всего Арендодателю придется обращаться в суд для досрочного расторжения договора аренды.
Зачастую, в договорах аренды прописано множество моментов, но данный случай выпадает из поля внимания Арендодателей вовсе, либо прописывается весьма поверхностно, что, при возникновении указанной ситуации не позволяет урегулировать правоотношения сторон оперативно.
Итак, рассмотрим ситуацию, Арендатор прекращает вносить арендную плату, сворачивает свою деятельность и оставляет свое имущество в арендованном помещении, при этом договором эта ситуация никак не урегулирована.Первый вариант развития событий:
Арендодатель принимает решение об удержании имущества Арендатора
Итак, Арендодатель принял для себя решение, что он будет удерживать имущество Арендатора. Что ему делать в этой ситуации и как правильно себя вести?
Как правило, к данному виду санкций Арендодатель прибегает с одной целью, это получить свои арендные платежи, расторгнуть договор аренды и заставить Арендатора вывести свое имущество, при этом, удержание длится до момента погашения задолженности и освобождения помещения.
В соответствии со ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении Арендатором в срок требования об оплате, Арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
При этом, если условия об удержании не прописано в договоре аренды, Арендодатель все равно имеет на это право. Право на удержание в этих случаях возникает в силу закона. Однако, стороны могут в договоре ограничить или исключить применение удержания. Стоит также помнить, что в случае, когда вещь подлежит включению в конкурсную массу должника, удержать ее не получится.
Обязанности Арендодателя, который удерживает вещь, законом не предусмотрены, но могут быть установлены договором. Представляется, что Арендодатель обязан принять разумные меры по сохранности вещи и если вдруг вещь будет повреждена или уничтожена, поскольку она принадлежит Арендатору, последний может потребовать возмещения ему убытков.
Для удержания необходимо соблюдение трех условий:
1) имущество должно оказаться у Арендодателя на законных основаниях, то есть находиться в помещении на момент удержания;
2) у Арендатора должны быть просроченные договорные обязательства перед Арендодателем, на основании которых происходит удержание;
3) имущество на момент начала удержания должно принадлежать Арендатору, то есть не быть в аренде или лизинге.
В случае, если указанные условия не соблюдены, должник сможет через суд истребовать удерживаемую вещь и взыскать убытки.
При этом, в случае продажи (например, фиктивной) Арендатором оставленного имущества третьему лицу это не позволит ему вызволить приобретенное имущество, поскольку Арендодатель все равно может удерживать находящееся у него имущество, за исключением случаев, когда имущество находится в лизинге у другого лица.
Удерживаемое имущество, как правило, хранится у Арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам.
Реализация удерживаемого имущества и обращение взыскания на него тоже должно проводиться в определенном порядке, предусмотренном ст. 349 ГК РФ, то есть Арендодатель должен руководствоваться порядком обращения взыскания на заложенное имущество.
Фактически, при удержании имущества Арендатора, Арендодатель лишается возможности быстро обратить имущество в свою пользу или продать третьим лицам, ведь для этого необходимо обратиться в суд (включение в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорным) и после вынесения положительного решения организовать продажу имущества с публичных торгов, что требует времени и дополнительных затрат, которые могут превышать стоимость самого имущества.
В результате, Арендодатель может понести значительные процессуальные затраты.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что удержание это довольно трудоемкий и достаточно затратный способ возмещения убытков за счет удерживаемого имущества.Второй вариант развития событий:
Арендодатель принимает решение о выселении Арендатора в судебном порядке
Мы кратко коснемся данной ситуации, поскольку она тоже предполагает затраты времени и финансов, при этом Арендодатель будет нести финансовые потери в виде неполучения арендных платежей.
В первую очередь Арендодателю необходимо обратиться к Арендатору с требованием (претензией), а если Арендатор откажется удовлетворить данное требование добровольно или проигнорирует его, Арендодатель вправе будет обратиться в суд.
Если Арендатор не возвращает нежилое помещение по решению суда, Арендодатель можете обратиться в службу судебных приставов, в рамках исполнительного производства пристав принудительно освободит нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества.Предупреждение указанных проблем
По нашему мнению, самый быстрый и менее затратный способ вернуть Арендодателю помещение и освободить его от имущества Арендатора – действовать на опережение и прописать заранее в договоре условие о брошенном имуществе.
Так как определение статуса имущества как брошенного имеет определенные трудности, в случае если договором это не определено, Арендодателю необходимо получить полный отказ Арендатора от оставленного имущества (вещей). Это может быть выражено, в том числе, в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе Арендатора.
Если Арендатор проявит свою заинтересованность, то имущество надо будет вернуть или идти по вышеперечисленным процедурам.
Мы настоятельно рекомендуем включать в договор положение следующего содержания, которое поможет вам с легкостью квалифицировать оставленное имущество как брошенное:
«За просрочку Арендатором арендной платы, пени, штрафов, срока передачи имущества и иных обязательных платежей либо задолженностей, Арендодатель вправе ограничить доступ в арендуемое помещение Арендатору, осуществить удержание имущества Арендатора до полного исполнения Арендатором обязательств по уплате арендной платы и штрафных санкций по настоящему Договору, в том числе после досрочного расторжения Договора либо окончания срока его действия.
При этом, в случае если Арендатор не исполнит обязательств по договору, уплате арендной плате и штрафных санкций, освобождению помещения от имущества, в том числе после досрочного расторжения Договора либо окончания срока его действия, Арендатор уполномочивает Арендодателя распорядиться таким имуществом по своему усмотрению, в том числе оставить за собой право утилизировать или реализовать за любую цену и на любых условиях без возмещения их стоимости Арендатору. Арендодатель не несет ответственности за имущество арендатора на время такого удержании. Максимальный срок удержания Сторонами установлен в 30 дней, по истечению которого имущество Арендатора считается брошенным. Арендатор возмещает фактические затраты Арендодателя на удержание и хранение имущества Арендатора. Арендодатель не несет ответственности за имущество и товар Арендатора или третьих лиц, находящихся в помещении».
Поэтому, в случаях, когда Арендатор бездействует или «пропал», именно данный пункт договора поможет ускорить освобождение помещения, что будет наименее затратным и рентабельным для Арендодателя. Все остальные платежи, задолженности, штрафы, убытки и пени Арендодатель сможет истребовать с Арендатора в судебном порядке.Не скупитесь на привлечение к сделкам квалифицированного юриста, стоимость его услуг не такая высокая по сравнению с возможными убытками и неудобствами, связанными с исполнением договора аренды.
Что делать, если арендатор не освобождает помещение
При прекращении или расторжении арендного соглашения арендатор обязан освободить помещение. В ст. 622 ГК РФ говорится: если он вовремя не вернет имущество владельцу, то ему придется заплатить аренду за все время просрочки и возместить контрагенту убытки.
В теории это так, а на практике все намного сложнее. Нередко случается, что недобросовестный арендатор продолжает использовать имущество, но не платит за это и не вывозит свое оборудование из ранее арендуемого пространства. Ситуацию может усложнить отсутствие между сторонами письменного контракта.
- Арендодатель, как собственник помещения, может потребовать от арендатора освободить его имущество в случае окончания или досрочного расторжения арендного соглашения.
- Если арендатор не покидает помещение, то у арендодателя есть право взыскать с него плату за пользование и понесенные убытки за все время, в течение которого арендатор не покидал недвижимость.
- Добиться освобождения своего имущества арендодатель может путем подачи иска об освобождении помещения и взыскании арендных платежей. А при нежелании судиться, можно попробовать отключить коммунальные ресурсы или воспользоваться правом на удержание вещей арендатора. Главное — сделать все по закону, не навредить чужим вещам и не нарушить прав третьих лиц.
- Если арендные отношения между сторонами не оформлены юридически, возвращения помещения придется добиваться с помощью виндикационного иска (требовать вернуть имущество из чужого нелегального владения). А платы за пользование недвижимостью — с помощью иска о взыскании неосновательного обогащения.
- При обращении в арбитраж нужно помнить, что перед подачей иска придется соблюсти досудебный претензионный порядок. А вынесением решения в пользу арендодателя дело может не закончится. Часто необходимо получать исполнительный лист и обращаться за помощью к судебным приставам.
Когда можно выселить арендатора?
Собственник помещения может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако, если он связан арендным контрактом, он не имеет права просто так «выставить» за дверь неугодного арендатора. Возможность выдвинуть последнему требование об освобождении съемного пространства вытекает только из прекращения или расторжения арендного соглашения.
Данный договор прекращает свое действие, когда:
- истек его срок;
- стороны решили досрочно расторгнуть контракт;
- сторона воспользовалась правом на односторонний отказ от сделки (если такая возможность прописана в условиях контракта);
- сделка была досрочно расторгнута судом.
Обратите внимание! Смена замков и выставление вещей арендатора за дверь в рамках действующего арендного соглашения подпадает под признаки уголовного правонарушения, предусмотренного ст. 330 УК РФ (Самоуправство). Поэтому, даже если арендатор не прав и не хочет освобождать помещение добровольно, арендодателю следует действовать по закону.
Как выселить арендатора без суда?
Если срок арендного соглашения между сторонами истек или договор был прекращен по всем правилам досрочно, то арендодатель может попробовать добиться освобождения своего помещения путем отключения электроэнергии в помещении или через удержание вещей.
Важно! Данные способы применяем только в рамках официально оформленных арендных отношений (когда есть договор).
Отключение электроэнергии
Отключение коммунальных ресурсов в арендуемом пространстве может оказаться действенным способом, который поможет заставить арендатора покинуть помещение (если его деятельность не может продолжаться в новых условиях отсутствия благ цивилизации, то ему незачем оставаться в помещении). Когда арендное соглашение прекращается, то юридически с арендодателя снимаются обязанности по обеспечению контрагента электрической энергией, отоплением, водоснабжением и т. д.
Однако этот вариант можно использовать только при соблюдении ряда условий:
- между сторонами прекращены арендные отношения;
- есть техническая возможность отключить коммунальные услуги без нарушения прав третьих лиц;
- отключение электроэнергии или иных коммунальных ресурсов не нанесут ущерба имуществу (например, не стоит отключать электроэнергию в мясном или рыбном магазине, иначе это причинит вред продукции арендатора и будет признано незаконным способом защиты своих прав).
Важно! Таким способом возможно добиться освобождения помещения. Однако недоплаченные суммы арендных платежей, неустойки и иные штрафные санкции придется взыскивать в арбитраже.
Удержание вещей
Удержание — это законный способ обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 359 ГК РФ. Он предполагает, что в случае окончания арендного соглашения арендодатель может удержать имущество контрагента в помещении, чтобы понудить его заплатить долг по арендным платежам.
Еще в 2002 году Президиум ВАС РФ в ИП № 66 высказал позицию о том, что арендодатель имеет право удерживать вещи арендатора, которые остались в съемном пространстве после прекращения арендного соглашения, для понуждения арендатора погасить неоплаченную аренду.
Однако, чтобы удержание не превратилось в самоуправство, нужно соблюсти следующие требования:
- убедиться, что арендное соглашение прекращено или расторгнуто;
- составить опись имущества арендатора и уведомить его об удержании;
- убедиться, что удерживаемое имущество является собственностью арендатора (по закону можно удерживать только имущество должника);
- убедиться, что имущество оказалось в распоряжении арендодателя по волеизъявлению арендатора (арендатор сам оставил вещи в помещении, а не арендодатель захватил или забрал у арендатора против его воли какие-то вещи).
Если арендатор не проявляет заинтересованности к возврату вещей, арендодатель имеет право освободить свое помещение от удерживаемого имущества, обеспечив при этом его сохранность. А затем обратиться в арбитраж с иском к должнику об обращении взыскания на удерживаемое имущество в счет погашения долга по плате за пользование недвижимостью.
Как выселить арендатора через суд: какой иск нужно подавать?
В большинстве случаев «захвата» арендатором помещения арендодателю придется добиваться защиты своих прав через суд. Способ решения проблемы будет зависеть от наличия заключенного контракта и наличия (или отсутствия) оснований для освобождения помещения.
Вариант 1. Есть действующий договор аренды
Ситуация, когда есть арендное соглашение, срок которого не истек, — одна из самых сложных. По общему правилу у сторон есть право на односторонний отказ от договора в судебном порядке, если одна из сторон допустила значительные нарушения условий контракта.
В частности, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора, когда арендатор:
- использует помещение со значительными нарушениями контракта;
- использует помещение против его назначения;
- неоднократно нарушает условия использования помещения, предусмотренные контрактом;
- значительно ухудшает состояние имущества;
- просрочивает или не вносит арендные платежи более 2-х раз подряд;
- не осуществляет капремонт (если по условиям сделки на арендаторе лежит такая обязанность).
Важно! Перед обращением в арбитраж арендодатель должен направить контрагенту письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательства и дать разумный срок для устранения допущенных нарушений.
В иск также целесообразно включить требование о взыскании долга по арендным платежам, взыскании неустойки и иных штрафных санкций, выселении арендатора из помещения.
Вариант 2. Есть договор, но его срок истек
В данной ситуации арендатор не освобождает помещение, когда срок действия арендного соглашения подошел к концу. В судебной практике нет однозначной позиции, как действовать в таком случае.
Нужно подавать виндикационный иск — иск об истребовании помещения из нелегального владения. Законный владелец помещения (арендодатель) обращается с требованием к арендатору, который утратил правовые основания владеть помещением, потому что срок арендного соглашения истек. Неуплаченные арендные платежи в этом случае взыскиваются как неосновательное обогащение.
Нужно подавать иск об освобождении помещения и взыскании арендных платежей в рамках договора аренды. Некоторые суды считают, что несмотря на окончание срока контракта, он всё же когда-то существовал. Значит, арендодатель законно занимал помещение, и иск об истребовании чужого имущества здесь применяться не может.
Справка. Позиция 2 является более распространенной и поддерживается ВС РФ. Однако, прежде чем подавать иск в арбитраж, следует изучить позиции судов в конкретном округе и решения регионального арбитражного суда, который будет рассматривать спор.
Вариант 3. Арендного соглашения нет
Часто предприниматели пренебрегают оформлением официального договора аренды и строят свои отношения лишь на доверии. В случае возникновения конфликта арендодатели должны подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а неоплаченные арендные платежи взыскивать как неосновательное обогащение.
Вариант 4. Арендное соглашение является недействительным
Если договор аренды, заключенный между сторонами, был признан недействительным, то для освобождения своего помещения арендодатель должен подавать иск о применении последствий недействительности сделки, а не об освобождении имущества по договору аренды.
Как выселить арендатора через суд: порядок действий
Когда стало понятно, какое требование следует предъявлять к арендатору, можно обращаться за судебной защитой прав в арбитражный суд. Правда, сначала придется направить контрагенту письменную претензию и дождаться его ответа или истечения установленного АПК РФ срока для ответа на претензию 30 дней (если меньший период для ответа не установлен сторонами в договоре).
В случае отказа выполнить требования досудебной претензии или неполучения ответа в установленный срок можно составлять исковое заявление. В нем описывается произошедшая ситуация, даётся ее правовая квалификация, приводятся ссылки на доказательства.
Важно! Иск составляется в строгом соответствии с требованиями ст. 125–126 АПК РФ. Несоблюдение предписаний процессуального кодекса влечет возврат иска или его обездвиживание арбитражным судом.
Далее заявление подаётся в арбитраж по месту нахождения ответчика. Суд возбуждает арбитражное производство и назначает судебные заседания. На них истец и ответчик приводят свои позиции, демонстрируют доказательства и пытаются добиться вынесения решения в свою пользу. Конечным этапом судебного разбирательства является вынесение судебного решения и приведение его в исполнение.
Нередко вынесение судебного акта в пользу арендодателя и вступление его в силу не побуждает недобросовестного арендатора покинуть арендуемое помещение. В таком случае следует получить в суде исполнительный лист и обратиться с ним к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.
Приставы установят арендатору срок для добровольного освобождения помещения, а потом организуют принудительное выселение с описью имущества и понятыми.
Если арендатор не вывозит имущество что делать
ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.