Ограничение аренда в том числе субаренда что это

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

• потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
• потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

• Договор аренды
• Сублизинг

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

. 2022 г.). Учет субаренды Передавая предмет аренды в субаренду, организация выступает . промежуточным арендодателем — по каждому договору субаренды с учетом требования приоритета содержания . содержат специальных правил учета для субаренды, квалифицированной как финансовая аренда промежуточным . будущих арендных платежей по договору субаренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета . словами, промежуточный арендодатель классифицирует договор субаренды (не краткосрочный) как финансовую аренду .

. , не является краткосрочной арендой. Субаренда Операция, в рамках которой базовый . всего базового актива. Классификация субаренды B58. Классифицируя субаренду, промежуточный арендодатель должен классифицировать . : (a) повторно проанализировать договоры субаренды, которые были классифицированы как операционная . определения необходимости классификации каждого договора субаренды в качестве операционной аренды . настоящего стандарта, – учитывать договор субаренды как новый договор финансовой аренды .

. аренды не предполагается предоставлять в субаренду. Тогда арендные платежи признаются в . : участок не будет сдаваться в субаренду; его рыночная стоимость составляет менее . : автомобиль не будет сдаваться в субаренду; срок аренды не превышает 12 . : участок не будет сдаваться в субаренду; его рыночная стоимость составляет менее . : автомобиль не будет сдаваться в субаренду; срок аренды не превышает 12 .

. МКД и сдает его в субаренду третьему лицу. Тогда у нее . , если сдача имущества в аренду (субаренду) не является для УК одним . ) – отражены доходы от сдачи в субаренду имущества; Дебет 90-3 (91 . дохода от сдачи имущества в субаренду; Дебет 90-2 Кредит 20 . (если сдача имущества в аренду (субаренду) для УК – один из обычных .

. (аренда, лизинг с разным балансодержателем, субаренда), заключенные до 2022 года, договоры . (аренда, лизинг с разным балансодержателем, субаренда), заключенные до 2022 года, договоры . договоров аренды (включая лизинг и субаренду), исполнение которых заканчивается в 2022 .

. и сдачи части помещений в субаренду. Если оказание гостиничных услуг не . и сдачи части помещений в субаренду. Если оказание гостиничных услуг не .

. . 651 ГК РФ); договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования . сроки); муниципальное имущество передано в субаренду без согласования с собственником; при .

. плата, установленная таким договором аренды (субаренды), заключенным между организацией и физическим . страховые взносы по договору аренды (субаренды) транспортного средства с физическим лицом .

. ОС, являющихся предметом договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения . /2018 применяют стороны договоров аренды, субаренды и иных договоров, по которым .

. в аренду (внаем), в частности субаренду, недвижимого имущества, поименованного в подпункте .
. аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо .
. заметен тренд пересдачи помещений в субаренду». Васильев уверен, что единственный способ .
. и арендаторы по договору аренды, субаренды; Арендодатели и арендаторы, лизингодатели и .

. применимо); возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо); условия продления (пролонгации .

Договор субаренды: как оформить, нюансы, отличие от аренды

Снять квартиру, а затем сдать ее в аренду — думаете, это новая схема последователей Остапа Бендера? Такой сценарий возможен по договору субаренды. Рассказываем, что это такое и какие тонкости у этой сделки.

• Что такое субаренда
  • Чем субаренда отличается от поднайма
  • Объекты, на которые можно оформить субаренду
  • Что нельзя сдавать в субаренду
  • Когда собственника можно не ставить в известность
  • О чем важно не забыть при составлении документа

  Что такое субаренда

  Это сдача уже взятой в аренду недвижимости третьему лицу. То есть человек заключил договор с владельцем имущества, а затем снова сдал помещение — целиком или частично. Причем собственник в курсе сделки и не возражает.

  Разберемся с определениями:

  • арендодатель — собственник жилой или коммерческой недвижимости, которую он сдает;
  • субарендодатель — это первичный арендатор. Тот, кто заключил договор с владельцем имущества, а затем повторно сдает его собственность;
  • субарендатор, он же вторичный арендатор, — это то самое третье лицо, которое заключает договор с субарендодателем.

  То есть субаренда — это передача в пользование собственности, на которую нет прав владения. Сделка должна быть оформлена соглашением между первичным арендатором и вторичным — в виде договора субаренды жилого помещения между физическими лицами. Его можно заключить только с согласия собственника и на срок, который не должен превышать срока основной аренды ( ст. 615 ГК РФ ). Если арендатор снял помещение на 10 месяцев, сдать его на 11 нельзя.

  Чем субаренда отличается от поднайма

  Тут все просто: если повторно сдают коммерческий объект (а также апартаменты ) — это субаренда, если жилой — поднаем. Обычно арендные отношения возникают между юридическими лицами, а поднаем — между физическими. Технически субаренда относится к съему именно нежилой недвижимости, но под эту «гребенку» в народе обычно попадают и жилые объекты.

  Обе процедуры схожи, но при сдаче квартиры в поднаем важно учесть норму общей площади жилого помещения на одного человека . Если договор оформляют на комнату в коммуналке, доставшуюся по соцнайму, то придется заручиться согласием остальных нанимателей такого жилья. Дополнительно — и всех членов их семьи, проживающих под этой крышей.

  Наем и аренда — в чем разница

  Что можно и что запрещено сдавать по договору субаренды (поднайма)

  Оформить сделку можно практически на все объекты недвижимости. Закон запрещает проводить такие манипуляции в отношении довольно ограниченного списка объектов .

  Субарендные отношения в целом мало чем отличаются от привычных арендных. При заключении договоров опираются на одни и те же статьи законов: имущество — ст. 615 ГК РФ , земельные участки — ст. 22 ЗК РФ , лесные участки — ст. 72 ЛК РФ .

  Объекты, на которые можно оформить субаренду

  Любые из этих объектов можно передать в субаренду целиком или частично — если нет запрета в основном (первичном) договоре с собственником:

  • жилая недвижимость — квартиры, апартаменты, частные дома и коттеджи;
  • имущественные комплексы;
  • земельные участки — тут действуют ограничения для некоторых из них;
  • офисы;
  • торговые площади;
  • предприятие, с входящими в его состав зданиями, сооружениями, участками земли;
  • машино-место и прочие объекты.

  Устали от постоянных переездов и трат на съемное жилье? Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Выгодные условия, без нервотрепки с оформлением и документацией — и вот уже квартира ваша.

  Что нельзя сдавать в субаренду

  Таких объектов несколько:

  1. Государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов.
  2. Объекты, находящиеся в особых экономических зонах ( ст. 32 ФЗ №116 ).
  3. Участки, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства и включенные в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.

  Остальные объекты недвижимости можно передавать по договору субаренды нежилого помещения или любой другой недвижимости, в том числе и жилой.

  Когда собственника можно не ставить в известность

  Напомним, что в большинстве сделок владелец имущества должен дать согласие. Его не придется запрашивать каждый раз, если этот пункт изначально прописан в договоре с арендодателем. Соответственно, он защитит первичного арендатора от внезапной смены настроения, когда владелец квартиры решил отозвать согласие раньше окончания срока основной аренды.

  Но собственник имущества вправе указать в документе запрет на субаренду. Если такого условия нет, тогда требуется его письменное согласие. Случается, что у арендодателя меняются обстоятельства и он соглашается на повторную сдачу его собственности третьим лицам. Сторонам останется лишь подписать допсоглашение, исключающее запрет из основного договора.

  Дополнительное соглашение к договору аренды: для чего нужно и как правильно составить

  Кстати, вместе с запретом должны быть прописаны и санкции за недобросовестные действия: штраф или досрочное расторжение договора со стороны владельца имущества. В противном случае на первичного арендатора просто не будет рычагов воздействия: он самовольно сдаст объект в субаренду, но не понесет за это наказания.

  И второй случай, когда от собственника не ждут согласия, — сделка с земельными участками. Владельца нужно лишь уведомить, а не запрашивать разрешение. Так могут поступать любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, — если, конечно, в договоре аренды не указано, что собственник не против. Но арендодатель все же вправе прописать пункт, обязывающий арендатора запросить согласование.

  Если в договоре нет никаких препон, арендатор может сдать в субаренду участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. А если первичный договор аренды оформлен на пять лет и более, арендатор может просто уведомить собственника, не запрашивая его одобрения на сделку субаренды.

  Что должно быть в договоре

  Договор субаренды по многим пунктам схож с обычным договором аренды, к нему применяются те же правила . Есть лишь несколько принципиальных различий.

  Что прописывают в документе:

  1. Стороны — первичный и вторичный арендаторы.
  2. Предмет сделки с точным описанием объекта — квартира, офис в бизнес-центре с указанием его номера, помещение и прочее. Здесь же прописывают адрес объекта, его площадь, кадастровый номер.
  3. Обязанности — использование имущества по назначению и его возврат, когда срок сделки подойдет к концу.
  4. Платежи — арендные, коммунальные и прочие, вместе с обязательством своевременного внесения.
  5. Срок действия сделки по субаренде.

  Договоры, заключенные на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается сделок с арендой и субарендой.

  О чем важно не забыть при составлении документа

  Есть несколько пунктов, которые как раз и относят к принципиальным различиям между обычным договором на аренду и субарендой. Их также необходимо учесть:

  • Недвижимость сдает не собственник, а субарендодатель.

  Он распоряжается объектом на правах аренды. В договоре важно зафиксировать реквизиты первичного договора аренды и участников сделки, указать факт согласия владельца имущества, его инициалы или наименование (для юрлица).

  Если документ составляют на земельный участок — прописать, что арендатор об этом извещен.

  • Срок действия субарендного договора не должен быть больше, чем основной договор аренды.

  Обычно указывают немного меньший, чтобы не произошло накладок.

  • Цели использования имущества должны совпадать в обоих договорах: основном и субаренде.
  • Права и обязанности вторичного арендатора не могут быть больше, чем у первичного.

  Это значит, что в документе на субаренду нельзя указывать условие, что субарендатор несет перед владельцем ответственность за состояние объекта. Она лежит на первичном арендаторе, как и ответственность следить за своевременным внесением арендных, коммунальных и других платежей.

  • Пункт для подстраховки основного арендодателя от претензий субарендаторов.

  То есть возможность расторжения субарендных обязательств, если основной договор по каким-то причинам был аннулирован ( ст. 618 ГК РФ ).

  Сдача имущества в субаренду выгодна обеим сторонам: собственнику и первичному арендатору. Это особенно актуально, если часть недвижимости простаивает — коммунальные и другие платежи никто не отменял. Сдав имущество в аренду, а далее — в субаренду, эти финансовые «дыры» закрывают арендатор с субарендатором. Выгода для первичного арендатора — он вправе установить размер арендной платы выше, чем платит сам по основному договору.

  Только не стоит забывать, что получатели доходов от сдачи должны уплатить в бюджет налог. Юрлица платят 18%, а физлица — налоги, полагающиеся самозанятым и индивидуальным предпринимателям.

  Заработать на чужом: как работает субаренда недвижимости

  

  Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.

  Что такое субаренда недвижимости

  Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором. «Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды». По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК). Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.

  Как сдать недвижимость в субаренду

  В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.

  

  Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты (Фото: Studio Romantic\shutterstock)

  Какую недвижимость можно сдавать в субаренду

  Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения. «Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.

  Читайте также: Владельцы квартир в Москве стали чаще отказывать желающим снять жилье

  Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду

  Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова. Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц. Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин. «Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова. — Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».

  В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику

  По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин. — Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды. Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора». Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин. — Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника. Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие». Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков. «Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин. Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист. «Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».

  

  По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества (Фото: baranq\shutterstock)

  Договор субаренды

  • в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
  • если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
  • договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
  • цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
  • субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
  • обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».

  Образец договора субаренды

  Субаренда как бизнес

  Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).

  Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.

  Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.

  

  Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен (Фото: Joyseulay\shutterstock)

  Субаренда или поднаем: в чем разница

  Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

  — Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома). В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения. В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.

  В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв. м на одного человека). А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.

  Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:

  • снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
  • рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
  • возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.

  Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором. «Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова. — Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».

  Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%. Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора. В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».

  Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально. Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт. — Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».

  Ограничение аренда в том числе субаренда что это

  ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

  Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ >>>

  1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

  2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

  Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

  К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

  3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  Похожие публикации:

  1. Во сколько этапов проводится наружный осмотр трубопроводов
  2. Какие требования предъявляются к полигонам
  3. Каков рекомендованный срок хранения журнала учета микротравм
  4. С какого года считается страховой стаж